Darowizna i umowa dożywocia dla drugiego współwłaściciela

Przekazanie udziału w nieruchomości przez umowę o dożywocie

Rozumiem, że Pani rodzice w 1998 r. darowali dom Pani oraz Pani synowi, w związku z czym razem z synem była Pani jego współwłaścicielem po 1/2 każdy. Zakładam, że darowizna miała miejsce przed zawarciem przez Panią związku małżeńskiego. W związku z powyższym otrzymany udział stanowił Pani majątek osobisty. Zgodnie bowiem z art. 33 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego przedmioty majątkowe nabyte przed powstaniem wspólności ustawowej należą do majątku osobistego. Co do zasady wspólność majątkowa powstaje z chwila zawarcia związku małżeńskiego.

Następnie w 2010 r. na podstawie umowy dożywocia przekazała Pani swojemu synowi połowę swojego udziału, czyli 1/4. Przez umowę o dożywocie właściciel nieruchomości zobowiązuje się przenieść jej własność na nabywcę, nabywca zaś zobowiązuje się zapewnić zbywcy lub osobie mu bliskiej, lub też zbywcy i osobie bliskiej dożywotnie utrzymanie.

Jak zauważył Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 30.03.1998 r., sygn. akt III CKN 219/98, „przedmiotem zbycia w drodze umowy dożywocia może być nie tylko cała nieruchomość, ale również udział we współwłasności nieruchomości”.

Obecnie sytuacja wygląda więc następująco: Pani syn posiada 3/4 udziału w prawie własności domu, natomiast Pani posiada 1/4 udziału.

Nie widzę podstaw do kwestionowania ważności umowy dożywocia przez męża tylko na tej podstawie, że to Pani opłaca rachunki. Wszak obowiązki nabywcy nieruchomości na podstawie umowy dożywocia nie muszą polegać na opłacaniu rachunków. Nabywca może bowiem swoje obowiązki wykonywać także poprzez dostarczanie wyżywienia, ubrania, mieszkania, zapewniania odpowiedniej pomocy i pielęgnowaniu w chorobie.

Szczegółowy zakres tych świadczeń powinna określać umowa dożywocia, która pod rygorem nieważności musi być sporządzona w formie aktu notarialnego.

Pyta Pani, czy z tytułu tej umowy mąż może mieć jakieś roszczenia o spłatę do Pani syna po Pani śmierci.

Rozumiem, że chodzi Pani o kwestię zachowku. Kwestia zachowku uregulowana jest w art. 991 § 1 i następnych Kodeksu cywilnego (K.c.), zgodnie z którym „zstępnym [dzieciom, wnukom, prawnukom], małżonkowi oraz rodzicom spadkodawcy, którzy byliby powołani do spadku z ustawy, należą się, jeżeli uprawniony jest trwale niezdolny do pracy albo jeżeli zstępny uprawniony jest małoletni – dwie trzecie wartości udziału spadkowego, który by mu przypadał przy dziedziczeniu ustawowym, w innych zaś wypadkach – połowa wartości tego udziału (zachowek)”.

Czy darowizny są wliczane przy obliczaniu zachowku?

Przy obliczaniu zachowku dolicza się do spadku darowizny uczynione przez spadkodawcę. Nie dolicza się jednak do spadku drobnych darowizn, zwyczajowo w danych stosunkach przyjętych. Nie dolicza się także darowizn dokonanych przed więcej niż dziesięcioma laty, licząc wstecz od otwarcia spadku (śmierci spadkodawcy), darowizn na rzecz osób nie będących spadkobiercami albo uprawnionymi do zachowku. Należy zatem przyjąć, iż podlegają zaliczeniu darowizny uczynione na rzecz spadkobierców lub uprawnionych do zachowku bez względu na datę ich dokonania (potwierdza to wyrok z dnia 01.06.2004 roku wydany przez Sąd Apelacyjny w Białymstoku, sygn. akt I ACa 285/04).

Z przepisów jednak jasno wynika, że doliczeniu podlegają jedynie darowizny, a zatem niewymieniona w przepisach umowa dożywocia – już nie. Umowa o dożywocie nie jest umową darowizny, gdyż jest zaliczana do umów odpłatnych (umowa darowizny jest umową nieodpłatną), gdzie występuje ekwiwalentność świadczenia, czyli w zamian za nieruchomość nabywca utrzymuje dożywotnio zbywcę. O odpłatności świadczy także fakt, że w szczególnych okolicznościach dożywocie może zostać zamienione na dożywotnią rentę.

Umowa dożywocia co prawda nie spowoduje pozbawienia Pani męża roszczenia o zachowek, ale z masy spadkowej wyjęty zostanie udział w nieruchomości i roszczenie o zachowek zostanie ograniczone do pozostałego majątku stanowiącego masę spadkową.

Z pytania wynika, że chciałaby Pani przekazać pozostałe 1/4 swojego udziału w nieruchomości na rzecz syna.

Proponuję dokonać tego również w formie umowy dożywocia, gdyż umowa darowizny byłaby tutaj nie do końca dobrym rozwiązaniem z uwagi na kwestię zachowku (o czym pisałem już powyżej). Tym razem jednak dożywotnikiem byłaby jednak Pani.