Definicja budynku wielorodzinnego

Prowadzenie działalności polegającej na sprzedaży alkoholu w budynku mieszkalnym

W opisie stanu faktycznego wspomina Pan o budynku, części budynku, a czasem wydaje mi się, że po prostu o lokalu w budynku. Lokal może stanowić odrębną od gruntu nieruchomość i mieć założoną księgę wieczystą.

Najprawdopodobniej ma Pan tzw. odrębną własność lokalu w budynku, jak widzę, składającym się z 3 lokali. I to przyjmuję za fakt na potrzeby wyjaśnień dla Pana, bo i tak decydujące znaczenie ma to, że jest to budynek w rozumieniu art. 3 pkt 2a ustawy Prawo budowlane.

Odpowiedź na Pana pytanie jest o tyle skomplikowana, o ile wymaga sięgnięcia do więcej niż jednego aktu prawnego.

Otóż zgodnie z art. 18 ust. 6 pkt 3 ustawy z dnia 26 października 1982 r. o wychowaniu w trzeźwości i przeciwdziałaniu alkoholizmowi „do wniosku o wydanie zezwolenia należy dołączyć pisemną zgodę właściciela, użytkownika, zarządcy lub administratora, jeżeli punkt sprzedaży będzie zlokalizowany w budynku mieszkalnym wielorodzinnym”. Ponadto wnioskodawca winien przedłożyć m.in. dokument potwierdzający tytuł prawny do lokalu stanowiącego punkt sprzedaży napojów alkoholowych – art. 18 ust. 6 pkt 2 ustawy.

Przepisem tym ustawodawca uzależnił wydanie zezwolenia na prowadzenie tej działalności związanej ze sprzedażą alkoholu od warunku wstępnego w postaci pisemnej zgody (bezwarunkowej akceptacji) uprawnionych podmiotów wymienionych w przywołanym przepisie, w kolejności odzwierciedlającej stopień prawnego powiązania z wielorodzinnym budynkiem mieszkalnym. W tej mierze nie można – jak trafnie wskazuje Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 15 września 2011 r., sygn. akt II OSK 855/10, lex nr 966220 – „pomijać funkcji ochronnej wskazanej regulacji. Potencjalne ryzyka związane z negatywnymi zjawiskami towarzyszącymi prowadzeniu działalności polegającej na sprzedaży alkoholu, w zestawieniu z miejscem, w którym działalność ma być prowadzona – wielorodzinny budynek mieszkalny – muszą być konfrontowane z prawnie chronionym dobrem jakim jest mir domowy. Stąd też właśnie, oświadczenie woli uprawnionych podmiotów, o których mowa w art. 18 ust. 6 pkt 3) ustawy ma charakter podstawowego warunku wstępnego, a jego wyrażenie musi przybrać formę pisemnej zgody na sprzedaż alkoholu”.

Ten właśnie przepis jest podstawą wydania decyzji, o której Pan wspomina. Pewna trudność w udzieleniu Panu odpowiedzi ze wskazaniem podstawy prawnej z tej ustawy wynika z tego, że ustawa ta nie zawiera w ogóle definicji budynku mieszkalnego wielorodzinnego. Co prawda, w art. 21 ustawy zdefiniowane są podstawowe pojęcia, aczkolwiek nie ma tam definicji budynku wielolokalowego, co powoduje, że brak jest jednolitej koncepcji, co mamy rozumieć pod tym pojęciem.

Tym niemniej, wyraźna bardzo regulacja o budynkach wielorodzinnych, zawarta także w prawie administracyjnym, tj. Prawie budowlanym, jest w rozporządzeniu Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Ale „ 3 pkt 3 mówi tylko o budynku mieszkalnym, przez który należy rozumieć:

• budynek mieszkalny wielorodzinny,
• budynek mieszkalny jednorodzinny,

Nic więcej, niestety.

Budynek wielorodzinny według prawa budowlanego

Niegdyś pojęcie budynku wielorodzinnego zostało zdefiniowane w § 3 pkt. 2 rozporządzenia Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z 14 grudnia 1994 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, który mówił o budynku w ten sposób, że rozumie się przez to także budynek wielorodzinny, dom mieszkalny zawierający nie więcej niż 4 mieszkania, dom jednorodzinny oraz dom mieszkalny w zabudowie zagrodowej.

Niestety obecnie już ta definicja nie obowiązuje – więc 10 lat temu nie był to budynek wielorodzinny, a dziś niestety, obawiam się, że za budynek wielorodzinny należy przyjąć taki mający już 3 lokale.

Wynika to z tego, że należy uzupełniająco zastosować w tej kwestii ustawę Prawo budowlane, która stanowi o budynku mieszkalnym jednorodzinnym, przesądzając, iż należy przez to rozumieć budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30 % powierzchni całkowitej budynku.

Poprzez analogię zatem budynek nie jest wielorodzinny, jeżeli ma co najmniej 3 lokale. Tak więc bardzo mi przykro, ale zmuszona jestem uznać, że wspominany przez Pana budynek jest wielorodzinny.

Na marginesie jeszcze wyjaśnię, że Wojewódzki Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 15 marca 2012 roku, sygn. akt III SA/Gd 508/11, orzekając o budynku, w którym były 2 lokale mieszkalne i jeden użytkowy, przesądził, że brak pisemnej zgody współwłaściciela budynku wielorodzinnego oznacza, że decyzje zezwalające na sprzedaż napojów alkoholowych naruszają prawo i to w sposób rażący.

Tak więc przyjął tę samą interpretację jak moja, że trzy lokale to już budynek wielorodzinny.