Czy zaliczka powinna zostać zwrócona?

Czym różni się zaliczka od zadatku i kiedy można żądać ich zwrotu?

Z przedstawionej przez Pana umowy wynika, że w związku z dostarczeniem elementów drewnianych i ich montażem do mającego powstać w przyszłości domu przewidziano wpłatę zaliczki na poczet wynagrodzenia za wykonane prace. Z uwagi na brak pozwolenia na budowę termin rozpoczęcia prac nie został w umowie określony.

W niektórych umowach można spotkać się z zapisem o „bezzwrotnej zaliczce”, która jest zaliczana na poczet ceny. W umowie tej określa się wtedy, że gdyby nie doszło do wykonania umowy z winy klienta, to zaliczka nie podlega zwrotowi. W przedstawionej umowie takiego zapisu nie ma. Poza tym zważywszy na to, że klientem jest tu konsument (osoba fizyczna), taki zapis nie byłby możliwy. Niemniej piszę o tym, ponieważ tego rodzaju zaliczki mają bardziej charakter zadatku i być może wykonawca, kierując się takim rozumieniem otrzymanej zaliczki, odmawia jej zwrotu.

Kwota pieniędzy przekazywana wykonawcy czy też kupującemu przed wykonaniem umowy określana jest jako zadatek albo zaliczka. Są to dwa różne pojęcia.

To, czy wpłacona kwota jest zadatkiem, czy zaliczką, ma duże znaczenie w sytuacji, gdy umowa nie dojdzie do skutku.

Zaliczka to kwota wpłacana drugiej stronie na poczet ceny czy wynagrodzenia. Podlega ona zaliczeniu na umówione wynagrodzenie, nie zabezpiecza jednak samego wykonania umowy. Jeśli do wykonania umowy nie dojdzie i jedna ze stron odstąpi od umowy, to zaliczka powinna zostać zwrócona – nawet wtedy, gdy do niewykonania umowy doszło wskutek okoliczności, za które odpowiada dający zaliczkę. W praktyce więc celem zaliczki jest kredytowanie strony, która ją otrzymała. Nie ma ona natomiast funkcji zabezpieczenia wykonania umowy.

Natomiast zadatek stanowi zabezpieczenie wykonania umowy i jest rodzajem odszkodowania za ewentualne niewykonanie umowy.

W myśl art. 394 Kodeksu cywilnego (K.c.) w razie braku odmiennego zastrzeżenia w podpisanej umowie albo zwyczaju zadatek dany przez jedną ze stron ma to znaczenie, że w przypadku niewykonania umowy przez jedną ze stron, druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zatrzymać, a jeśli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.

Czy wykonawca może zatrzymać zaliczkę mimo wycofania się inwestora z umowy?

Zatem aby wykonawca mógł zatrzymać otrzymaną na podstawie rzeczonej umowy kwotę pieniędzy, musi wykazać, że obie strony umowy zamierzały ustanowić zadatek, a posłużyły się terminem „zaliczka”. Tym samym w przypadku sporu sądowego to wykonawca będzie zmuszony wykazać, że zaliczka była w rzeczywistości zadatkiem.

Tymczasem jednak zakładając, że wolą strony było jednak udzielenie zaliczki, a nie zadatku, to wykonawca może zatrzymać zaliczkę wyłącznie w sytuacji należytego wykonania zobowiązania, kiedy to zalicza ją na poczet umówionego wynagrodzenia. W razie należytego wykonania zobowiązania zaliczka podlega zaliczeniu na poczet należnego świadczenia, w przeciwnym razie strona, która jest w tej umowie konsumentem (a Pan nim jest), może domagać się jej zwrotu.

Odstąpienie od umowy na budowę domu

Tak jak sam Pan już wskazał, obowiązki odstępującego od umowy wzajemnej określone są w art. 494 K.c., z którego wynika, że: „strona, która odstępuje od umowy wzajemnej, obowiązana jest zwrócić drugiej stronie wszystko, co otrzymała od niej na mocy umowy; może żądać nie tylko zwrotu tego, co świadczyła, lecz również naprawienia szkody wynikłej z niewykonania zobowiązania”.

Wskazany wyżej przepis ustanawia więc zasadę, że w przypadku, gdy umowa nie dojdzie do skutku, strony zwracają sobie wszystko, co świadczyły. Absolutnie brak jest w tym wypadku wyjątków, które przewidywałyby sytuacje, że można zatrzymać świadczenie drugiej strony. Wynika to właśnie z faktu, że – jak to zostało określone wyżej – zaliczka jest kwotą wpłaconą na poczet przyszłych należności i nie stanowi, jak zadatek, formy zabezpieczenia wykonania umowy, ale jedynie część ceny.

Wpłata na poczet wykonanych prac budowlanych a odstąpienie jednej strony od umowy

Jeżeli więc wykonawcy zależało na zagwarantowaniu wykonania zobowiązania przez klienta, to powinien on zadbać o to, aby kwota wręczona przy zawarciu umowy stanowiła zadatek. W tym celu należało zatem w sposób jednoznaczny wskazać, że wpłacona kwota stanowi zadatek. W przeciwnym bowiem razie wpłata określona jako zaliczka interpretowana będzie jako zaliczka, stanowiąca jedynie część ceny należnej w zamian za wykonanie świadczenia umownego.

To oznacza dla Pana, że jeżeli nie dojdzie do zrealizowania umowy, kwota wręczona w formie zaliczki musi być Panu zwrócona. Znajduje to potwierdzenie w cytowanym przepisie stanowiącym, że strona odstępująca od umowy wzajemnej zwraca drugiej stronie wszystko to, co otrzymała od niej na mocy umowy. Przy zaliczce nie mają więc zastosowania reguły dotyczące przepadku wpłaconej kwoty, tak jak to jest przy zadatku. Strony odstępujące od umowy nie mają możliwości zatrzymania jakiegokolwiek świadczenia drugiej strony.

Roszczenie o zwrot zaliczki przed przystąpieniem firmy do prac budowlanych

Jeżeli założymy, że świadczenie z Pana strony stało się niemożliwe bez winy którejkolwiek ze stron, to adekwatny będzie tu przepis art. 495 K.c. Przepis ten rozstrzyga, według jakich zasad należy dokonać zwrotu spełnionego świadczenia, gdy ten, kto już świadczył, sam nie może oczekiwać na to, że w zamian za spełnione świadczenie otrzyma umówiony ekwiwalent. Roszczenie o zwrot zaliczki należy wtedy oprzeć na treści art. 405 K.c., który stanowi, że: „kto bez podstawy prawnej uzyskał korzyść majątkową kosztem innej osoby, obowiązany jest do wydania korzyści w naturze, a gdyby to nie było możliwe, do zwrotu jej wartości” (tzn. z bezpodstawnego wzbogacenia się). Termin przedawnienia tego roszczenia w Pana przypadku wynosi 10 lat.