Czy spłacenie długu cofa decyzję o eksmisji?

Czy spłata zadłużenia może zatrzymać eksmisję?

Z Pani wyjaśnień wynika, że za niezapłacenie czynszu orzeczona została przez sąd, w stosunku do Pani i Pani dzieci eksmisja. Nie podaje Pani informacji, czy sąd przyznał Pani lokal socjalny, wskazała Pani jedynie, że został Pani przyznany lokal komunalny przez gminę oraz okoliczność, iż obecnie zajmowane mieszkanie zostało zaadaptowane na lokal mieszkalny nakładem Pani środków finansowych z istniejącego strychu. Obecnie posiada Pani środki odpowiednie do pokrycia zadłużenia.

Zgodnie z art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego – nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności.

Dopiero po uprzedzeniu Pani o wypowiedzeniu umowy, zgodnie z powyższym przepisem, gmina mogła wystąpić w stosunku do Pani z pozwem o eksmisję z lokalu.

Nakaz opuszczenia lokalu mieszkalnego

Z Pani relacji wynika, że sąd uznał roszczenie o eksmisję za zasadne i nakazał Pani opuszczenie lokalu (mimo braku Pani informacji o sprawie sądowej, sprawa sądowa musiała się odbyć, jeżeli mówimy o eksmisji Pani z lokalu). Obecnie gmina wezwała Panią do dobrowolnego opuszczenia lokalu w terminie 3 dni, proponując lokal jednoizbowy.

Jak wynika z powyższego, roszczenie gminy jest zasadne. Obecnie natomiast uregulowanie przez Panią należności może, ale nie musi, spowodować zawarcia nowej umowy najmu lokalu komunalnego.

Poprzednia podstawa Pani zamieszkania – umowa najmu – została wypowiedziana i dlatego przestała obowiązywać. Obecnie więc zajmuje Pani lokal bez podstawy prawnej. Oczywiście jeżeli sąd jeszcze nie orzekł eksmisji, to jej zasadność będzie jeszcze badana przed sądem w sprawie o eksmisję i sąd ewentualnie będzie badał przyznanie Pani lokalu socjalnego.

Zasady wynajmowania lokali wchodzących do zasobów mieszkaniowych gminy

Wracając do sprawy – gmina może, a nie musi zawrzeć z Panią ponownie umowy najmu. Postanowienia odnośnie zasad wynajmowania lokali wchodzących do zasobów mieszkaniowych gminy powinny być wskazane w regulaminie zasad wynajmowania lokali komunalnych uchwalanym w każdej gminie.

Przykładowo dla Miasta Krakowa, istnieje taki akt prawny wyrażony w uchwale Nr LVIII/795/12 Rady Miasta Krakowa z dnia 10 października 2012 r. w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu Gminy Miejskiej Kraków oraz tymczasowych pomieszczeń.

„Zgodnie z § 28 tego regulaminu:

1. W przypadku uregulowania należności, dopuszcza się ponowne zawarcie umowy najmu dotychczas zajmowanego lokalu na wniosek osób:

1) wobec których z przyczyn wymienionych w art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów została wypowiedziana umowa najmu lub orzeczona eksmisja z lokalu, jeżeli osoby te nadal zajmują przedmiotowy lokal;

2) które pozostały w lokalu po śmierci lub po opuszczeniu go i wymeldowaniu się byłego najemcy pod warunkiem, że stale zamieszkiwały z nim przez okres nie krótszy niż pięć lat do jego śmierci lub wyprowadzenia się (dotyczy to: małżonków niebędących współnajemcami lokalu, zstępnych, wstępnych, rodzeństwa, powinowatych w linii prostej, osób przysposobionych lub przysposabiających, osób małoletnich przyjętych na podstawie orzeczenia sądu na wychowanie, osób pozostających faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą).

2. Uprawnienie, o którym mowa w ust. 1, ma zastosowanie w przypadku, gdy przywrócenie tytułu prawnego do lokalu jest zgodne z zasadami racjonalnego gospodarowania zasobem a także w sytuacji, gdy wnioskodawcy lub jego małżonkowi nie przysługuje tytuł prawny do lokalu mieszkalnego lub innej nieruchomości bądź jej części mogący stanowić podstawę do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych we własnym zakresie. Osoby ubiegające się o przywrócenie tytułu prawnego do zajmowanego lokalu, o których mowa w ust. 1 pkt 2, muszą spełniać kryterium niskiego dochodu określone w § 4 ust. 1 pkt 2 niniejszej uchwały obliczonego za rok poprzedzający rozwiązanie umowy najmu z poprzednim najemcą; w przypadku gdy zdarzenie mające wpływ na określenie okresu, za który obliczany jest dochód nastąpiło wcześniej niż 5 lat przed złożeniem wniosku weryfikacja i rozliczanie dochodu następuje zgodnie z zasadą określoną w § 46 ust. 6-8 niniejszej uchwały.

3. W przypadkach określonych w ust. 1 dopuszcza się odmowę wyrażenia zgody na zawarcie umowy najmu zajmowanego lokalu w szczególności, gdy:

1) powierzchnia lokalu przekracza normatywną powierzchnię użytkową przyjętą na podstawie art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o dodatkach mieszkaniowych; § 24 ust. 3 zdanie drugie niniejszej uchwały stosuje się odpowiednio;

2) lokal położony jest w strefie określonej uchwałą w sprawie wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem Gminy, w której lokale odzyskane w wyniku wygaśnięcia lub rozwiązania umowy najmu oraz pozyskane w innej formie nie są przeznaczane na wynajem związany z realizacją pomocy mieszkaniowej Gminy;

3) osoby pozostające w lokalu naruszają zasady współżycia społecznego, w takim przypadku podejmuje się działania mające na celu odzyskanie lokalu;

4) w okresie wymaganych 5 lat wspólnego zamieszkiwania z byłym najemcą wnioskodawca lub jego małżonek zawarli umowę najmu innego lokalu mieszkalnego lub zostali uprawnieni do wspólnego zamieszkiwania w nim z najemcą;

5) po wypowiedzeniu stosunku najmu ze względu na nieuregulowane należności zaistniała przesłanka do jego rozwiązania z innego tytułu;

6) wnioskodawca albo jego małżonek po dniu 3 października 2003 roku:

a) zbyli lub utracili tytuł prawny do lokalu albo budynku mieszkalnego przysługujący im w całości bądź w części i pozwalający na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych;

b) zbyli lub utracili tytuł prawny do lokalu, budynku mieszkalnego lub innej nieruchomości w całości bądź w części, uzyskując w zamian ekwiwalent umożliwiający samodzielne zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych; […]

8) wnioskodawca objęty jest wyrokiem eksmisyjnym bez prawa do lokalu socjalnego lub ostateczną decyzją administracyjną, z zastrzeżeniem § 12 niniejszej uchwały.

4. W przypadkach, kiedy wyłączną przyczyną odmowy ponownego zawarcia umowy najmu jest sytuacja określona w ust. 3 pkt 1 lub 2 przysługuje prawo do innego lokalu o powierzchni nieprzekraczającej normy, o której mowa w ust. 3 pkt 1”.

Możliwość ponownego zawarcia umowy najmu przez gminę po wypowiedzeniu poprzedniej umowy na skutek zadłużenia w opłatach czynszu

Bardzo podobne regulacje istnieją w innych gminach miejskich. Przewidują one możliwość ponownego zawarcia umowy najmu przez gminę po spełnieniu określonych warunków. Gmina jednak w tym przypadku ma dużą swobodę decyzyjną.

Co do zwrotu nakładów na adaptację strychu, tę kwestię reguluje umowa między gminą a Panią. Jeżeli brak takiej umowy – będą miały zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego.

Zasadą jest, że wynajmujący (gmina) powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu. Stanowi o tym art. 662 § 1 K.c.

Nie ma jednak przeszkód, aby strony porozumiały się co do innego, gorszego stanu rzeczy, w jakim zostanie ona wydana. Wówczas najemca będzie mógł we własnym zakresie doprowadzić przedmiot najmu do stanu przydatności. Wskazane jest, i to dla obu stron, sporządzenie protokołu zdawczo-odbiorczego przy wydaniu lokalu najemcy, jak również uzupełnienie opisu stanu technicznego lokalu oraz jego wyposażenia dokumentacją zdjęciową.

Pani jako najemca powinna pamiętać także o domniemaniu wyrażonym w art. 675 § 3 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym domniemywa się, że rzecz była wydana najemcy w stanie dobrym i przydatnym do umówionego użytku. Jeżeli więc w momencie wydania rzeczy nie nadaje się ona do takiego użytku (np. lokal jest zdewastowany, w mieszkaniu nie działa ogrzewanie), to w interesie najemcy leży dokładne udokumentowanie stanu rzeczy na dzień jej wydania, czy to w samej umowie, czy właśnie we wspomnianym protokole.

Dokonanie zmian i koniecznych napraw w mieszkaniu wynajętym od gminy

Przez czas trwania najmu powinna Pani używać rzeczy najętej w sposób określony w umowie. Jeżeli natomiast umowa milczy na ten temat, najemca obowiązany jest używać rzeczy w sposób odpowiadający jej właściwościom i przeznaczeniu. Bez zgody wynajmującego najemca nie może czynić w rzeczy najętej zmian sprzecznych z umową lub z przeznaczeniem rzeczy.

W praktyce umowy najmu zazwyczaj stanowią, że określone zmiany w przedmiocie najmu (np. przebudowy, adaptacje, także te niezmieniające samego przeznaczenia lokalu) mogą się odbywać tylko za zgodą wynajmującego.

Jeżeli strony nie postanowią inaczej, wynajmujący (gmina) zobowiązana jest do dokonania lub pokrycia napraw koniecznych, czyli takich, bez których rzecz nie nadawałaby się do umówionego użytku. Najemca powinien niezwłocznie powiadomić wynajmującego o zaistniałej potrzebie dokonania napraw i wyznaczyć mu odpowiedni termin na ich wykonanie. Po bezskutecznym upływie tego terminu najemca może samodzielnie dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego.

Najemca, który dokonał koniecznych napraw lokalu na koszt wynajmującego może potrącić swoją wierzytelność z tytułu tych napraw z wierzytelnością wynajmującego z tytułu czynszu.

Gminy nie obciążają natomiast drobne nakłady wynikające ze zwykłego używania rzeczy (które obowiązany jest ponosić najemca) oraz nie musi on przywracać stanu poprzedniego najętej rzeczy, jeśli została ona zniszczona z powodu okoliczności, za które wynajmujący odpowiedzialności nie ponosi. W tym drugim przypadku umowa najmu wygaśnie, ponieważ świadczenie wynajmującego stanie się nie z jego winy niemożliwe do spełnienia.

Jak już wspominałem, gmina z pewnością wydała zgodę na adaptację i zawarła z Panią określoną umowę, której postanowienia obowiązują. Jeżeli nie, moim zdaniem proszę spróbować rozliczyć nakłady (przecież gmina Pani kosztem zyskała dodatkowe pomieszczenie).

Reasumując, jeżeli umowa najmu została wypowiedziana, obecnie zajmuje Pani lokal bez podstawy prawnej. Jeżeli orzeczona już została eksmisja, to gmina może skierować sprawę o opróżnienie lokalu do komornika. W przeciwnym razie proszę próbować ponownego zawarcia umowy w oparciu o obowiązujący w mieście regulamin zasad wynajmowania lokali. Decyzja zależy od uznania gminy.

Proszę próbować pozostać w lokalu, tzn. wysłać pismo do gminy o zawarcie ponownej umowy najmu i rozpocząć spłatę zadłużenia. Przecież mimo eksmisji dług za mieszkanie nadal będzie na Pani ciążył. Kto wie, jaka będzie decyzja gminy – może gmina zaproponuje nie lokal socjalny, którego standard jest, jak wiadomo, niższy, a inny lokal komunalny tylko z mniejszym metrażem.

Eksmisja z lokalu trwa dosyć długo, a w okresie od listopada do marca w ogóle jest niemożliwa. Należy pamiętać, że kosztami ewentualnej eksmisji będzie obciążona Pani. Proszę próbować negocjować z gminą.