Czy wspólnota mieszkaniowa może zawrzeć umowę dzierżawy?

Czy wspólnota mieszkaniowa może być stroną umowy dzierżawy?

Rzeczywiście, sprawa, czy wspólnota mieszkaniowa może być stroną umowy dzierżawy budzi wątpliwości w piśmiennictwie i w orzecznictwie. Np. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 8.10.2008 r., sygn. akt V CSK 143/08, stwierdził, iż „zobowiązaniami dotyczącymi nieruchomości wspólnej są zobowiązania związane z gospodarowaniem taką nieruchomością. Gospodarowanie nieruchomością wspólną nie może być przy tym interpretowane w sposób rozszerzający (…). Zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej to zobowiązania wynikające z normalnego jej funkcjonowania, mieszczące się w granicach zwykłego zarządu (zapłata za dostawę prądu, gazu, wody, odbiór ścieków, wywóz nieczystości, wynagrodzenia zarządu lub zarządcy), jak też czynności zakres ten przekraczające, w szczególności wymienione w art. 22 ust. 3 ustawy o własności lokali. Związek gospodarczy nie może jednak wykraczać poza granice nieruchomości wspólnej w tym znaczeniu, że odnosić się będzie do innych nieruchomości, choćby sąsiednich. Gospodarowanie tymi nieruchomościami w jakikolwiek sposób nie mieści się w zdolności prawnej wspólnoty jako osoby ustawowej. Z cudzej nieruchomości korzystać mogą jedynie członkowie wspólnoty jako właściciele lokali (…)”.

Wyżej cytowany wyrok nie ma mocy zasady prawnej, co oznacza, iż wiążący jest tylko w sprawie, w której został wydany. Natomiast moc zasady prawnej nadano innemu orzeczeniu Sądu Najwyższego, tj. uchwale z dnia 21 grudnia 2007 r., sygn. akt III CZP 65/07. W uchwale tej Sąd Najwyższy uznał, że wspólnota mieszkaniowa jako podmiot prawa może mieć majątek odrębny od majątku właścicieli lokali, i że takim majątkiem może być także nieruchomość – o ile jest ona potrzebna do zarządzania nieruchomością wspólną (np. odrębna własność lokalu przeznaczonego na siedzibę zarządu wspólnoty). Skoro zatem wspólnota może nabyć nawet inną nieruchomość potrzebną do zarządzania nieruchomością wspólną to błędny jest pogląd, iż wspólnota nie może zawierać umów dotyczących innych nieruchomości.

Między wyżej cytowanym wyrokiem z dnia 8.10.2008 r. a wyżej przytoczoną uchwałą z dnia 21.12.2007 r. zachodzi więc sprzeczność.

Zwolennicy ograniczenia zdolności prawnej wspólnoty mieszkaniowej, powołując się na wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21.12.2007 r., sygn. akt V CSK 143/08, uznają, że umowa dzierżawy gruntu zawarta między właścicielem gruntu sąsiadującego z nieruchomością wspólną, a wspólnotą mieszkaniową reprezentowaną przez zarząd jest nieważna, gdyż wspólnota nie może być podmiotem praw i obowiązków wynikających z takiej umowy.

Czy wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana?

Osobiście nie zgadzam się z taką interpretacją. Art. 6 ustawy o własności lokali wprost stanowi, iż wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Ustawodawca przyznał więc wspólnotom mieszkaniowym zdolność prawną i zdolność do czynności prawnych, czyli zdolność do nabywania praw i obowiązków. Zważywszy na powyższe, moim zdaniem, wspólnota mieszkaniowa może być stroną umowy dzierżawy, której przedmiotem będzie grunt (chodnik) sąsiadujący z jej nieruchomością wspólną. Przeciwny pogląd byłby sprzeczny z ww. art. 6 ustawy o własności lokali. Nadto warto wiedzieć, iż umowy dzierżawy na przyległe do nieruchomości wspólnej tereny zawieranie między gminami a wspólnotami mieszkaniowymi w praktyce funkcjonują, o czym świadczy np. wyrok Sądu Rejonowego w Jeleniej Górze z dnia 9.04.2013 r., sygn. akt I C 1325/12, w którym sąd w ogóle nie kwestionował ważności umowy dzierżawy zawartej między gminą a wspólnotą mieszkaniową. Powyższy pogląd zbieżny jest również ze stanowiskiem komentatorki ustawy o własności lokali E. Bończak-Kucharskiej. Nadto nie bez znaczenia dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy jest sprzeczność między orzeczeniami Sądu Najwyższego, tj. wyrokiem z dnia 8.10.2008 r. a wyżej przytoczoną uchwałą z dnia 21.12.2007 r., oraz to, iż wyrokowi z dnia 8.10.2008 r. nie nadano mocy zasady prawnej.

Zawarcie umowy dzierżwy między gminą a wspólnotą mieszkaniową

Zgoda na zawarcie umowy dzierżawy wymaga uchwały właścicieli lokali i udzielenia zarządowi pełnomocnictwa do zawarcia przedmiotowej umowy.

Jeśli powyższa interpretacja Państwa nie przekonuje, uregulowanie kwestii używania przedmiotowego chodnika może nastąpić także poprzez ustanowienie służebności przechodu. Taka służebność musiałaby zostać ustanowiona na rzecz każdego członka Państwa wspólnoty.

Służebność przechodu może zostać ustanowiona w drodze umowy albo orzeczenia sądowego (jeśli gmina odmówi zawarcia umowy o ustanowienie służebności).

Jeśli służebność miałaby zostać ustanowiona w drodze umowy, oświadczenie gminy wymaga formy aktu notarialnego (art. 245 § 2 Kodeksu cywilnego).

Jeżeli gmina odmówi zawarcia umowy o ustanowienie służebności, jedynym wyjściem jest wystąpienie przeciwko gminie na drogę postępowania sądowego.