Czy remont balkonu obciąża wspólnotę mieszkaniową?

Czy koszty remontu balkonu powinny obciążyć wspólnotę mieszkaniową?

Generalnie odpowiedź na Pana pytanie – czy koszty remontu balkonu obciążają wspólnotę mieszkaniową, czy Pana jako indywidualnego właściciela lokalu – zależna jest tak naprawdę od tego, czy balkon stanowi część wspólną, czy nie i jaki jest charakter usterek balkonu.

Ponieważ prosił Pan o podstawy prawne wraz z orzecznictwem sądowym, postaram się szczegółowo Panu przedstawić tak przepisy, jak i wydane na ich podstawie wyroki sądów.

Generalną zasadą wynikającą z ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali jest to, że właściciel lokalu ponosi wydatki związane z remontem lokalu i pomieszczeń przynależnych, zaś wspólnota pokrywa pozostałe koszty remontu, tj. remontu części wspólnych. Mówi o tym odpowiednio art. 13.1 i 14 pkt 1 ustawy, które poniżej cytuję.

„Art. 13. 1. Właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.”

„Art. 14. Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

1) wydatki na remonty i bieżącą konserwację (…).”

Potwierdza to m.in. wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 6 grudnia 2013 r., wydany w sprawie I ACa 773/13, w którym stwierdzono, iż z art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali (w skrócie u.w.l.), a contrario wynika, że art. 13 ust. 1 u.w.l. należy rozumieć w ten sposób, iż wydatki związane z utrzymaniem urządzeń służących wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali obciążają właścicieli tych lokali. Przeciwstawieniem tego przepisu jest art. 14 pkt 1 u.w.l., z którego wynika, że wspólnotę mieszkaniową obciążają jedynie wydatki na remonty i bieżącą konserwację nieruchomości wspólnej.

W sprawie tej chodziło konkretnie o daszki nad częścią tarasów i balkonów, które służyć miały ochronie przed spadającymi soplami lodowymi i przedmiotami zrzucanymi przez mieszkańców wyższych kondygnacji.

Część uzasadnienia tego wyroku może dostarczyć Panu – jak mi się wydaje – dobrych argumentów do rozmów ze wspólnotą, więc pozwolę sobie ten fragment zacytować:

„Daszki te stanowią bowiem widoczny i dość istotny element elewacji budynku, odmiennie niż np. posadzka balkonowa, w przeciwnym razie zbędne lub niecelowe byłoby ich częściowe demontowanie przed ociepleniem ścian i pomalowaniem budynku na nowo. Z uwagi na powiązanie funkcjonalnie daszków z balkonami (tarasami) i elewacją budynku można stwierdzić, że zamiar wyremontowania ich z funduszy wspólnoty po uprzednim dociepleniu ścian budynku znajdował uzasadnienie. W rozpoznawanej sprawie nie budzi wątpliwości również to, że połączenie konstrukcji daszków z budynkiem jest relatywnie trwałe. Sąd I instancji ustalił bowiem, że po ociepleniu ścian budynku metalowe stelaże pozostały nienaruszone.

Obowiązki wspólnoty mieszkaniowej

Poza tym dbałość o wygląd zewnętrzny całej nieruchomości, na który to wygląd składają się m.in. daszki, balkony czy też kolor ścian, należy do zakresu obowiązków Wspólnoty, nie zaś poszczególnych lokatorów. Trudno sobie wyobrazić sytuację, w której lokatorzy malowaliby odpowiednie części budynku w sposób przez siebie wybrany, albo każdy z nich montował inny daszek nad swoim balkonem, z różnych materiałów, na innym stelażu, o odmiennych parametrach, bądź też niektórzy z nich w ogóle by z daszku rezygnowali – a w przedmiotowym budynku mieszkań z balkonami (tarasami) na parterze jest 8.”

Najistotniejsza jest jednak uchwała Sądu Najwyższego z dnia 7 marca 2008 r. (sygn. akt III CZP 10/08), w której sąd stwierdził, że właściciel lokalu mieszkalnego ponosi wydatki związane z utrzymaniem w należytym stanie balkonu stanowiącego pomieszczenie pomocnicze służące wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób zamieszkałych w tym lokalu. Wydatki na remonty i bieżącą konserwację części budynku, które są elementem konstrukcji balkonu trwale połączonym z budynkiem, obciążają wspólnotę mieszkaniową.

W tej sprawie Sąd Najwyższy, zajmując się stricte balkonem, uznał, iż stanowi on pomieszczenie pomocnicze wówczas, gdy służy wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób uprawnionych do korzystania z lokalu mieszkalnego, a będąc takim pomieszczeniem stanowi zarazem część składową tego lokalu mieszkalnego. To z kolei przesądza, że właściciel tego lokalu ponosi wydatki związane z utrzymaniem w należytym stanie balkonu służącego wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób zamieszkałych w tym lokalu (art. 13 ust. 1 u.w.l.).

Wydatki na remonty i bieżącą konserwację nieruchomości wspólnej

Aczkolwiek sąd powiedział dalej, że pod pojęciem „balkonu” jako części budynku stanowiącej zarazem część składową lokalu mieszkalnego rozumieć należy tę tylko jego część, która służy wyłącznie do użytku właściciela lokalu i osób z nim zamieszkałych. Jest nią przestrzeń wewnętrzna, z reguły wyodrębniona podłogą i balustradą, a niekiedy także ścianami bocznymi i sufitem, z wyłączeniem zawsze ściany przedniej, której brak pozwala na uznanie tej części budynku za balkon i umożliwia zarazem korzystanie z niego zgodnie z przeznaczeniem. Wobec tego elementy architektonicznej konstrukcji balkonu trwale połączone z bryłą budynku i na ogół usytuowane na zewnątrz w stosunku do przestrzeni wykorzystywanej do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez osoby zamieszkałe w lokalu uznać należy za takie części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu, zatem – na podstawie art. 3 ust. 2 u.w.l. – powinny być kwalifikowane jako stanowiące nieruchomość wspólną. W konsekwencji należy przyjąć, na podstawie art. 14 pkt 1 u.w.l., że wydatki na remonty i bieżącą konserwację nieruchomości wspólnej stanowią koszty zarządu tą nieruchomością, które obciążają wspólnotę mieszkaniową.

Jeśli dobrze Pana zrozumiałam – remont miałby dotyczyć właśnie ściany balkonu stanowiącej część konstrukcyjną i balustrady, które przecież są trwale zmontowane z balkonem, zatem przyznałabym rację Pańskiemu stanowisku.