Darowizna mieszkania obciążonego kredytem

Przeniesienie własności nieruchomości obciążonej hipoteką

Co do zasady przeniesienie własności nieruchomości obciążonej hipoteką jest możliwe, także w drodze darowizny. Zgodnie z art. 65 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka). Ustanowienie hipoteki ma na celu zabezpieczenie wierzyciela - w Państwa przypadku wierzycielem hipotecznym jest bank.

Bank nie musi wyrażać zgody na zbycie nieruchomości obciążonej hipoteką. Zgodnie bowiem z art. 72 cytowanej ustawy niedopuszczalne jest zastrzeżenie, przez które właściciel nieruchomości zobowiązuje się względem wierzyciela hipotecznego, że nie dokona zbycia lub obciążenia nieruchomości przed wygaśnięciem hipoteki.

Prosiłam Panią o informację, czy syn jest pełnoletni, ponieważ w razie, gdyby nie miał ukończonych 18 lat, najistotniejszą kwestią byłoby uzyskanie zgody sądu opiekuńczego na darowiznę nieruchomości, która jest obciążona. Skoro syn jest pełnoletni, nic nie stoi na przeszkodzie, by zawrzeć umowę darowizny nieruchomości u notariusza w formie aktu notarialnego.

Darowizna dla syna

Nieruchomość należy do majątku wspólnego małżonków, ale obydwoje Państwo chcą darować nieruchomość, więc nie ma tutaj kwestii wyrażenia zgody przez jednego z małżonków na darowiznę z majątku wspólnego dokonywaną przez drugiego małżonka. Obydwoje małżonkowie będą więc stroną umowy darowizny wraz z synem.

Dla skuteczności darowizny nieruchomości obciążonej hipoteką nie ma znaczenia pokrewieństwo między darczyńcą a obdarowanym. Trzeba, jednakże, mieć na uwadze kwestie podatkowe i ewentualne zwolnienie od podatku. W tej kwestii, jeśli byliby Państwo zainteresowani, mogę przekazać zapytanie do dalszej wyceny do osoby uprawnionej do udzielania porad prawnych w zakresie podatkowym, która wskazałaby Państwu, czy mogliby Państwo skorzystać ze zwolnienia od podatku lub podatki w jakiej wysokości należałoby zapłacić.

Z kolei kontaktując się z dowolną kancelarią notarialną, uzyskają Państwo wycenę sporządzenia aktu notarialnego darowizny nieruchomości z majątku wspólnego małżonków.

Dalsza odpowiedzialność za kredyt

Decydując się darowiznę nieruchomości obciążonej hipoteką, proszę mieć na uwadze, że obdarowany syn także stanie się dłużnikiem banku. Pani i mąż co prawda nadal będą kredytobiorcami i nie ma tutaj mowy o cesji umowy kredytu na rzecz syna. Nadal będą Państwo obowiązani do spłacania kredytu. Z kolei syn stanie się dłużnikiem rzeczowym (hipotecznym) banku. W razie gdyby Państwo nie spłacali kredytu, to właśnie z nieruchomości syna nastąpi egzekucja zadłużenia na podstawie hipoteki, która obciąża nieruchomość. Niemniej, odpowiedzialność syna ograniczy się do samej nieruchomości (nie rozciąga się na jego pozostały majątek) i do wysokości wpisanej hipoteki.

Po zawarciu aktu notarialnego darowizny proszę też pamiętać o poinformowaniu banku o zbyciu nieruchomości.