Darowizna działki siedliskowej córce i jej partnerowi

Obrót działkami rolnymi

Na samym wstępie warto wskazać, iż zasady obrotu nieruchomościami rolnymi uległy znacznej zmianie w kwietniu 2016 roku. Owe zmiany niejako spowodowały zastój na rynku obrotu nieruchomościami rolnymi i wprowadziły spory chaos skutkujący znacznym spadkiem sprzedaży tych nieruchomości co również spowodowało zastój inwestycyjny. Na szczęście ustawodawca poszedł po przysłowiowy „rozum do głowy” i sprecyzował swoje regulacje w kolejnych nowelizacjach. Aktualnie, bez żadnych przeszkód można nabywać nieruchomości, w tym nieruchomości rolne o powierzchni nieprzekraczającej 0,3 ha. Nieruchomości o powierzchni większej również mogą stać się przedmiotem obrotu gospodarczego, lecz pod pewnymi warunkami.

Zgodnie z treścią art. 2a ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego:

„1. Nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny, chyba że ustawa stanowi inaczej. Jeżeli nabywana nieruchomość rolna albo jej część ma wejść w skład wspólności majątkowej małżeńskiej wystarczające jest, gdy rolnikiem indywidualnym jest jeden z małżonków.

2. Powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z powierzchnią nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rodzinnego nabywcy nie może przekraczać powierzchni 300 ha użytków rolnych ustalonej zgodnie z art. 5 ust. 2 i 3”.

Rolnik indywidualny

Mając na uwadze powyższe, należy stwierdzić, iż od 30 kwietnia 2016 roku nabywcami ziemi rolnej mogą być rolnicy indywidualni, kościoły, parki narodowe, jednostki samorządu oraz Skarb Państwa. Od razu należy wyjaśnić pojęcie „rolnik indywidualny”. Rolnikiem indywidualnym – w rozumieniu ustawy – jest osoba, która posiada kwalifikacje rolnicze i nie więcej niż 300 ha, dodatkowo od 5 lat mieszka na terenie gminy, gdzie posiada działkę rolną i od pięciu lat samodzielnie na niej gospodaruje. Analizując Pani zapytanie wynika z niego, że w tym przypadku mamy do czynienia z darowizną. Ustawa przewiduje wiele udogodnień dla osób chcących przekazać swój majątek w postaci nieruchomości rolnych na rzecz osób najbliższych np. w formie darowizny. Nabycie gospodarstwa rolnego może więc nastąpić na podstawie umowy darowizny sporządzonej w formie aktu notarialnego, nabycia spadku lub nawet sprzedaży. Warunkiem jest, aby te osoby były dla siebie „osobami bliskimi”.

Osobą bliską zbywcy na gruncie ustawy są zstępni (dzieci, wnuki zbywcy), wstępni (rodzice zbywcy), rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonek, osoby przysposabiające i przysposobione.

Darowizna działki rolnej dla córki

Tak więc warunkiem przekazania gospodarstwa rolnego przez rodziców córce nie będzie posiadanie przez nią cech rolnika indywidualnego, w tym posiadanie wykształcenia rolniczego oraz spełnianie innych warunków, wystarczy, że jest ona tylko i aż osobą bliską dla zbywcy.

Zatem bez żadnych obaw może Pani przekazać nieruchomość na rzecz córki – jest osobą bliską zbywcy i jak najbardziej można taką nieruchomość córce przekazać. Pytanie tylko kiedy? Najlepiej po tym. jak wybudujecie Państwo siedlisko – tak będzie najłatwiej i najlepiej przekazać całą nieruchomość córce, a potem ona może przenieść swoje 50% udziału na rzecz swojego narzeczonego – jednakże jeśli ten pan (narzeczony?) nie będzie jej mężem, to będzie on musiał zapłacić podatek.

Koszty związane z darowizną

Jeśli zaś chodzi o koszty, to tak jak Pani wskazuje – na pewno koszty sporządzenia umowy notarialnej, które są różne w zależności od notariusza, rodzaju nieruchomości i innych jednak nie mogą przekroczyć taksy maksymalnej. Nie podam Pani dokładnej kwoty, bowiem to trzeba ustalić bezpośrednio z notariuszem.

Maksymalna taksa zgodnie z rozporządzeniem wynosi:

„§ 3. [Wysokość maksymalnej stawki]Maksymalna stawka wynosi od wartości:

1) do 3000 zł – 100 zł;

2) powyżej 3000 zł do 10.000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł;

3) powyżej 10.000 zł do 30.000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10.000 zł;

4) powyżej 30.000 zł do 60.000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30.000 zł;

5) powyżej 60.000 zł do 1.000.000 zł – 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60.000 zł;

6) powyżej 1.000.000 zł do 2.000.000 zł – 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1.000.000 zł;

7) powyżej 2.000.000 zł – 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2.000.000 zł, nie więcej jednak niż 10.000 zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn nie więcej niż 7500 zł”.

Dodatkowym kosztem będzie ewentualne założenie/zmiany w księgach wieczystych dla nieruchomości, które mogą wynieść około 200 zł. Notariusz może, ale nie musi pobrać również dodatkowe 200 zł – za złożenie tego wniosku do księgi wieczystej. Do czynności notarialnych należy również doliczyć 23% podatku VAT, którego notariusz nie może nie pobrać.

Podatki od darowizny

Jeśli chodzi o kwestie podatkowe, to jest to zależne od grupy podatkowej.

Spadki i darowizny pomiędzy członkami najbliższej rodziny (tzw. grupa zerowa) są całkowicie zwolnione z daniny. Do najbliższych zalicza się tylko małżonka, pasierbów, dzieci i wnuki, rodziców i dziadków, rodzeństwo. Czyli córka jest w grupie 0 – dzięki czemu nie będzie musiała płacić podatku. Potem, gdy ona da swoją część mężowi, on też nie zapłaci podatku.

Podsumowując – może Pani zbudować siedlisko, a potem darować to wszystko swojej córce, a ona później mężowi. Tak będzie bezpiecznie i tanio – opłaty będą dotyczyły tylko notariusza.