Darowizna dla osoby niespokrewnionej

Przeniesienie własności lokalu mieszkalnego na osobę niespokrewnioną poprzez zawarcie umowy darowizny

Na wstępie pragnę wskazać, że podstawą niniejszej odpowiedzi będą przepisy Kodeksu cywilnego (w skrócie K.c.), ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (dalej: U.p.c.c.) oraz ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (dalej: U.s.d.).

Przeniesienie własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość może nastąpić na kilka sposobów.

Przeniesienie własności na Państwa rzecz może nastąpić za życia pana, który złożył Państwu ofertę przejęcia jego własności, tj. poprzez zawarcie umowy darowizny, sprzedaży lub dożywocia, oraz dopiero po jego śmierci w drodze dziedziczenia testamentowego.

Co do darowizny (także darowizny od osoby niespokrewnionej), to zgodnie z art. 888 § 1 K.c. przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku.

Ustanowienie służebności osobistej dożywotniego zamieszkania dla darczyńcy 

Umowę taką należy sporządzić u notariusza w formie aktu notarialnego. W momencie jej zawarcia staną się Państwo właścicielami przedmiotowego mieszkania na zasadach wspólności ustawowej małżeńskiej, natomiast w celu zabezpieczenia interesów darczyńcy należy ustanowić służebność osobistą dożywotniego zamieszkiwania dla darczyńcy w tymże mieszkaniu. Na jej podstawie darczyńca będzie miał prawo dożywotniego zamieszkiwania w tym lokalu, jednocześnie Państwo będą jego właścicielami.

Co do ograniczeń faktycznych umowy darowizny należy wskazać możliwość odwołania darowizny w sytuacji, gdyby obdarowany (obdarowani) wykazał się rażącą niewdzięcznością wobec darczyńcy.

Darowizna między osobami niespokrewnionymi a podatek od spadków i darowizn

Ponadto Państwo, jako osoby niespokrewnione z osobą, która dokonuje darowizny (zaliczane do III grupy podatkowej), zgodnie z U.s.d. będą zobowiązani do zapłaty podatku, którego wysokość będzie zależała od wartości mieszkania.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 pkt 3) kwota wolna od podatku dla osób zaliczanych do III grupy podatkowej wynosi 4902 zł, zatem wartość mieszkania przekraczająca tę kwotę będzie opodatkowana podatkiem od spadków i darowizn.

W dalszej kolejności pragnę odnieść się do umowy sprzedaży. Mogą Państwo zawrzeć z Państwa sąsiadem umowę sprzedaży. Jest powszechnie przyjętą praktyką, że strony mogą zawrzeć umowę sprzedaży lokalu mieszkalnego i ustalić cenę sprzedaży wynoszącą 1 zł. Zatem faktycznie nie będą Państwo za ten lokal musieli zapłacić jego rynkowej ceny. Natomiast dla celów podatku od czynności cywilnoprawnych będą Państwo musieli u notariusza podać rynkową wartość mieszkania, od której zostanie zapłacony podatek wynoszący 2% wartości rynkowej lokalu.

Wskazuję Państwu na tę możliwość, gdyż może się okazać, że ciężar, jaki będą Państwo musieli ponieść w związku z zapłatą podatku od czynności cywilnoprawnych, będzie znacznie niższy niż w przypadku podatku od spadków i darowizn.

Czy w umowie sprzedaży można ustanowić służebność na rzecz sprzedającego?

Jednocześnie z umowy sprzedaży w żaden sposób nie wynika obowiązek wdzięczności wobec sprzedającego, nie ma zatem możliwości odwołania umowy sprzedaży, w odróżnieniu od umowy darowizny (także darowizny dla osoby niespokrewnionej).

Równocześnie w takiej umowie będzie można ustanowić na rzecz sprzedającego służebność (jak wyżej).

Trzecią rozpatrywaną możliwością jest zawarcie umowy dożywocia.

Definicja tej umowy znajduje się w art. 908 K.c., który stanowi:

„§ 1. Jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.

§ 2. Jeżeli w umowie o dożywocie nabywca nieruchomości zobowiązał się obciążyć ją na rzecz zbywcy użytkowaniem, którego wykonywanie jest ograniczone do części nieruchomości, służebnością mieszkania lub inną służebnością osobistą albo spełniać powtarzające się świadczenia w pieniądzach lub w rzeczach oznaczonych co do gatunku, użytkowanie, służebność osobista oraz uprawnienie do powtarzających się świadczeń należą do treści prawa dożywocia.

§ 3. Dożywocie można zastrzec także na rzecz osoby bliskiej zbywcy nieruchomości”.

Poprzez powyższą umowę, również zawartą w formie aktu notarialnego, staną się Państwo właścicielami lokalu mieszkalnego, natomiast sąsiad będzie uprawniony do otrzymywania od Państwa niezbędnych środków utrzymania, wskazanych powyżej. Będą Państwo także zobowiązani do opieki nad nim. Jednocześnie, podobnie jak wyżej, można ustanowić służebność na rzecz sąsiada.

Przy tego typu umowie również powstaje obowiązek podatkowy, który zgodnie z art. 7 ust. 2a) U.p.c.c. wynosi 2% wartości lokalu.

Tutaj również, jak w przypadku umowy sprzedaży, wysokość podatku obliczana jest na podstawie wartości rynkowej lokalu mieszkalnego.

Proszę również mieć na uwadze, że w sytuacji niewykonywania obowiązków ciężących na nabywcach lokalu istnieje możliwość rozwiązania umowy dożywocia przez sąd.

Ponadto do kosztów sporządzenia przedmiotowych umów należy doliczyć taksę notarialną oraz opłaty sądowe, których wysokość będzie już zależeć od konkretnych okoliczności. Przykładowo mogę tylko wskazać, że wpis prawa własności w księgach wieczystych, za który pobiera się opłaty sądowe, wynosi 200 zł, wpis ewentualnej służebności również będzie wynosił 200 zł.

Konieczność zapłaty podatków powyżej wskazanych ciąży odpowiednio na obdarowanych, kupujących oraz nabywcach lokalu mieszkalnego w drodze umowy dożywocia. Natomiast co do pozostałych opłat, to co do zasady ponosi je nabywca, jednakże strony mogą umówić się inaczej.

Przepisanie mieszkania osobom niespokrewnionym przez zapis w testamencie 

Natomiast na pewno na dzień dzisiejszy stosunkowo najtańszym sposobem zabezpieczenia Państwa interesów będzie sporządzenie testamentu (najlepiej w formie aktu notarialnego). Proszę jednakże mieć na uwadze, że testament jest skuteczny dopiero po śmierci spadkodawcy, więc staną się Państwo właścicielami przedmiotowego lokalu dopiero z chwilą śmierci spadkodawcy, co jednocześnie wymaga stwierdzenia nabycia spadku przez sąd, gdyż sam testament nie uprawnia Państwa do wejścia w prawa po zmarłej osobie.

Ponadto w testamencie sporządzonym w formie aktu notarialnego przez Państwa sąsiada powinien znaleźć się również zapis windykacyjny, czyli wskazanie, że Państwo nabywają oznaczony przedmiot wchodzący w skład majątku spadkodawcy – lokal mieszkalny.

Podstawą powyższego jest art. 981¹ K.c., który stanowi:

„§ 1. W testamencie sporządzonym w formie aktu notarialnego spadkodawca może postanowić, że oznaczona osoba nabywa przedmiot zapisu z chwilą otwarcia spadku (zapis windykacyjny).

§ 2. Przedmiotem zapisu windykacyjnego może być:

1) rzecz oznaczona co do tożsamości,

2) zbywalne prawo majątkowe,

3) przedsiębiorstwo lub gospodarstwo rolne,

4) ustanowienie na rzecz zapisobiercy użytkowania lub służebności”.

Do chwili śmierci spadkodawcy zawsze istnieje nieskrępowana możliwość odwołania lub zmiany testamentu przez Państwa sąsiada, nawet bez Państwa wiedzy, dlatego też jest to metoda najprostsza i stosunkowo najtańsza, jednakże obarczona pewnym ryzykiem.

Ponadto w sytuacji stwierdzenia nabycia spadku na Państwa rzecz i tak będą Państwo zobowiązani do zapłaty podatku od spadku, zgodnie z U.s.d. na tych samych zasadach, co przy darowiźnie.

Nabycie mieszkania w spadku przez osoby niespokrewnione ze spadkodawcą a zwolnienie z podatku

Jednakże istnieje możliwość zwolnienia się od tego podatku na mocy art. 16 U.s.d., zgodnie z którym w przypadku nabycia własności (współwłasności) budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, spółdzielczego prawa do domu jednorodzinnego albo udziału w takim prawie: w drodze dziedziczenia, zapisu zwykłego, zapisu windykacyjnego, dalszego zapisu lub polecenia testamentowego przez osoby zaliczane do III grupy podatkowej, które sprawowały opiekę nad wymagającym takiej opieki spadkodawcą, na podstawie pisemnej umowy z podpisem notarialnie poświadczonym, przez co najmniej dwa lata od dnia poświadczenia podpisów przez notariusza nie wlicza się do podstawy opodatkowania ich czystej wartości do łącznej wysokości nieprzekraczającej 110 m² powierzchni użytkowej budynku lub lokalu. W przypadku nabycia części (udziału) budynku mieszkalnego lub lokalu albo udziału w spółdzielczym prawie do budynku mieszkalnego lub lokalu ulga przysługuje stosownie do wielkości udziału.

Ulga, o której mowa wyżej, przysługuje osobom, które łącznie spełniają następujące warunki:

1. nie są właścicielami innego budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość bądź będąc nimi, przeniosą własność budynku lub lokalu na rzecz zstępnych, Skarbu Państwa lub gminy w terminie 6 miesięcy od dnia złożenia zeznania podatkowego albo zawarcia umowy darowizny w formie aktu notarialnego;
2. nie przysługuje im spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego lub wynikające z przydziału spółdzielni mieszkaniowej: prawo do domu jednorodzinnego lub prawo do lokalu w małym domu mieszkalnym, a w razie dysponowania tymi prawami przekażą je zstępnym lub przekażą do dyspozycji spółdzielni, w terminie 6 miesięcy od dnia złożenia zeznania podatkowego albo zawarcia umowy darowizny w formie aktu notarialnego;
3. nie są najemcami lokalu lub budynku lub będąc nimi, rozwiążą umowę najmu w terminie 6 miesięcy od dnia złożenia zeznania podatkowego albo zawarcia umowy darowizny w formie aktu notarialnego;
4. będą zamieszkiwać, będąc zameldowanymi na pobyt stały, w nabytym lokalu lub budynku i nie dokonają jego zbycia przez okres 5 lat:
   • od dnia złożenia zeznania podatkowego lub zawarcia umowy darowizny w formie aktu notarialnego – jeżeli w chwili złożenia zeznania lub zawarcia umowy darowizny nabywca mieszka i jest zameldowany na pobyt stały w nabytym lokalu lub budynku;
   • od dnia zamieszkania potwierdzonego zameldowaniem na pobyt stały w nabytym lokalu lub budynku – jeżeli nabywca zamieszka i dokona zameldowania na pobyt stały w ciągu roku od dnia złożenia zeznania podatkowego lub zawarcia umowy darowizny w formie aktu notarialnego.

Dlatego też może warto się zastanowić, uprzedzając przyszłe wydarzenia, nad sporządzeniem umowy o opiekę, o której mowa wyżej. Proszę pamiętać, że ta umowa nie wymaga formy aktu notarialnego, a jedynie poświadczenia podpisów pod nią przez notariusza, co sprowadza się do kwoty ok. 40 zł za podpis jednej osoby. Aby taka umowa była skuteczna dla celów podatkowych, konieczny jest upływ co najmniej 2 lat od jej zawarcia do dnia śmierci spadkodawcy. U notariusza należy stawić się z przygotowaną już umową, notariusz odbierze jedynie podpisy od stron umowy.

Proszę także mieć na uwadze, że przy testamencie istnieje zawsze możliwość kwestionowania go przez członków rodziny zmarłego spadkodawcy, a ponadto mogą oni żądać od spadkobierców zapłaty tytułem zachowku.

Ponadto proszę sprawdzić w we właściwej delegaturze Wojskowej Agencji Mieszkaniowej zasady przyznawania bonifikat przy wykupie mieszkań w związku z ewentualnością zawarcia przez Państwa po wykupie mieszkania sąsiada wskazanych powyżej umów, co może skutkować utratą bonifikaty.

Pragnę jednocześnie poinformować, że serwis ePorady24.pl świadczy także usługi w zakresie sporządzania pism, w tym pism procesowych, reprezentacji przedsądowej oraz sądowej.