Darowizna mieszkania bez księgi wieczystej, jak przekazać własność niepełnoletniemu dziecku?

Przekazanie mieszkania dziecku w formie darowizny

Uprzejmie wskazuję, że podstawę prawną do udzielenia odpowiedzi na zapytanie stanowi ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 2024 r., poz. 1061), w skrócie K.c.

Zgodnie z art. 888 § 1 K.c. „Przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku”. Natomiast na podstawie art. 890 § 1 i § 2 K.c. „Oświadczenie darczyńcy powinno być złożone w formie aktu notarialnego. Jednakże umowa darowizny zawarta bez zachowania tej formy staje się ważna, jeżeli przyrzeczone świadczenie zostało spełnione. Przepisy powyższe nie uchybiają przepisom, które ze względu na przedmiot darowizny wymagają zachowania szczególnej formy dla oświadczeń obu stron”.

Należy podkreślić, iż art. 890 § 2 K.c. wyklucza zawarcie umowy darowizny przez oświadczenie samego tylko darczyńcy w formie aktu notarialnego, jak również darowiznę rękodajną w tych wszystkich wypadkach, gdy przepisy szczególne z uwagi na przedmiot darowizny wymagają złożenia oświadczenia w formie szczególnej przez obie strony. Uregulowanie to odnosi się do przepisów, które wprowadzają dla umów przenoszących określone prawa wymóg formy pod rygorem nieważności. Tym samym nie będzie ważna np. darowizna nieruchomości zawarta w formie zwykłej pisemnej, nawet jeśli obdarowany za zgodą darczyńcy wszedł w posiadanie tej nieruchomości.

Zgoda sądu rodzinnego na zawarcie umowy darowizny przez dziecko

Z uwagi na to, że przedmiotem darowizny ma być spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, to niestety zawarcie umowy darowizny będzie wymagało sporządzenia jej w formie aktu notarialnego. Nadto, jeżeli chodzi o darowiznę na rzecz niepełnoletniego dziecka, to zależy, ile dziecko ma lat. Jeżeli nie ukończyło 13 lat, to wówczas zawarcie umowy darowizny musi nastąpić w obecności rodzica dziecka jako przedstawiciela ustawowego. Natomiast jeżeli dziecko ukończyło 13 lat, to musi dysponować zgodą rodzica. Dodatkowo, jeżeli darowizna wiąże się ze zobowiązaniami wobec darczyńcy, np. ustanowieniem służebności osobistej lub osób trzecich, przed zawarciem umowy darowizny konieczne jest uzyskanie zezwolenia sądu opiekuńczego na zawarcie umowy darowizny. Zgodnie z art. 101 § 3 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego „Rodzice nie mogą bez zezwolenia sądu opiekuńczego albo, w przypadkach wskazanych w art. 640¹ ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. z 2023 r. poz. 1550, 1429, 1606, 1615, 1667 i 1860), sądu spadku dokonywać czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu ani wyrażać zgody na dokonywanie takich czynności przez dziecko”.

Zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 30 kwietnia 1977 r. (sygn. akt III CZP 73/76) rodzice mogą bez zezwolenia sądu opiekuńczego przewidzianego w art. 101 § 3 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego nabywać dla małoletniego dziecka nieruchomości na podstawie umowy darowizny w stanie wolnym od zobowiązań wobec darczyńcy lub osób trzecich. W uzasadnieniu uchwały Sąd Najwyższy wskazał, że: „Jak wynika z dotychczasowych rozważań, u podłoża uregulowań mających na celu ochronę majątkowych interesów małoletniego leży generalne założenie, że interesy te nie są zagrożone (a więc tym samym nie są potrzebne szczególne gwarancje), gdy czynności prawne mają wyłącznie na celu przysporzenie małoletniemu bezpłatnych korzyści. Nie byłoby zatem zrozumiałe, dlaczego ustawodawca, dając wyraz takiemu stanowisku w innych przepisach, miałby mieć inne intencje, gdy idzie o przepis art. 101 § 3 k.r.o. Dlatego uregulowanie, które zostało wyraźnie wypowiedziane w innych zbliżonych przepisach, należy przyjąć w drodze wykładni za obowiązujące także w hipotezie art. 101 § 3 k.r.o.”.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

2. Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy - Dz.U. 1964 nr 9 poz. 59

3. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 30 kwietnia 1977 r., sygn. akt III CZP 73/76