Czy TBS może podwyższyć wysokość czynszu?

Warunki przyznania lokalu mieszkalnego

Zgodnie z art. 30 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (t.j. Dz. U. z 2013 r. Nr 255, dalej jako „ustawa”) towarzystwo może wynająć lokal mieszkalny wyłącznie osobie fizycznej, jeżeli osoba fizyczna oraz osoby zgłoszone do wspólnego zamieszkania, w dniu objęcia lokalu, nie posiadają tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego w tej samej miejscowości.

Ponadto w myśl art. 30 ust. 3 ustawy najemca jest obowiązany składać towarzystwu raz na 2 lata, w terminie do dnia 30 kwietnia danego roku, deklarację o średnim miesięcznym dochodzie przypadającym na gospodarstwo domowe w roku poprzednim oraz informować towarzystwo niezwłocznie o uzyskaniu tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego. W przypadku nabycia przez najemcę tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego ustawodawca w art. 30 ust. 6 ustawy przyznał TBS prawo do wypowiedzenia umowy najmu w części dotyczącej wysokości czynszu (w takim wypadku TBS może ustalić wyższy czynsz niż 4% wartości odtworzeniowej lokalu).

Co więcej, uzyskanie tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego może stanowić przyczynę wypowiedzenia przez TBS umowy najmu. Zgodnie bowiem z art. 11 ust. 3 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego w zw. z art. 33 ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego właściciel lokalu, w którym czynsz jest niższy niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku, może wypowiedzieć stosunek najmu z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.

Co należy rozumieć przez lokal zamienny?

Przez lokal zamienny należy rozumieć lokal znajdujący się w tej samej miejscowości, w której jest położony lokal dotychczasowy, wyposażony w co najmniej takie urządzenia techniczne, w jakie był wyposażony lokal używany dotychczas, o powierzchni pokoi takiej jak w lokalu dotychczas używanym; warunek ten uznaje się za spełniony, jeżeli na członka gospodarstwa domowego przypada 10 m² powierzchni łącznej pokoi, a w wypadku gospodarstwa jednoosobowego – 20 m² tej powierzchni (art. 2 ust. 1 pkt 6 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego).

I tak, jeżeli prawo do mieszkania przysługuje jednemu małżonkowi, drugi małżonek jest uprawniony do korzystania z tego mieszkania w celu zaspokojenia potrzeb rodziny, o czym stanowi art. 28¹ Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Przepis ten ma charakter bezwzględnie obowiązujący i niedopuszczalne jest wyłączenie czy ograniczenie działania tego przepisu nawet za zgodą obu stron. Także umowa intercyzy nie wyłączy działania tego przepisu. Prawo do korzystania z mieszkania współmałżonka jest bowiem niezależne od ustroju majątkowego, w jakim pozostają małżonkowie.

Tym samym, mimo że po zawarciu związku małżeńskiego mieszkanie należące do Pana partnerki pozostanie w jej majątku osobistym (tj. nie wejdzie do Waszego majątku wspólnego), to i tak na mocy ww. przepisu nabędzie Pan tytuł do zamieszkania w tym lokalu i to niezależnie od tego, czy zostanie zawarta między Państwem umowa intercyzy.

Podsumowując, w przypadku powzięcia przez TBS informacji o uzyskaniu przez Pana tytułu do innego lokalu należy się liczyć z podwyżką czynszu lub nawet wypowiedzeniem umowy najmu, jeśli taka będzie wola TBS, a czynsz jest niższy niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku.

Powyższe odnosi się do zakupu także nowego lokalu.