Czynności zwykłego zarządu a czynności przekraczające zwykły zarząd

Co jest potrzebne do czynności zwykłego zarządu?

W przedmiotowej sprawie zastosowanie znajdą nie tyle przepisy Prawa budowlanego, co regulacje dotyczące współwłasności zawarte w Kodeksie cywilnym (dalej K.c.).

Zgodnie z art. 201 K.c. do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.

Z kolei z art. 199 K.c. wynika, że do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Warto pamiętać, że czynności zwykłego zarządu podjęte bez wymaganej zgody większości czy wszystkich współwłaścicieli są bezwzględnie nieważne. Potwierdził to Sąd Apelacyjny w Poznaniu w wyroku z dn.07.02.2006 r. (I ACa 829/05), zgodnie z którym czynności prawne dokonane bez zachowania wymagań z art. 199 K.c. (a zatem bez koniecznej zgody wszystkich współwłaścicieli lub stosownego orzeczenia sądu) czy z art. 201 K.c. (bez zgody większości współwłaścicieli lub zastępującego ją upoważnienia sądu) są bezwzględnie nieważne, nie mogą być później potwierdzone przez innych współwłaścicieli.

W tym miejscu należy dodać, że większość współwłaścicieli oblicza się według wielkości udziałów (art. 204 K.c.).

Co rozumie się przez czynności zwykłego zarządu

W praktyce szczególnego znaczenia nabiera rozróżnienie czynności zwykłego zarządu od czynności przekraczających zakres takiego (zwykłego) zarządu. Ustawodawca nie definiuje pojęcia „czynności zwykłego zarządu” ani „czynności przekraczających zwykły zarząd”, a Kodeks cywilny nie zawiera katalogu takich czynności. Zadanie zdefiniowania tych pojęć zostało więc pozostawione doktrynie i orzecznictwu.

Według utrwalonego poglądu przez czynności zwykłego zarządu rozumie się załatwianie bieżących spraw związanych ze zwykłą eksploatacją rzeczy i zachowaniem jej w stanie niepogorszonym. Pozostałe czynności, które się w tych granicach nie mieszczą, należą do czynności przekraczających zwykły zarząd. Ocena, czy czynność należy do czynności zwykłego zarządu, czy też przekracza te granice, powinna być dokonywana w konkretnych okolicznościach faktycznych, nie jest bowiem możliwe przyjęcie jednolitego kryterium ich rozgraniczenia.

Z pytania wynika, że jeden ze współwłaścicieli zdjął ze stodoły (będącej przedmiotem współwłasności) pokrycie dachowe i wykorzystał je na swoim budynku mieszkalnym. Takie zachowanie prowadzi niewątpliwe do pogorszenia stanu technicznego przedmiotu współwłasności i w moim przekonaniu na taką czynność powinna być wyrażona zgoda przez wszystkich współwłaścicieli, ponieważ przekracza ona zakres zwykłych czynności i nie należy do czynności zwykłego zarządu.

Czynności przekraczające zwykły zarząd

Pewnym potwierdzeniem powyższej tezy może być wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z 30.06.2008 r. (II SA/Gl 913/07), zgodnie z którym roboty polegające na dociepleniu budynku wykraczają poza bieżące jego utrzymanie w należytym stanie technicznym i stanowią modernizację obiektu budowlanego. Tym samym uznać należy, że ich wykonanie przekracza zakres czynności zwykłego zarządu.

Kierując się powyższym orzeczeniem, można stwierdzić, iż roboty polegające na zdjęciu pokrycia dachowego również wykraczają poza bieżące utrzymanie stodoły w należytym stanie technicznym.

Z kolei w wyroku z 9.01.2008 r. (II SA/Gl 824/07) Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach uznał, iż nawet usunięcie drzewa stanowi czynność przekraczającą zwykły zarząd nieruchomością i wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli zgodnie z art. 199 K.c.

Tym bardziej więc usunięcie dachówki stanowi czynność przekraczającą zwykły zarząd. Ponadto jest to działanie pogarszające stan stodoły czy wręcz powodujące jej uszkodzenie.

Reasumując powyższe, uważam, że w zaistniałej sytuacji ma Pan prawo zwrócić się do drugiego współwłaściciela z roszczeniem odszkodowawczym.