Darowizna zadłużonej działki

Nieruchomość obciążona hipoteką

Rozumiem, że jest Pan właścicielem nieruchomości, na której ustanowiono hipotekę, która zabezpieczenia wierzytelność osoby trzeciej, np. banku.

Art. 65 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece wskazuje, że „w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka)”.

Fakt, że na nieruchomości ustanowiono hipotekę, nie wpływa na Pana prawo do rozporządzania nieruchomością. W szczególności może Pan tę nieruchomość zbyć np. w drodze darowizny. Może Pan zbyć również udział w nieruchomości.

Należy jednak pamiętać, że zbycie udziału w nieruchomości na rzecz innej osoby nie wiąże się automatycznie z przejęciem części długu zabezpieczonego hipoteką.

Jeżeli zbędzie Pan na rzecz jakiejś osoby udział w nieruchomości obciążonej hipoteką, dłużnikiem pozostanie nadal Pan, a wierzyciel będzie mógł żądać zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, że dana osoba stała się współwłaścicielem.

Jednak to tylko Pan będzie nadal dłużnikiem osoby – wierzyciela, na którego rzecz ustanowiono hipotekę.

Przejęcie długu

Aby osoba, która ma nabyć od Pana udział w nieruchomości, stała się również dłużnikiem, musi dojść do przejęcia długów.

Jak wskazuje art. 519 § 1 Kodeksu cywilnego (w skrócie K.c.), „osoba trzecia może wstąpić na miejsce dłużnika, który zostaje z długu zwolniony (przejęcie długu)”.

Zgodnie § 2 wskazanego artykułu „przejęcie długu może nastąpić:

1. przez umowę między wierzycielem a osobą trzecią za zgodą dłużnika; oświadczenie dłużnika może być złożone którejkolwiek ze stron;
2. przez umowę między dłużnikiem a osobą trzecią za zgodą wierzyciela; oświadczenie wierzyciela może być złożone którejkolwiek ze stron; jest ono bezskuteczne, jeżeli wierzyciel nie wiedział, że osoba przejmująca dług jest niewypłacalna”.

Osoba, na której rzecz chce Pan zbyć udział w nieruchomości, przejmie Pański dług jedynie za zgodą wierzyciela. Jeżeli wierzyciel nie zgodzi się na taką czynność prawną, to nie dojdzie do przeniesienia długu.

Jak wskazuje art. 520 K.c., „każda ze stron, które zawarły umowę o przejęcie długu, może wyznaczyć osobie, której zgoda jest potrzebna do skuteczności przejęcia, odpowiedni termin do wyrażenia zgody; bezskuteczny upływ wyznaczonego terminu jest jednoznaczny z odmówieniem zgody”.

Jeżeli więc chce Pan, aby wraz ze zbyciem nieruchomości nabywca przejął dług, jaki ma Pan wobec wierzyciela, to najpierw powinien Pan uzyskać informację, czy wyrazi on zgodę na przejęcie Pańskiego długu przez osobę, na której rzecz chce Pan zbyć udział w nieruchomości.

Umowa o przejęcie długu

Należy pamiętać, że art. 522 K.c. wskazuje, iż „umowa o przejęcie długu powinna być pod nieważnością zawarta na piśmie. To samo dotyczy zgody wierzyciela na przejęcie długu”.

W końcu stosownie do art. 523 K.c. „jeżeli w umowie o przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zwolnić zbywcę od związanych z własnością długów, poczytuje się w razie wątpliwości, że strony zawarły umowę o przejęcie tych długów przez nabywcę”.

W przypadku wierzytelności zabezpieczonych hipotecznie na zbywanej nieruchomości powoływanie się na art. 523 K.c. jest jednak niewłaściwe, ponieważ wierzyciel może zaspokoić się ze zbytej nieruchomości z mocy samego prawa.

Przeniesienie udziału we własności nieruchomości w zamian za przejęcie długu

Muszę też wskazać, że jeżeli przeniesie Pan udział we własności nieruchomości w zamian za przejęcie długu, to wówczas urząd skarbowy, mimo że umowa może się nazywać umową darowizny, potraktuje zapewne tę umowę jako odpłatną umowę zbycia nieruchomości (udziału w nieruchomości), co może się wiązać z koniecznością zapłaty przez Pana jako zbywcę podatku dochodowego.

Jak wskazała Izba Skarbowa w Poznaniu, w interpretacji prawa podatkowego, sygn. akt BM/415–31/07/Z/JKE, przychód ze sprzedaży nieruchomości powstaje także w sytuacji zniesienia współwłasności nieruchomości i przeniesienia udziału we współwłasności nieruchomości, w zamian za przejęcie długu (niespłaconej części kredytu hipotecznego).

Co prawda, interpretacja dotyczy zniesienia współwłasności nieruchomości, ale może mieć zastosowanie, jeżeli umowa, jaką Pan zawrze, będzie się nazywała umową darowizny.

W sytuacji, gdy zbywa Pan nieruchomość w zamian za przejęcie długów, nie można mówić o tym, że jest to umowa nieodpłatna.

Jako że prawo podatkowe jest różnie interpretowane przez różne urzędy skarbowe, powinien Pan udać się do „swojego” urzędu skarbowego i zapytać, jak tam interpretuje się przejęcie długu w zamian za przeniesienie własności (udziału) nieruchomości.