Zakup mieszkania i darowizna siostrze a podatek

Darowizna mieszkania zaraz po jego zakupie

Podstawę prawną niniejszej odpowiedzi stanowią przepisy Kodeksu cywilnego (zwanego dalej K.c.), ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn, a także rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej.

Na wstępie należy wskazać, że instytucja darowizny została uregulowana w Kodeksie cywilnym. Trzeba wyraźnie podkreślić, że Pani siostra nie jest ograniczona żadnym przepisem, który nakładałby na nią ograniczenia czasowe. Przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku. Ustawodawca wprowadza jedynie wymóg, by oświadczenie darczyńcy zostało złożone w formie aktu notarialnego.

Pani siostra jest wyłączną właścicielką mieszkania. Z powyższego wynika, że w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą. Innymi słowy, przepisy K.c. nie nakładają na Pani siostrę żadnych ograniczeń, które wymagałyby upływ określonego czasu koniecznego do dokonania darowizny mieszkania na Pani rzecz.

Czy osoba obdarowana ma obowiązki względem darczyńcy?

Mimo że w treści pytania nie wskazuje Pani na zainteresowanie tym zakresem, pozwoli Pani, że pokrótce opiszę kwestię odwołania darowizny i obowiązków, które mogą Panią obciążyć w razie, gdyby siostra popadła w niedostatek. Trzeba podkreślić, że jeżeli po wykonaniu darowizny mieszkania Pani siostra jako darczyńca popadnie w niedostatek, Pani jako obdarowana ma obowiązek, w granicach istniejącego jeszcze wzbogacenia, dostarczać darczyńcy środków, których mu brak do utrzymania odpowiadającego jego usprawiedliwionym potrzebom albo do wypełnienia ciążących na nim ustawowych obowiązków alimentacyjnych. Ustawodawca przewidział jednak możliwość uwolnienia się od takiego obowiązku – aby to zrobić, może Pani zwrócić darczyńcy wartość wzbogacenia.

Ponadto należy wskazać na treść art. 898 K.c., zgodnie z którym darczyńca może odwołać darowiznę nawet już wykonaną, jeżeli obdarowany dopuścił się względem niego rażącej niewdzięczności. Zwrot przedmiotu odwołanej darowizny powinien nastąpić stosownie do przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu.

Rażąca niewdzięczność względem darczyńcy

Istotne jest, że rażąca niewdzięczność, o której mowa w powyższym przepisie, musi być oceniona według kryteriów zobiektywizowanych, a nie według odczuć subiektywnych darczyńcy. Innymi słowy, poczucie rażącej niewdzięczności, które może wystąpić po stronie Pani siostry, musi być oceniane analogicznie, zdroworozsądkowo przez każdą osobę. Ewentualne subiektywne poczucie skrzywdzenia Pani siostry podlega zatem ocenie z punktu widzenia innej osoby. Subiektywne odczucie nie wystarczy zatem do odwołania darowizny. Jak wskazuje się w literaturze przedmiotu, „pod pojęcie rażącej niewdzięczności (art. 898 § 1 K.c.) podpadają tylko takie czynności obdarowanego (działania lub zaniechania), które są skierowane przeciwko darczyńcy z zamiarem nieprzyjaznym”. Innymi słowy, aby uznać zachowanie za rażąco niewdzięczne, obdarowany musi kierować się motywem i intencją niekorzystną dla obdarowanego, mającą na celu wyrządzenie darczyńcy krzywdy lub szkody. Wyraźnie podkreślić należy jednak, że nie każde działanie, które przysparza darczyńcy (Pani siostrze) krzywdę, będzie uznane za dające podstawę do odwołania darowizny. Ustawodawca wymaga bowiem, aby takie działanie było rażące. Zgodnie z wyrokiem Sadu Najwyższego z dnia 16 maja 2007 r. (sygn. akt III CSK 74/2004) „nie ma ogólnej reguły pozwalającej na uznanie zachowania obdarowanego wobec darczyńcy za rażącą niewdzięczność uzasadniającą odwołanie darowizny”. Darowiznę można odwołać wtedy, gdy obdarowany dopuści się względem darczyńcy rażącej niewdzięczności.

Przywołać ponadto należy wyrok Sądu Najwyższego z dnia 13 października 2005 r. (sygn. akt I CK 112/2005), zgodnie z którym „wprawdzie do esentialia negotii umowy darowizny nie należy obowiązek sprawowania opieki nad darczyńcą przez obdarowanego, to jednak umowa ta rodzi po stronie obdarowanego moralny obowiązek wdzięczności, który nabiera szczególnej wymowy, gdy do zawarcia umowy dochodzi między osobami najbliższymi, których powinność świadczenia pomocy i opieki wynika już z łączących strony umowy stosunków rodzinnych”.

Darowizna miedzy rodzeństwem a podatek

Odnosząc się do kwestii podatkowej, należy wskazać, że zgodnie z art. 4a ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn zwalnia się od podatku nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych przez małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, rodzeństwo, ojczyma i macochę, jeżeli zgłoszą nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie 6 miesięcy od dnia powstania obowiązku podatkowego powstałego na podstawie art. 6 ust. 1 pkt 2-8 i ust. 2, a w przypadku nabycia w drodze dziedziczenia w terminie 6 miesięcy od dnia uprawomocnienia się orzeczenia sądu stwierdzającego nabycie spadku, z zastrzeżeniem ust. 2 i 4, oraz udokumentują – w przypadku gdy przedmiotem nabycia tytułem darowizny lub polecenia darczyńcy są środki pieniężne, a wartość majątku nabytego łącznie od tej samej osoby w okresie 5 lat, poprzedzających rok, w którym nastąpiło ostatnie nabycie, doliczona do wartości rzeczy i praw majątkowych ostatnio nabytych, przekracza kwotę określoną w art. 9 ust. 1 pkt 1 – ich otrzymanie dowodem przekazania na rachunek bankowy nabywcy albo jego rachunek prowadzony przez spółdzielczą kasę oszczędnościowo-kredytową lub przekazem pocztowym.

Innymi słowy, jako że darczyńcą jest Pani siostra, jest Pani zwolniona z podatku od darowizny mieszkania. Ponieważ konieczne będzie udanie się do kancelarii notarialnej, notariusz dokona zgłoszenia do urzędu skarbowego nabycia przez Panią prawa majątkowego. Pragnę nadto podkreślić, że stawki notarialne są stawki maksymalnymi, a co się z tym wiąże – notariusz nie może zażądać więcej niż to wynika z rozporządzenia. Innymi słowy, istnieje możliwość pertraktacji podanej przez notariusza ceny i próby „zbicia” ceny poniżej taksy maksymalnej. Innymi słowy, konieczne będzie jedynie uiszczenie honorarium notariuszowi.