Czy sąsiad ma prawo przejąć działkę?

Możliwość zasiedzenia nieruchomości

Poniższa odpowiedź została oparta na następujących faktach i ich prawnej ocenie. Z treści Pani pytania wynika, iż Pani sąsiad „korzystał” z Państwa nieruchomości wbrew Państwa woli. Co istotne, nieruchomość jest wpisana do księgi wieczystej założonej dla wszystkich Państwa nieruchomości i podatek od nieruchomości płacili Państwo, a nie sąsiad.

Jako, iż nie wskazuje Pani na stan swojej wiedzy w zakresie przysługujących praw, pozwoli Pani, iż w pierwszej kolejności wskażę na przepisy prawa regulujące zasiedzenie, a następnie przejdę do orzecznictwa i poglądów literatury w odniesieniu do Pani problemu.

Istotnym z punktu widzenia Pani interesu jest przepis art. 172 Kodeksu cywilnego (dalej K.c.) zgodnie z którym:

„Art. 172. § 1. Posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie).

§ 2. Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.”

W opisanym przez Panią przypadku nie ulega wątpliwości, iż mamy do czynienia z posiadaniem w złej wierze. Nie ulega zatem wątpliwości, iż niezbędny jest upływ lat trzydziestu.

Kim jest posiadacz samoistny i zależny

Posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny).

Poniżej pragnę wskazać na dwie przesłanki zasiedzenia.

Pierwsza z nich to posiadanie.

Niezbędne do nabycia prawa własności nieruchomości w drodze zasiedzenia jest posiadanie samoistne. Zgodnie z art. 336 K.c., posiadaczem samoistnym nieruchomości jest ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel. Z posiadaniem samoistnym mamy do czynienia w sytuacji, kiedy posiadacz ma rzeczywistą możliwość władania nieruchomością. Władanie nieruchomością winno odpowiadać zakresowi uprawnień. Niezwykle istotnym jest także fakt, jak otoczenie postrzega wolę władania nieruchomością będącą przedmiotem zasiedzenia jak właściciel we własnym imieniu (zgodnie z: postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 7 maja 1986 r., sygn. III CRN 60/86, orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 14 kwietnia 1961 r., sygn. CR 961/60). Nie ma przy tym znaczenia, czy samoistny posiadacz zdaje sobie sprawę z tego, że nie jest właścicielem nieruchomości. Przepis art. 339 K.c. wprowadza domniemanie, że ten kto rzeczą faktycznie włada jest posiadaczem samoistnym.

Przesłanki nabycia prawa własności nieruchomości w drodze zasiedzenie

Druga przesłanka to upływ czasu. Do nabycia nieruchomości przez zasiedzenie konieczne jest, aby władający nieruchomością był jej posiadaczem, a także aby owo posiadanie trwało przez czas określony w art. 172 K.c. Zgodnie z art. 340 zdanie 1 K.c. domniemywa się ciągłość posiadania. Posiadacz samoistny nie jest zobowiązany udowadniać, iż posiada nieruchomość w sposób ciągły. Ciężar dowodu spoczywa natomiast na osobie, która twierdzi, że doszło do przerwy posiadania. Wskazać należy na art. 340 zd. 2 K.c. zgodnie z którym, niemożność posiadania wywołana przez przeszkodę przemijającą nie przerywa posiadania. W myśl art. 345 K.c., posiadanie przywrócone poczytuje się za nie przerwane.

W opisanym przypadku nie ma wątpliwości, iż nabycie nieruchomości przez zasiedzenie wymaga upływu 30 lat.

Z treści Pani pytania wynika, iż sąsiad ma świadomość istniejącego prawa własności przysługującemu Państwu. Istotnym z punktu widzenia zasiedzenia jest nie kto określoną nieruchomość używa, ale kto włada nią jak właściciel, tj. tak jakby był jej właścicielem.

Wykazanie posiadania samoistnego

Mając zatem na uwadze fakt, iż Pani sąsiad traktował przedmiotową nieruchomość jak swoją własną świadczy, iż mogło być to posiadanie samoistne. W treści pytania wskazuje Pani natomiast na używanie (co wskazuje na posiadanie zależne). Niezbędnym dowodem będzie jednak przedłożenie nakazów zapłaty podatku od nieruchomości, świadkowie na okoliczność, iż sąsiad władał przedmiotową nieruchomością, nie jak własną, ale za Państwa przyzwoleniem ją użytkował, co wskazuje na posiadanie samoistne.

Podobne zapatrywanie wyraził w uzasadnieniu postanowienia Sąd Najwyższy – Izba Cywilna z dnia 18 kwietnia 1997 r., III CKN 35/97, w którym to stwierdził m.in., iż dla wykazania posiadania samoistnego należy, aby posiadacz (posiadacze) „…zawładnął tą nieruchomością i ujawnił swą wolę posiadania jej w imieniu własnym w sposób jawny i dostrzegalny dla otoczenia, w tym i dla pozostałych spadkobierców…”, dalej Sąd Najwyższy przyjął, iż „Sąd odwoławczy trafnie ocenił, że takie przejawy władztwa poprzednika wnioskodawcy, a następnie wnioskodawcy, jak płacenie podatków, ujawnienie posiadania w ewidencji gruntów, a także bezpośrednie korzystanie z działki (koszenie i zbieranie trawy, kopanie torfu), jak również zezwalanie sąsiadom na korzystanie z działki w ramach umowy dzierżawy lub użyczenia ewidentnie wskazują, że posiadanie wnioskodawcy i jego poprzednika trafnie zostało ocenione jako posiadanie samoistne”.

Właściwym dla rozpatrzenia wniosku jest sąd rejonowy miejsca położenia nieruchomości.

Stronami postępowania są wnioskodawca, tj. osoba (fizyczna lub prawna) występująca z inicjatywą rozstrzygnięcia sprawy oraz uczestnik postępowania, tj. osoba, której interesu prawnego dotyczy rozstrzygnięcie sprawy. Wnioskodawca ma obowiązek podać adres, pod który sąd może doręczyć odpis wniosku oraz inne pisma i zawiadomienia oraz wezwania. W interesie wnioskodawcy jest wszechstronne uzasadnienie wniosku przez przytoczenie okoliczności istotnych dla rozstrzygnięcia wniosku. W tym przypadku celowe jest chronologiczne przedstawienie posiadania od jego uzyskania do terminu, w którym nastąpiło nabycie własności, oraz dowodów, które mogą istotne fakty potwierdzić. Wniosek o stwierdzenie zasiedzenia podlega opłacie sądowej stałej w kwocie 2000 zł – art. 40 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.

Przerwanie zasiedzenia

Przerywa zasiedzenie tylko taka czynność przed sądem, która została przedsięwzięta bezpośrednio w celu dochodzenia lub ustalenia albo zaspokojenia lub zabezpieczenia roszczenia. Powództwo o wydanie rzeczy zawsze przerywa bieg terminu zasiedzenia, a jeżeli z pozwem wystąpił jeden z kilku współwłaścicieli, zasiedzenie ulega przerwaniu w stosunku do wszystkich.

Konkludując wszystko powyższe, mając na uwadze przedstawiony przez Panią stan faktyczny, a przede wszystkim brak zgody na użytkowanie nieruchomości, istnieje bardzo duża szansa oddalenia wniosku o zasiedzenie i zatrzymania nieruchomości we własnych zasobach ziemskich. Zasadnym będzie jednak przedstawienie dowodu z potwierdzeń opłaty podatku od nieruchomości, a także dokonywania różnego rodzaju prac na tej ziemi, celem wykazania, iż dbali Państwo o nią jak o własną.