Czy można sprzedać udział w mieszkaniu spółdzielczym własnościowym obciążonym hipoteką?

Zbycie prawa do mieszkania wlasnościowego

W zakresie zbywania prawa własności oraz własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego obowiązują przepisy Kodeksu cywilnego oraz inne powszechnie obowiązujące.

W żadnym wypadku kwestia zbycia prawa do mieszkania własnościowego nie jest regulowana prawem bankowym, a tym bardziej wewnętrznymi regulacjami banku, który posiada hipotekę na mieszkaniu.

Mieszkanie spółdzielcze własnościowe jest ograniczonym prawem rzeczowym stosownie do art. 244 § 1 Kodeksu cywilnego – Ograniczonymi prawami rzeczowymi są: użytkowanie, służebność, zastaw, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz hipoteka. Tyle tylko, że regulują to inne przepisy.

Może ono należeć do jednej osoby, do małżonków albo do większej liczby osób, a żadna z nich nie musi być członkiem spółdzielni.

Do przeniesienia ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości potrzebna jest umowa między uprawnionym a nabywcą oraz – jeżeli prawo jest ujawnione w księdze wieczystej – wpis do tej księgi, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest prawem zbywalnym, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji. Dla ważności dokonania zbycia nie jest wymagane to, aby nabywca był członkiem spółdzielni.

Umowa zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu

Stosownie do ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych:

„Art. 3.5. Jeżeli prawo odrębnej własności lokalu albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu należy do kilku osób, członkiem spółdzielni jest tylko jedna z nich, chyba że przysługuje ono wspólnie małżonkom”.

Przepis ten wskazuje, że prawo własnościowe może należeć do kilku osób, z tym że członkiem spółdzielni jest tylko jedna z nich.

Art. 172.

1. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest prawem zbywalnym, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji. Jest ono ograniczonym prawem rzeczowym.

2. Skuteczność zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu zależy od przyjęcia nabywcy w poczet członków spółdzielni.

(ust. 2 niezgodny z Konstytucją – wyrok TK Dz. U. z 2004 r. Nr 63, poz. 591)

3. Zbycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu obejmuje także wkład budowlany. Dopóki prawo to nie wygaśnie, zbycie samego wkładu jest nieważne.

4. Umowa zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Wypis tego aktu notariusz przesyła niezwłocznie spółdzielni.

5. (uchylony).

6. Przedmiotem zbycia może być ułamkowa część spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Pozostałym współuprawnionym z tytułu własnościowego prawa do lokalu przysługuje prawo pierwokupu. Umowa zbycia ułamkowej części własnościowego prawa do lokalu zawarta bezwarunkowo albo bez zawiadomienia uprawnionych o zbyciu lub z podaniem im do wiadomości istotnych postanowień umowy niezgodnie z rzeczywistością jest nieważna.

Zbycie ułamkowej części spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu

Wskazany przepis pozwala na wniosek o możliwości zbycia ułamkowej część spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

Pan jest obecnie jedynym uprawnionym do decydowania o losie mieszkania tak w całości jak i w części. Sprzedaż jest tylko jedną z form zmiany właściciela mieszkania lub własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego. Równie dobrze mogłaby to być darowizna. Postawa banku uniemożliwiałaby jakiekolwiek działania Pana wobec mieszkania. Ograniczałaby Pana w wykonywaniu praw jakie Pan posiada. Jak wskazałem możliwe byłoby dobrowolne ograniczenie w prawie do rozporządzania mieszkaniem – ale to musiałoby być zawarte w umowie kredytowej z bankiem i wpisane do księgi wieczystej.

A więc możliwe jest co do zasady oraz zgodne z prawem zbycie części ułamkowej spółdzielczego mieszkania własnościowego. Potocznie będzie to nazywane zbyciem części ułamkowej mieszkania, a faktycznie będzie to zbycie części ułamkowej rzeczowego prawa ograniczonego lub prawa własności.

Skoro mam prawo zbyć całość, to tym bardziej mam prawo zbyć tylko część. Nie jest możliwa sytuacja odwrotna – ten kto ma tylko część nie może samodzielnie zbyć całości.

W świetle wskazanego stanu faktycznego nie jest możliwe zabronienie przez bank zbycia udziału w tym spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu mieszkalnego z powołaniem się na swoje wewnętrzne regulacje.

Jak Pan wskazuje: „z umowy z bankiem takie ograniczenie nie wynika” – w zbyciu całości lub części mieszkania.

Sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką

Według ustawy o księgach wieczystych i hipotece, w księdze mogą być ujawniane roszczenia współwłaścicieli wyłączające uprawnienie do zniesienia współwłasności. Teoretycznie istnieje możliwość wpisu ograniczenia rozporządzania zarówno całą nieruchomością jak i udziałem w tej nieruchomości. Odnosi się to także do sytuacji, gdyby posiadał Pan nie ograniczone prawo rzeczowe, ale pełną własność lokalu mieszkalnego.

Wpis hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości, której jest Pan właścicielem, nie pozbawia Pana własności tej nieruchomości. Zasadniczo Pan jako właściciel nieruchomości nie może się zobowiązać względem wierzyciela hipotecznego (banku), że nie dokona jej zbycia lub obciążenia przed wygaśnięciem hipoteki. Gdyby podczas podpisywania dokumentów kredytowych takie zobowiązanie względem banku zostało złożone, będzie ono nieskuteczne (nieważne).

W razie zbycia nieruchomości bank będący wierzycielem może dochodzić zaspokojenia z tej nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela.

Sprawa sprowadza się więc do tego, czy z zapisów umowy kredytowej oraz innych dokumentów stanowiących jej integralną część da się wywieść dobrowolne ograniczenie Pana jako właściciela w zbyciu nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie. Gdyby ono było, nie jest dla Pana wiążące, a zatem nie stanowi elementu umowy kredytowej.