Dbałość o stan techniczny budynku

Kto odpowiada za stan techniczny dachu w budynku wspólnoty mieszkaniowej?

Oczywiście to Pani ma racje, ponieważ dach należy do części wspólnej budynku, w którym istnieje wspólnota mieszkaniowa. Obowiązki związane z dbałością o utrzymanie należytego stanu technicznego budynku (tu: dachu) obciążają wspólnotę (zarząd, zarządcę) i są usankcjonowane prawnie. A zatem obowiązek dbałości o stan techniczny budynku (dachu) zawiera ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. Nr 89/1994, poz. 414 z późn. zm.) oraz rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 16.08.1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych (Dz. U. Nr 74/1999, poz. 836 z późn. zm.).

Art. 5 pkt 2 Prawa budowlanego ustanawia konieczność utrzymania dachu w należytym stanie technicznym i estetycznym przy nadzorze działań, które nie dopuszczą do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej. W szczególności taki dach musi spełniać tzw. wymagania podstawowe, które dotyczą bezpieczeństwa jego konstrukcji, bezpieczeństwa pożarowego, bezpieczeństwa użytkowania, zachowania odpowiednich warunków higienicznych, zdrowotnych, ochrony środowiska oraz ochrony przed hałasem i drganiami.

Zapisy art. 61 Prawa budowlanego dotrzymaniem powyższych obowiązków obarcza właściciela czy zarządcę budynku, a wraz z tym obowiązki podejmowania działań na rzecz zapewnienia wymaganego stanu technicznego dachu przy dochowaniu należytej staranności, a także bezpiecznej jego eksploatacji. Wymóg ten dotyczy również zachowań w sytuacjach wpływu niszczących zdarzeń losowych (ludzkich lub naturalnych); a więc w sytuacjach gdy zaistniałyby uszkodzenia dachu stwarzające zagrożenie dla życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia, środowiska, bądź bezpośrednie zagrożenia takimi uszkodzeniami (skutki wyładowań atmosferycznych, huraganowych wiatrów, intensywnych opadów atmosferycznych, zalegań śniegu, mrozów itp.)

Kontrole okresowe stanu technicznego wszystkich elementów stanowiących konstrukcję dachu i kominów

Zarządca obligatoryjnie musi podejmować czynności sprawdzające stan techniczny dachu i jego urządzeń, w tym dopilnować przeprowadzenia wymaganych kontroli bieżących i okresowych przez upoważnione osoby oraz zadbać o wykonanie zaleceń pokontrolnych. Przepisy obligują go do archiwizacji dokumentacji pokontrolnej, która wynika z dbałości o stan techniczny budynku.

Zgodnie z § 5 pkt 2 wspomnianego rozporządzenia Ministra Infrastruktury „w toku kontroli szczegółowemu sprawdzeniu podlega stan techniczny pokryć dachu, elementów odwodnienia dachu, obróbek blacharskich oraz zamocowanych do niego urządzeń, w tym także urządzeń stanowiących zabezpieczenie przeciwpożarowe budynku”.

Kontrole okresowe stanu technicznego wszystkich elementów stanowiących konstrukcję dachu i kominów powinny być przeprowadzane co najmniej jeden raz w roku.

Natomiast co najmniej dwa razy do roku (w terminach do 31 maja oraz do 30 listopada) wymagane jest przeprowadzenie okresowych kontroli stanu technicznego dachów budynków o powierzchni zabudowy przekraczającej 2000 m² i budynków o powierzchni dachu przekraczającej 1000 m².

Przy rozpoczęciu kontroli właściciel lub zarządca zobowiązany jest do udostępnienia kontrolującemu ekspertowi dokumentów, które sygnalizowałyby wystąpienie usterek, wad lub uszkodzeń elementów konstrukcji dachu; w szczególności będzie to lektura protokołów z poprzedniej kontroli i protokołów odbioru robót remontowych wykonanych na dachu w okresie pokontrolnym, a także wszelkich zgłoszeń użytkowników lokali związanych ze skargami czy zastrzeżeniami odnoszącymi się do nieprawidłowości technicznych w eksploatacji powiązanymi ze stanem technicznym dachu.

Stwierdzony przez kontrolujących stan techniczny dachu zawsze jest opisany w protokołach pokontrolnych ze wskazaniem rozmiaru zużycia bądź uszkodzenia jego elementów, zalecanym zakresem niezbędnych robót konserwacyjnych/remontowych i kolejnością ich wykonywania.

Zarządca/właściciel w oparciu o powyższy podział powinien zlecić sporządzenie planu robót remontowych ze wskazaniem priorytetów, którymi są roboty eliminujące zagrożenia bezpieczeństwa użytkowników lokali i osób trzecich, podnoszące poziom zabezpieczenia przeciwpożarowego, spełniające wymagania ochrony środowiska oraz wymagany stan bezpieczeństwa technicznego konstrukcji dachu.

Jeżeli wada została ujawniona wewnątrz mieszkania i wynika z usterek dotyczących części wspólnych budynku lub urządzeń, z których korzystają wszyscy członkowie wspólnoty, to osobą właściwą do dochodzenia swoich praw jest właściciel danego lokalu, czyli pojedynczy lokator.

Jak zmusić zarząd budynku do naprawy przeciekającego dachu?

Co zatem może Pani w tej sytuacji uczynić?

Przede wszystkim proszę udać się do administratora i sprawdzić, czy robione były wszystkie wymagane prawem przeglądy techniczne oraz co wykazały. Wystosować do zarządu lub zarządcy pismo z żądaniem podjęcia uchwały w przedmiocie naprawy lub remontu fragmentu dachu. Pismo należałoby wysłać za potwierdzeniem odbioru. Inna rzecz, że w nagłych przypadkach zarząd ma nie tylko prawo, ale obowiązek działać natychmiast, bez uchwały, dla ratowania ludzi i ich mienia oraz zapobieżenia większym szkodom. Uruchamia wtedy posiadane własne środki dla usunięcia awarii lub wady powodującej szkodę, a dopiero potem zbiera w drodze indywidualnego zbierania głosów pod uchwałą.

Jeżeli natomiast zarząd nie reaguje, to o ile jest Pani w tej dobrej sytuacji, że posiada indywidualne ubezpieczenie swojego mieszkania, o tyle należy szkodę zgłosić do ubezpieczyciela. Likwidator szkody ocenia szkodę, ubezpieczyciel pieniądze wypłaca na jej naprawienie, ale regresem obciąży Wspólnotę Mieszkaniową, no i jeżeli okaże się, że Wspólnota nie jest ubezpieczona, to kwota ta obarczy po równo wszystkich mieszkańców budynku, jeżeli ubezpieczenie jest, to zostanie ściągnięte z tego ubezpieczenia. Ponadto może też Pani do ubezpieczyciela zgłosić dane oraz nr polisy OC zarządcy Pani budynku, określając, co się wydarzyło. Szkoda winna być usunięta z polisy OC zarządcy z powodu jego zaniedbania.

Nadto można wady konstrukcyjne dachu wobec braku reakcji zarządcy zgłosić do Nadzoru Budowlanego.

Natomiast przypuszczam, że jak tak kilka razy z polisy OC zarządcy zostanie ściągnięta należność za naprawy w Pani domu, to w końcu stwierdzą, że jednak ich to za dużo kosztuje i może jednak naprawę fragmentu dachu nad Pani mieszkaniem umieszczą w rocznym planie remontowym.

Na marginesie: powołany przez Panią art. 209 Kodeksu cywilnego dotyczy tzw. małych wspólnot, czyli budynków, gdzie ilość mieszkań nie przekracza 7. Przypuszczam, że w 5-kondygnacyjnym budynku tych mieszkań jest jednak więcej, zatem zastosowanie będzie tu miała ustawa o własności lokali, a nie Kodeks cywilny, oraz oczywiście przepisy Prawa budowlanego.