Darowizna mieszkania wykupionego z bonifikatą

Nowe przepisy dotyczące zasad i przesłanek zwrotu bonifikaty w związku ze zbyciem nieruchomości

W przedmiotowej sprawie istotne znaczenie ma data nabycia mieszkania przez Pani babcię. Z pytania wynika, że nastąpiło to w dniu 18.11.2006 r., a więc przed 22 października 2007 r. Dlaczego ważna jest ta data? Otóż w dniu 22 października 2007 r. weszły w życie nowe przepisy dotyczące zasad i przesłanek zwrotu bonifikaty w związku ze zbyciem nieruchomości. Nowe przepisy wprowadziła ustawa z dnia 24 sierpnia 2007 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw.

Nowelizacja wprowadziła dwie istotne zmiany. Po pierwsze pojawił się nowy przepis: art. 68 ust. 2b ustawy. Zawiera on wyraźne zastrzeżenie, że obowiązek zwrotu bonifikaty po jej waloryzacji – przewidziany w art. 68 ust. 2 – dotyczy także osoby bliskiej, która zbyła lub wykorzystała nieruchomość do innych celów niż uzasadniające udzielenie bonifikaty przed upływem 10 lat, a w wypadku mieszkań – przed upływem 5 lat, licząc od pierwotnego nabycia. Przed nowelizacją nie było bowiem jasne, czy obowiązek zwrotu bonifikaty przechodzi na bliskich osoby, która korzystając z bonifikaty, kupiła mieszkanie albo inną nieruchomość od gminy albo Skarbu Państwa.

Możliwość zachowania prawa do bonifikaty w razie zamiany lokalu mieszkalnego na inny lokal mieszkalny

Po drugie pojawiła się możliwość zachowania prawa do bonifikaty w razie zamiany lokalu mieszkalnego na inny lokal mieszkalny albo nieruchomość przeznaczoną lub wykorzystywaną na cele mieszkaniowe oraz w przypadku sprzedaży lokalu mieszkalnego, jeśli środki uzyskane z jego sprzedaży przeznaczone zostaną w ciągu 12 miesięcy na nabycie innego lokalu mieszkalnego albo nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystanej na cele mieszkaniowe.

Należy zaznaczyć, że w związku z wprowadzeniem od dnia 22 października 2007 r. nowych zasad zachowania prawa do bonifikaty pojawiły się wątpliwości co do tego, które przepisy należy stosować w stosunku do nabywców, którzy wykupili mieszkanie od gminy przed dniem 22 października 2007 r. – czy mają to być przepisy w brzmieniu sprzed nowelizacji ustawy, czy też po tej nowelizacji.

W tym miejscu należy zwrócić uwagę na uchwałę siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 11 kwietnia 2008 r. (sygn.: III CZP 130/07). W uchwale tej SN stwierdził, że nabywcą nieruchomości, o którym mowa w art. 68 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami przed jej nowelizacją obowiązującą od 22 października 2007 r., jest wyłącznie kupujący nieruchomość od Skarbu Państwa lub od gminy, czyli jej pierwotny nabywca, a co za tym idzie – tylko na nim ciąży przewidziany w przepisie obowiązek zwrotu bonifikaty w przypadku zbycia na rzecz osoby nienależącej do kręgu jego bliskich albo wykorzystania na inne cele mieszkania wykupionego od gminy lub Skarbu Państwa przed upływem 5 lat od nabycia.

Zbycie mieszkania uzyskanego od osoby bliskiej która wykupiła to mieszkanie z bonifikatą przed dniem 22 października 2007 r.

Słowem, do zwrotu bonifikaty po zbyciu mieszkania czy innej nieruchomości albo zmiany jej przeznaczenia przed upływem okresu „karencji” zobowiązany był wyłącznie pierwotny jej nabywca, czyli w Pani przypadku – babcia. Jeśli więc mieszkanie sprzedała przed upływem 5-letniego okresu karencji osoba bliska, to ani ona, ani ten, kto bezpośrednio wykupił lokal (pierwotny nabywca), nie mają obowiązku zwracania bonifikaty.

Reasumując, osoby, które uzyskały od bliskich mieszkania wykupione od gminy albo od Skarbu Państwa przed 22 października 2007 r., mogą je teraz sprzedać bez obawy, że przyjdzie im zwrócić bonifikatę udzieloną podczas wykupu.

Na marginesie warto jednak zauważyć, że część prawników i urzędów gmin ma w tej kwestii zdanie odmienne. Twierdzą oni, że obowiązujące od dnia 22 października 2007 r. nowe zasady zbywania mieszkań komunalnych nabytych z bonifikatą mają zastosowanie we wszystkich sytuacjach, kiedy sprzedaż lokalu mieszkalnego przez osobę, która nabyła lokal z zasobu publicznego, nastąpi po tej dacie. Dotyczy to również przypadków, w których nabycie lokalu nastąpiło przed 22 października 2007 r. Według tej interpretacji obowiązek zwrotu bonifikaty powstaje z chwilą sprzedaży nieruchomości, co tym samym rozstrzyga o zwolnieniu z tego obowiązku. Należy mieć na względzie datę wtórnej sprzedaży lokalu, a nie datę jego nabycia od gminy, a tym samym należy zastosować przepisy obowiązujące w dniu wtórnej sprzedaży lokalu.

Komentowany przepis mówi, że zwracać bonifikaty nie trzeba, jeśli środki uzyskane ze sprzedaży przeznaczone zostaną w ciągu 12 miesięcy na nabycie innego lokalu mieszkalnego albo nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystanej na cele mieszkaniowe. Panuje więc dość duża swoboda: można dokonać zakupu innego mieszkania (w formie odrębnej własności czy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu), domu czy też działki budowlanej. Chodzi przede wszystkim o to, aby nabywane lokal czy nieruchomość były wykorzystywane lub przeznaczone na cele mieszkaniowe.

Jeśli chodzi o kwestię waloryzacji, to osoba, która zmuszona jest zwrócić bonifikatę, oddaje ją gminie w kwocie zwaloryzowanej. Ustawa o gospodarce nieruchomościami w art. 5 określa sposób waloryzacji. Dokonuje się jej przy zastosowaniu wskaźników zmian cen nieruchomości ogłaszanych przez prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w drodze obwieszczeń w „Monitorze Polskim”.