Czy można zająć pustostan?

Możliwość zajęcia pustostanu wchodzącego w skład mieszkaniowego zasobu gminy

Przystępując do odpowiedzi Pańskie pytanie dotyczące możliwości zajęcia pustostanu, tytułem wstępu chciałbym zauważyć, że lokale wchodzące w skład mieszkaniowego zasobu gminy mogą być niezamieszkane z różnych powodów. Lokal może mieć nieuregulowany stan prawny, może być opłacany przez najemcę, mimo że najemca w nim nie mieszka, wreszcie lokal może być przeznaczony do remontu, na lokal zamienny lub socjalny.

Ponadto stan techniczny lokalu może nie pozwalać na natychmiastowe zajęcie pustostanu. Wskazanie powyższych przyczyn niezasiedlenia lokalu wchodzącego w skład mieszkaniowego zasobu gminy ma charakter przykładowy i wskazuje jedynie przyczyny, które mogą powodować, że lokal jest niezamieszkany.

Wracając do Pańskiego pytania: należy wyjaśnić, że zgodnie z art. 21 ust. 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (j.t.: Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 z późn. zm.) rady gmin winny podjąć uchwałę w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy.

Kto może zostać najemcą lokalu mieszkalnego wchodzącego w skład mieszkaniowego zasobu gminy?

Stosownie do art. 21 ust. 3 cytowanej ustawy uchwała w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy powinna zawierać w szczególności:

1. wysokość dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającą oddanie w najem lub w podnajem lokalu na czas nieoznaczony i lokalu socjalnego, oraz wysokość dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającą zastosowanie obniżek czynszu;
2. warunki zamieszkiwania kwalifikujące wnioskodawcę do ich poprawy;
3. kryteria wyboru osób, którym przysługuje pierwszeństwo zawarcia umowy najmu lokalu na czas nieoznaczony i lokalu socjalnego;
4. warunki dokonywania zamiany lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy oraz zamiany pomiędzy najemcami lokali należących do tego zasobu a osobami zajmującymi lokale w innych zasobach;
5. tryb rozpatrywania i załatwiania wniosków o najem lokali zawierany na czas nieoznaczony i o najem lokali socjalnych oraz sposób poddania tych spraw kontroli społecznej;
6. zasady postępowania w stosunku do osób, które pozostały w lokalu opuszczonym przez najemcę lub w lokalu, w którego najem nie wstąpiły po śmierci najemcy;
7. kryteria oddawania w najem lokali o powierzchni użytkowej przekraczającej 80 m².

Uchwały rady gminy w przedmiotowej sprawie mogą się różnić i – jak wskazuje praktyka – rzeczywiście tak jest, sugeruję więc, aby udał się Pan do właściwego dla przedmiotowego lokalu urzędu gminy i uzyskał informację bądź kserokopię uchwały w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy. Wspomnianą uchwałę może Pan też odszukać na stronie internetowej urzędu. Dopiero analiza tej uchwały pozwoli na odpowiedź, jakie kroki należy poczynić w celu podpisania umowy najmu lokalu (zajęcia pustostanu).

Co do zasady sytuacja wygląda następująco:

Procedura rozpoczyna się od złożenia wniosku zainteresowanej osoby o zawarcie umowy najmu lokalu z mieszkaniowego zasoby gminy. Następnie wniosek zostaje rejestrowany w urzędzie i podlega zaopiniowaniu przez komisję. Po pozytywnym zaopiniowaniu ma miejsce wpis na listę osób oczekujących.

Wniosek o zawarcie umowy najmu lub przydział lokalu z zasobów gminy

Wniosek o zawarcie umowy najmu lub przydział lokalu z zasobów gminy musi spełniać kryteria wskazane w stosownej uchwale. To ona wskazuje krąg osób, które mogą ubiegać się o mieszkanie z zasobów gminy. Ponadto osoby te powinny spełniać kryteria wymienione w uchwale. Co do zasady są to m. in. nieposiadanie tytułu prawnego do lokalu mieszkalnego, odpowiednie zagęszczenie w lokalu, w którym obecnie przebywa wnioskodawca, określony dochód brutto w przeliczeniu na jednego członka rodziny itp.

Uchwała z pewnością wskazuje dokumenty, które mają być załączone do wniosku, ponadto powinna wskazywać sposób zawierania umowy najmu na mieszkanie komunalne, umowę najmu na lokal socjalny. Oczywiście kryteria, które muszą być spełnione, aby móc ubiegać się o umowę najmu mieszkania komunalnego, różnią się od tych, które winny zostać spełnione w postępowaniu o zawarcie umowy najmu na lokal socjalny.

Ustawa, o której wspomniałem na wstępie, w art. 22 stanowi, że „z zasobu mieszkaniowego gmina wydziela część lokali, które przeznacza się na wynajem jako lokale socjalne”.

Stosowne kryteria, które muszą być spełnione w przedmiocie zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego, zawiera ustawa. Zgodnie bowiem z art. 23 umowę najmu lokalu socjalnego zawiera się na czas oznaczony z osobą, która nie ma tytułu prawnego do lokalu i której dochody gospodarstwa domowego nie przekraczają wysokości określonej w uchwale rady gminy podjętej na podstawie art. 21 ust. 3 pkt 1.

Reasumując, chciałbym zauważyć, że dopiero analiza właściwej uchwały rady gminy pozwoli na stwierdzenie warunków, które musiałby Pan spełnić, aby móc ubiegać się o zajęcie pustostanu (zawarcie umowy najmu mieszkania komunalnego). Jednakże na gruncie stanu opisanego w pytaniu mogę przypuszczać, że może Pan nie spełniać odpowiednich kryteriów, ponieważ wskazał Pan, że mieszkanie ma powierzchnię 65 m², a miałyby w nim zamieszkać tylko dwie osoby. Jednakże aby o tym przesądzić, należy zapoznać się ze stosowną uchwałą rady gminy. W razie problemów z interpretacją uchwały pozostaję do dyspozycji.