Czy odwołanie licytacji komorniczej jest możliwe?

Możliwość odwołania licytacji komorniczej i sprzedaż nieruchomości z wolnej ręki

Licytacja nieruchomości w ramach postępowania egzekucyjnego to dosyć sformalizowane zagadnienie. Nie ma w nim w zasadzie miejsca na dowolność i działania ad hoc (doraźne, tymczasowe). Nasze prawo stwarza możliwości odwołania takiej licytacji i sprzedaż z wolnej ręki nieruchomości, ale w określonych warunkach. Wymaga to odpowiednich działań, zgody komornika lub wniosku wierzycieli.

Egzekucja z nieruchomości podzielona jest na zwykłą i uproszczoną.

Egzekucja uproszczona dotyczy:

1. niezabudowanej nieruchomości gruntowej oraz nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym lub użytkowym, jeżeli w chwili złożenia wniosku o wszczęcie egzekucji nie dokonano zawiadomienia o zakończeniu budowy,
2. części nieruchomości wydzielonych do sprzedaży, jeżeli część wydzielona jest nieruchomością wymienioną w pkt 1.

Możliwość sprzedaży z wolnej ręki przewidziana jest tylko do egzekucji uproszczonej

Stosownie bowiem do Kodeksu postępowania cywilnego:

„Art. 1013¹. § 1. Przepisy niniejszego działu stosuje się do egzekucji z niezabudowanej nieruchomości gruntowej oraz nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym lub użytkowym, jeżeli w chwili złożenia wniosku o wszczęcie egzekucji nie dokonano zawiadomienia o zakończeniu budowy.

§ 2. Przepisy działu niniejszego stosuje się także do części nieruchomości wydzielonych do sprzedaży w trybie art. 946, jeżeli część wydzielona jest nieruchomością wymienioną w § 1.

§ 3. W sprawach nieuregulowanych w niniejszym dziale stosuje się odpowiednio przepisy działu poprzedzającego.

Art. 1013². § 1. Komornik na wniosek wierzyciela niezwłocznie po zajęciu dokona opisu i oszacowania nieruchomości na podstawie wartości określonej przez biegłego. Przepis art. 948 § 1 stosuje się odpowiednio.

§ 2. Dokonując zajęcia, komornik, w miarę możności, zabezpieczy budynek lub lokal przed możliwością objęcia go we władanie przez dłużnika lub osoby trzecie. W razie potrzeby komornik ustanowi dozór nad budynkiem lub lokalem. Dozorcą może być także wierzyciel. Do dozoru stosuje się odpowiednio przepisy o dozorze ruchomości.

§ 3. Jeżeli w toku opisu okaże się, że nieruchomość nie odpowiada wymogom określonym w art. 1013¹, dalsze postępowanie egzekucyjne toczy się w trybie przepisów działu poprzedzającego.

Art. 1013³. § 1. Jeżeli zajęto niezabudowaną nieruchomość gruntową, która nie jest obciążona na rzecz osób trzecich, komornik zaoferuje ją do sprzedaży z wolnej ręki po cenie nie niższej niż wartość oszacowania. Jeżeli strony nie określiły trybu wyszukania nabywcy, tryb ten ustala sąd.

§ 2. Sprzedaż nastąpi po upływie dwóch tygodni od dnia opisu i oszacowania. O sprzedaży komornik zawiadamia uczestników stosownie do art. 954.

§ 3. Jeżeli sprzedaż z wolnej ręki nie nastąpi w terminie miesiąca od dnia zakończenia opisu i oszacowania, sprzedaż nieruchomości następuje w trybie art. 1013⁶.

Art. 1013⁴. Przepis art. 10133 stosuje się odpowiednio do zbycia innych nieruchomości, do których stosuje się przepisy niniejszego działu, jeżeli oszacowanie nieruchomości nie zostało zaskarżone przez dłużnika. Za zgodą dłużnika sprzedaż z wolnej ręki może nastąpić także w pozostałych przypadkach; wtedy jednak dłużnik może określić cenę minimalną i wyznaczyć nabywcę”.

Kiedy dłużnik może określić cenę minimalną i wyznaczyć nabywcę nieruchomości?

Ten sposób zbycia przewidziany jest, gdy:

1. nieruchomość jest niezabudowana, nieobciążona na rzecz osób trzecich, strony (wierzyciel, dłużnik) ustaliły tryb poszukiwania nabywcy (jak nie to ustala go sąd),
2. nieruchomość jest zabudowana, nieobciążona na rzecz osób trzecich, a ponadto oszacowanie nieruchomości nie zostało zaskarżone przez dłużnika (Pana),
3. niezabudowana nieruchomość gruntowa oraz nieruchomości zabudowana budynkiem mieszkalnym lub użytkowym, jeżeli w chwili złożenia wniosku o wszczęcie egzekucji nie dokonano zawiadomienia o zakończeniu budowy, nawet obciążona na rzecz osób trzecich – może być( na wniosek wierzyciela) zbyta z wolnej ręki za Pana zgodą; Pan określa cenę minimalna i wskazuje nabywcę.

Jak jednak wynika z art. 1013² § 3 „jeżeli w toku opisu okaże się, że nieruchomość nie odpowiada wymogom określonym w art. 1013¹, dalsze postępowanie egzekucyjne toczy się w trybie przepisów działu poprzedzającego”.

Zgodnie z art. 1013³ § 1 „jeżeli zajęto niezabudowaną nieruchomość gruntową, która nie jest obciążona na rzecz osób trzecich, komornik zaoferuje ją do sprzedaży z wolnej ręki po cenie nie niższej niż wartość oszacowania. Jeżeli strony nie określiły trybu wyszukania nabywcy, tryb ten ustala sąd”. Jeśli sprzedaż z wolnej ręki nie nastąpi w terminie jednego miesiąca od dnia zakończenia opisu i oszacowania, sprzedaż następuje w drodze licytacji.

To wszystko powinno odbywać się o wiele wcześniej. Najpóźniej na etapie opisu i oszacowania nieruchomości. W postępowaniu egzekucyjnym zbycie z wolnej ręki jest sytuacja wyjątkową, a nie normą.

Ponadto wynika z tego, że komornik, dokonując opisu i oszacowania, ocenia, czy wobec danej nieruchomości może być prowadzona egzekucja w trybie uproszczonym.

W Pańskiej sytuacji, skoro odbywa się normalna licytacja, komornik najprawdopodobniej uznał, że nie, a więc prowadzi egzekucję w trybie zwykłym, co oznacza, że nie ma możliwości sprzedaży z wolnej ręki.

Teoretycznie może Pan jeszcze zwrócić się do sądu o wyrażenie zgody na zbycie z wolnej ręki – jeżeli nie zaskarżał Pan oszacowania. W zasadzie będzie to sprzedaż przez Pana poza egzekucją z wpłatą pieniędzy komornikowi na poczet zadłużenia (nie będzie to typowe zbycie z wolnej ręki, ale coś niespotykanego w praktyce sądu, a na pewno w przepisach prawa).

Nabywca jednak musi być pewny, nie może się wycofać. Sąd może postanowić o zbyciu z wolnej ręki na rzecz określonej osoby za wskazana cenę minimalna lub cenę wskazana przez Pana (a uzgodniona z nabywcą).

Z uwagi na czas może to okazać się niemożliwe do przeprowadzenia. Ani sąd, ani komornik nie będą ryzykować niepewnej transakcji w sytuacji, gdy została wykonana cała procedura doprowadzenia do licytacji nieruchomości.

Sprzedaż na wniosek dłużnika nieruchomości rolnej z wolnej ręki

Jeżeli jest to nieruchomość rolna, to ma Pan prawo wnioskować do sądu o sprzedaż z wolnej ręki. W tym przypadku za zgodą wierzycieli możliwe są dwie sprzedaże z wolnej ręki.

Kodeks postępowania cywilnego wskazuje:

„Art. 1064¹⁸. § 1. Na wniosek wierzyciela lub dłużnika sąd może postanowić, że sprzedaż przedsiębiorstwa lub gospodarstwa rolnego nastąpi z wolnej ręki przez zarządcę. Sprzedaż nie może nastąpić poniżej wartości szacunkowej, chyba że dłużnik i wszyscy wierzyciele wyrażą na to zgodę.

§ 2. Wydając postanowienie o sprzedaży z wolnej ręki, sąd wyznaczy termin, w którym sprzedaż ma być dokonana, oraz określi tryb wyszukania nabywcy, jeżeli strony tego nie uzgodniły. Termin dokonania sprzedaży nie może być krótszy niż miesiąc i dłuższy niż dwa miesiące. Bieg terminu rozpoczyna się od dnia zamieszczenia ogłoszenia w dzienniku o zasięgu ogólnopolskim lub w Monitorze Sądowym i Gospodarczym. (…)

Art. 1064²⁰. § 1. Jeżeli pierwsza sprzedaż z wolnej ręki nie dojdzie do skutku, sąd wyda postanowienie nakazujące sprzedaż w drodze licytacji, chyba że wierzyciele zgodzą się na ponowną sprzedaż z wolnej ręki.

§ 2. Licytację prowadzi zarządca pod nadzorem sędziego. Sędzia niezwłocznie udziela przybicia osobie, która zaoferowała najwyższą cenę.

§ 3. Po zapłacie ceny zarządca w terminie nie dłuższym niż miesiąc zawiera z nabywcą umowę sprzedaży przedsiębiorstwa lub gospodarstwa rolnego. W wypadku niezawarcia umowy z winy zarządcy, nabywca może żądać zwrotu wpłaconej ceny i uważa się, że licytacja nie doszła do skutku.

§ 4. Do licytacji stosuje się odpowiednio przepisy o licytacji z nieruchomości”.

Kto jest dysponentem postępowania egzekucyjnego?

Dysponentem postępowania egzekucyjnego jest wierzyciel. Od jego woli zależne są działania i kroki komornika. W Pańskiej sytuacji wskazał jako środek egzekucyjny zajęcie nieruchomości i jej sprzedaż w drodze licytacji, a więc komornik realizował to polecenie.

Teraz oprócz wierzyciela i komornika jest jeszcze sąd jako organ, przed jakim licytacja się odbywa.

Osobiście nie spotkałem się z przychylną decyzją sądu, komornika lub zgodą wierzyciela na zbycie nieruchomości z wolnej ręki na kilka dni przed terminem licytacji. Spotkałem się jednak z inną sytuacją: dłużnik zbył nieruchomość i w dniu licytacji zgłosił to komornikowi i sądowi, jednocześnie dokonał spłaty długu w kasie komornika. Nikomu nic się nie stało: wierzyciel został zaspokojony, komornik dostał swoje wynagrodzenie, dłużnik uzyskał większą cenę, niż wskazywała wycena biegłego, a ponadto dłużnik nie został potraktowany jako osoba usuwająca przedmiot spod egzekucji. Nikt nie miał do niego pretensji.

Tak jak pisałem wcześniej:

1. Może Pan zwrócić się do sądu o zezwolenie na zbycie nieruchomości z wolnej ręki, ale najprawdopodobniej spotka się Pan z odmową, przy tym konieczne byłoby uzyskanie na to zgody wierzyciela (skoro komornik nie prowadzi egzekucji w trybie uproszczonym, to nie ma mowy o sprzedaży z wolnej ręki).
2. Jutro może Pan sprzedać nieruchomość, ale aby nikt się Pana nie „czepiał”, musiałby Pan najpóźniej przed licytacją spłacić dług – wtedy licytacja będzie odwołana (jeżeli nie spłaci Pan długu po sprzedaży, to ta sprzedaż nic nie pomoże – zbycie po zajęciu nie wpływa na egzekucję, komornik ma prawo prowadzić egzekucję z tej nieruchomości bez względu na to, kto ja kupił).
   
   Zgodnie z art. 930 § 1 „rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie. Nabywca może uczestniczyć w postępowaniu w charakterze dłużnika. W każdym razie czynności egzekucyjne są ważne tak w stosunku do dłużnika, jak i w stosunku do nabywcy”.
   
   Ale jak wskazuję – spłata długu po zbyciu załatwia wszystko.
3. Może Pan złożyć do komornika wniosek o przesunięcie terminu licytacji i wskazać, dlaczego chce Pan tak zrobić; jeśli przekona Pan komornika, że po sprzedaży spłaci Pan dług, to może komornik odwoła licytację, co umożliwi Panu zbycie nieruchomości poza egzekucją, ale dla komornika jest to ryzyko.

Przekonanie komornika nie jest więc proste. Odwołanie licytacji to jego dobra wola, a nie obowiązek.