Darowizna części domu od rodziców - jak zabezpieczyć się przed roszczeniami rodzeństwa?

Darowizna nieruchomości

Na wstępie wskazuję, że umowa darowizny nieruchomości musi zostać obligatoryjnie sporządzona w formie aktu notarialnego, gdyż jest to przeniesienie części własności nieruchomości. Obowiązek zgłoszenia darowizny i zapłacenia podatku od spadków i darowizn spada na obdarowanego, czyli Pana, ale jako że należy Pan do tzw. grupy 0, to taka darowizna będzie zwolniona z opodatkowania bez względu na jej wartość, o ile tylko zostanie zgłoszona do urzędu skarbowego (co w tym przypadku zrobi notariusz).

Przekazanie przez rodziców części domu

Najlepszym, a zarazem najpoprawniejszym sposobem będzie darowizna udziału w nieruchomości. Należy wówczas obliczyć metraż darowanej części w stosunku do ogólnego metrażu nieruchomości i w ten sposób obliczyć udział. Można dodatkowo opisać ów udział (tj. np. że składa się na niego 1 piętro nieruchomości wynoszące XXX metrów itp.). Przykładowo taki zapis w akcie notarialnym brzmi:

„§ 2. Halina i Marian Kowalscy darują synowi Tomaszowi Kowalskiemu swój udział wynoszący ½ (jedną drugą) część opisanej w § 1 nieruchomości, który wynosi 150 m² i składa się z 3 pokoi, łazienki i kuchni na pierwszym piętrze nieruchomości opisanej w § 1 , a Tomasz Kowalski darowiznę tę przyjmuje.

§ 3. Wydanie nieruchomości obdarowanemu do współposiadania i korzystania już nastąpiło”.

Oczywiście każdy notariusz stosuje jakieś swoje własne zapisy stosowane przez lata, więc tutaj na pewno Państwu dobrze doradzi, jak ów udział opisać. To ich domena.

Roszczenia rodzeństwa po otrzymaniu od rodziców części domu

Co do roszczeń Pana rodzeństwa, to po śmierci rodziców będą oni uprawnieni do zachowku. Tytułem wyjaśnienia wskazuję, że zachowek stanowi określony kwotowo ułamek wartość udziału spadkowego, który przypadłby spadkobiercy ustawowemu w przypadku dziedziczenia ustawowego. Osobie uprawnionej do zachowku nie przysługuje zatem roszczenie o wydanie jakiejkolwiek rzeczy zaliczanej do spadku ani roszczenie o przeniesienie jakiegokolwiek składnika majątku wchodzącego w skład spadku. Osoba, której przysługuje prawo do zachowku, może domagać się wyłącznie zapłaty na jej rzecz określonej kwoty pieniężnej stanowiącej ułamek wartości udziału spadkowego jaki by jej przysługiwał przy dziedziczeniu ustawowym. Przechodząc dalej, wskazuję, że osobami uprawnionymi do zachowku są zstępni spadkodawcy (dzieci, wnuki, prawnuki itd.) oraz jego małżonek. Jeżeli spadkodawca, w chwili śmierci nie miał zstępnych, wówczas prawo do zachowku przysługuje jego małżonkowi oraz rodzicom. Roszczenie o zachowek nie przysługuje natomiast rodzeństwu spadkodawcy ani innym dalszym krewnym lub powinowatym spadkodawcy. Spośród wskazanych powyżej osób uprawnionych do zachowku, roszczenie o zachowek przysługuje tylko tym, którzy w konkretnym stanie faktycznym odziedziczyliby spadek z mocy ustawy.

Kolejno zaś wskazuję, że roszczenie o zachowek przysługuje wówczas, gdy osoba uprawniona nie otrzymała należnej jej części majątku spadkowego czy to w drodze dziedziczenia, czy to w postaci zapisu, czy też poprzez uczynioną przez spadkodawcę i zaliczaną do spadku darowiznę. Jeśli jednak osoby uprawnione do zachowku, w wyniku dziedziczenia, zapisu lub uczynionej przez spadkodawcę darowizny, nie uzyskały całości należnego im zachowku, wówczas przysługuje im roszczenie o jego uzupełnienie, tj. o zapłatę różnicy między wartości należnego im zachowku a wartością uzyskanego przysporzenia.

Obliczanie zachowku a darowizna

Ważne jest to, że przy obliczaniu zachowku nie uwzględnia się zapisów zwykłych i poleceń, natomiast dolicza się do spadku, darowizny oraz zapisy windykacyjne dokonane przez spadkodawcę. Jeśli zaś chodzi o darowizny, to generalnie nie dolicza się do spadku dwóch rodzajów darowizn:

1) drobnych darowizn, zwyczajowo w danych stosunkach przyjętych, jak również

2) darowizn na rzecz osób nie będących spadkobiercami albo uprawnionymi do zachowku dokonanych przed więcej niż dziesięciu laty, licząc wstecz od otwarcia spadku”.

Nie ma więc wątpliwości, że darowizna, jaką otrzyma Pan od rodziców, będzie doliczana do spadku, należy Pan bowiem do kręgu spadkobierców ustawowych, zatem rodzeństwo nabędzie prawo do tego, aby domagać się zachowku od Pana. Warto więc (aby uniknął Pan płacenia w przyszłości zachowku rodzeństwu), aby rodzice odpowiednio rozdysponowali majątek względem pozostałych dzieci, czy to za ich życia darowiznami, czy też spisując w testamencie akt ostatniej woli, powołując ich do pozostałych części spadku, tak aby każdy otrzymał równą część w tymże majątku.

Innych praw (niż ewentualny zachowek) rodzeństwo nie będzie miało do darowanej Panu części domu, bowiem z chwilą darowizny stał się Pan właścicielem udziału w nieruchomości (części domu).