Czy sąsiad ma prawo żądać zwrotu części poniesionych kosztów na remont drogi?

Ponoszenie wydatków związanych z utrzymaniem wspólnej drogi dojazdowej

Do przedstawionej sytuacji należy stosować przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące współwłasności i zarządu rzeczą wspólną. Co istotne, regulacje te mogą być zmienione umownie, stąd jeśli zawieraliście Państwo jakąkolwiek umowę dotyczącą korzystania, zarządu czy rozliczenia korzyści i nakładów na rzecz wspólną, przede wszystkim należy odnieść się do treści tej umowy. Ponieważ jednak o takiej nic Pani nie wspomina, zakładam, że umowa nie została zawarta.

Na mocy art. 207 Kodeksu cywilnego (dalej: K.c.) pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.

Jednakże współwłaściciel, który dokonał nakładów koniecznych na nieruchomości, będącej przedmiotem współwłasności, nie może żądać zwrotu wartości tych nakładów, odpowiadających udziałowi pozostałych współwłaścicieli w całości nieruchomości, jeżeli w drodze podziału quoad usum nie korzystają oni z tej części nieruchomości, na którą zostały te nakłady dokonane (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 8 stycznia 1980 r., III CZP 80/79, OSNCP 1980, z. 9, poz. 157, OSPiKA 1980, z. 12, poz. 224). Być może zatem u Państwa występuje taka sytuacja, że dwóch właścicieli, których nie wezwano do zapłaty, w ogóle nie korzysta z drogi i można przyjąć, że ten brak korzystania został ustalony bądź usankcjonowany zawartą przez wszystkich współwłaścicieli umową (choćby w sposób dorozumiany). Oczywiście, aby zmniejszyć swój udział w obowiązku ponoszenia kosztów nakładów, mogłaby Pani dowodzić, że taka umowa (tj. podział quoad usum) nie została zawarta – ponieważ jednak w tej konkretnej sytuacji nie wiem, czy taki brak korzystania ma miejsce i z czego wynika, nie mogę poradzić, czy w tej konkretnej sytuacji istniałaby możliwość takiego dowodzenia.

Z tego, co Pani napisała w pytaniu, wynika, że nie można przyjąć, iż Pani z tej drogi nie korzysta, bowiem – choć rzadko – jeździ nią Pani i może korzystać w takim samym zakresie, jak to czyni sąsiad. Z tego też względu nie można do Pani zastosować wspomnianego wyżej wyłączenia.

Przez wydatki, o których mowa w art. 207 K.c. rozumie się „nakłady na rzecz: konieczne, użyteczne, a nawet zbytkowne, jeżeli przy zachowaniu reguł zarządu rzeczą wspólną uzgodniono takie wydatki. Najczęściej są to wydatki ponoszone w toku normalnej eksploatacji rzeczy, według zasad prawidłowej gospodarki, przy zgodzie większości współwłaścicieli (art. 201 K.c.). Nie można jednak wykluczać wydatków nadzwyczajnych, przekraczających zakres zwykłego zarządu, podejmowanych za zgodą wszystkich współwłaścicieli (art. 199 K.c.)” (wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z 23.01.2014 r., I ACa 451/13, LEX nr 1425356).

Rozliczenie nakładów poniesionych na utrzymanie wspólnej drogi

Przyjmuje się zatem, że rozliczenia dotyczące nakładów odnoszą się tylko do nakładów poniesionych zgodnie z zasadami zarządu rzeczą wspólną, tj. za zgodą większości współwłaścicieli – nakłady konieczne, a za zgodą wszystkich współwłaścicieli – inne nakłady (tak w szczególności A. Cisek (w:) E. Gniewek (red.), Komentarz, 2006, s. 344) . Trzeba bowiem wspomnieć o treści art. 199 i 201 K.c. regulujących zasady zarządzania rzeczą wspólną:

„Art. 199. Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Art. 201. Do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.”

Większość współwłaścicieli oblicza się według wielkości udziałów (art. 204 K.c.).

Jak wspomniałam wyżej, przyjmuje się z reguły, że dokonywanie nakładów koniecznych jest czynnością zwykłego zarządu, a pozostałych nakładów – czynnością przekraczającą zwykły zarząd. Przez nakłady konieczne należy rozumieć nakłady, których celem jest utrzymanie rzeczy w stanie zdolnym do normalnego z niej korzystania (np. remonty bieżące, kapitalne), przez nakłady użyteczne – te nakłady, które zostały poczynione w celu ulepszenia rzeczy (np. inwestycyjne) (por. wyrok SN z 13.04.1983 r., IV CR 67/83, OSNCPiUS 1983, Nr 11, poz. 186).

Remont drogi bez informowania o tym fakcie współwłaścicieli

W Państwa przypadku, choć nie mam wiedzy, na czym polegał remont drogi (czy nakłady należałoby zakwalifikować do nakładów koniecznych czy użytecznych), z pewnością do decyzji o jego wykonaniu należało uzyskać przynajmniej zgodę większości współwłaścicieli, której dokonujący remontu nie uzyskał. Na podstawie wyżej przytoczonych poglądów z orzecznictwa i doktryny należałoby więc podnosić, że z uwagi na brak tej zgody współwłaściciel dokonujący remontu nie ma uprawnienia do żądania zwrotu nakładów od pozostałych współwłaścicieli.

Niestety jednakże nie ma jednolitego stanowiska w doktrynie prawa, czy nakłady dokonane z przekroczeniem zasad zarządu rzeczą wspólną powinny podlegać rozliczeniu czy też nie. Znaczna część doktryny podnosi, iż takie nakłady także powinny zostać rozliczone, jeśli współwłaściciele uzyskali z tytułu remontu korzyść – rozliczenie to winno dokonywać się jednakże nie na podstawie wspomnianego wcześniej art. 207 K.c., ale na podstawie art. 405 i n. K.c., zgodnie z którym „kto bez podstawy prawnej uzyskał korzyść majątkową kosztem innej osoby, obowiązany jest do wydania korzyści w naturze, a gdyby to nie było możliwe, do zwrotu jej wartości” (por. T. A. Filipiak, Komentarz do art. 207 kodeksu cywilnego, teza 7, LEX; A. Borowicz, Roszczenie współwłaściciela o zwrot wydatków poniesionych w związku z rzeczą wspólną, St. Prawn. 2011/1/95-124).

Czy można rozliczać nakłady poczynione niezgodnie z zasadami zarządu nieruchomością wspólną?

Oczywiście wynik sprawy byłby uzależniony przede wszystkim od przyjęcia przez sąd jednej z przedstawionych koncepcji: czy można czy też nie rozliczać nakłady poczynione niezgodnie z zasadami zarządu nieruchomością wspólną, a w dalszej kolejności – od wykazania przez powoda wysokości Pani korzyści majątkowej uzyskanej kosztem jego majątku.

Dalsze postępowanie będzie zatem zależało od Pani wyboru – może Pani albo powoływać się przed współwłaścicielem na okoliczności, które wskazywałyby na to, że nie powinna Pani płacić za remont, tj. wskazać w odpowiedzi na wezwanie do zapłaty, że:

– nie została Pani poinformowana o remoncie drogi i nie wyraziła Pani, ani pozostali współwłaściciele, na niego zgody, co było wymagane tak przez art. 199, jak i 201 K.c.;

– w związku z faktem, iż rozliczenie nakładów na rzecz dokonywane jest tylko w przypadku dokonywania nakładów zgodnie z zasadami zarządu rzeczą wspólną, regulowanymi w Kodeksie cywilnym, a w niniejszym przypadku nie dochowano żadnego z ustanowionych wymagań, nie jest Pani zobowiązana do zwrotu nakładów na rzecz na podstawie art. 207 K.c.;

– abstrahując od niezasadności roszczenia co do zasady, nie może się Pani także zgodzić z jego wysokością: nie znajduje Pani uzasadnienia dla żądania od niej 1/3 poniesionych kosztów, skoro droga ma pięciu współwłaścicieli i każdy jak wskazano w art. 207 K.c. byłby zobowiązany do ponoszenia wydatków stosownie do wielkości swoich udziałów, ponadto nie dostarczono Pani wyliczenia, które potwierdzałoby wysokość poniesionych kosztów;

– z remontu tejże drogi nie odniosła, ani nie odniesie Pani żadnej korzyści, bowiem Pani z tej drogi korzysta incydentalnie, a jej remont służyć miał współwłaścicielowi, który tego remontu dokonał (droga zresztą wymagała remontu przede wszystkim ze względu na intensywność jej wykorzystywania przez tegoż współwłaściciela, a zapewne w niedalekim czasie efekty remontu będą powoli niweczone właśnie przez to intensywne wykorzystywanie);

– może też Pani, licząc się z ewentualną przegraną w sądzie (jeśli sąd przyjmie niekorzystne dla Pani stanowisko doktryny, a współwłaściciel zdoła udowodnić wysokość uzyskanej przez Panią korzyści majątkowej z dokonania remontu), zaproponować zawarcie ugody i zapłatę choćby jakiejś części tej kwoty, dbając o to, by w ugodzie znalazł się zapis, że po zapłacie tejże kwoty współwłaściciel zrzeka się wszelkich roszczeń z tytułu dokonania remontu. W tym drugim wypadku może Pani również sformułować pismo z argumentami jak powyżej, zaznaczając na końcu, że dobrowolnie może Pani partycypować w kosztach remontu drogi, ale stosunkowo do zakresu Pani korzystania z niej i wielkości Pani udziału, stąd prosi Pani o kontakt w celu ustalenia warunków tej partycypacji. Ponieważ tak jak dla Pani, tak i dla współwłaściciela sprawa nie jest jednoznaczna co do jej wyniku, powinien on zgodzić się na negocjacje ugodowe.

Pismo przesłane z kancelarii jest przedstawieniem stanowiska współwłaściciela – trudno natomiast przewidzieć, czy wzywając Panią do zapłaty pod rygorem skierowania sprawy do sądu, właściciel rzeczywiście chce dochodzić zapłaty na drodze postępowania sądowego czy też nie. Być może, wiedząc o niejednoznaczności swojej sytuacji, postanowił zwrócić się do profesjonalnego podmiotu, bez wcześniejszej rozmowy z Panią, by wystraszyć Panią definitywnością kroków. W każdym razie, o ile w piśmie tym nie przestawiono istotnych informacji, tak dlaczego ma Pani odpowiadać w 1/3, jak i wyliczenia kosztów remontu i przedłożenia faktur, może Pani tych informacji od drugiej strony się domagać. Jeśli nie będzie Pani przedstawiała argumentów podanych przeze mnie powyżej, może Pani w tym piśmie także poprosić o przedłożenie zgody większości współwłaścicieli na dokonanie remontu i uzasadnienie, czy remont ten był konieczny. Jeśli współwłaściciel wniesie powództwo bez podania tych informacji, a poda je dopiero w pozwie, będzie Pani mogła jeszcze przed sądem, po uznaniu roszczenia (tj. zapłaceniu żądanej kwoty albo stwierdzeniu przed sądem, że przyznaje Pani, iż powinna zapłacić tę kwotę powodowi), uniknąć konieczności zapłaty kosztów procesu (zgodnie z art. 101 Kodeksu postępowania cywilnego zwrot kosztów należy się pozwanemu pomimo uwzględniania powództwa, jeżeli nie dał powodu do wytoczenia sprawy i uznał przy pierwszej czynności procesowej żądanie pozwu; nieco inaczej sprawa będzie wyglądała, gdyby sąd wydał nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym).

Nadmieniam jeszcze, że część doktryny przyjmuje, że współwłaściciel może żądać tylko zwrotu nakładów koniecznych na rzecz, stąd pod koniec wywodu proponowałam, by zapytać współwłaściciela o to, czy nakład ten był konieczny (Kodeks cywilny. Komentarz, K. Pietrzykowski (red.), wyd. 6, t. 1, Warszawa 2011).