Czy można przerwać proces zasiedzenia nieruchomości poprzez przekazanie jej małoletniemu?

Przesłanki zasiedzenia nieruchomości

Przesłankami zasiedzenia są: samoistne posiadanie oraz upływ czasu.

Według art. 172 § 1 Kodeksu cywilnego posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze.

Zgodnie z § 2 art. 172 K.c., po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.

Aby nastąpiło zasiedzenie nieruchomości, należy posiadać nieruchomość, a posiadanie to musi mieć charakter posiadania samoistnego.

Posiadanie samoistne będzie miało miejsce wtedy, jeżeli posiadacz włada nieruchomością tak jak właściciel. Posiadacz samoistny jest osobą, która korzysta z rzeczy w taki sposób, jakby była jego własnością. Również otoczenie musi odbierać taką osobę jak właściciela danej rzeczy.

Pisze Pani, że sąsiadka używa działki od 26 lat. Ważnym w kwestii zasiedzenia nie będzie jednak to, od kiedy używa ona działki, ale to, od kiedy używa tej działki tak jakby była jej właścicielem – ma wewnętrzne przekonanie o tym, że jest właścicielem i tak ją odbiera otoczenie.

Nie pisze Pani w liście, na jakiej podstawie sąsiadka zajęła Pani działkę. Jeżeli np. wydzierżawiła ją od Pani czy Pani poprzedników, to nie można powiedzieć, że od pierwszego dnia, w którym używała działki, miała wewnętrzne przeświadczenie o tym, iż jest jej właścicielem.

Tak samo będzie, jeśli zajęła działkę bez żądnego tytułu prawnego.

Jedynie jeżeli zawarła ona nieformalną umowę przeniesienia własności nieruchomości (nie była zawarta w formie aktu notarialnego), można mówić, że z chwilą zajęcia nieruchomości mogła czuć się jej właścicielką.

Posiadanie w dobrej lub złej wierze a możliwość zasiedzenia

W przypadku zasiedzenia ważnym jest to, czy posiadanie było w dobrej czy w złej wierze. Istnieje domniemanie dobrej wiary posiadacza. Jednak to domniemanie może być z łatwością obalone przez uczestników postępowania o zasiedzenie.

Zgodnie z postanowieniem Sądu Najwyższego z dnia 7 maja 1971 r. (sygn. akt. I CR 302/71), przy ocenie, czy zachodzą warunki do nabycia własności nieruchomości w drodze zasiedzenia, dobra wiara polega na usprawiedliwionym w danych okolicznościach przekonaniu posiadacza, że przysługuje mu takie prawo do władania rzeczą, jakie faktycznie wykonuje.

W orzecznictwie sądowym obowiązuje pogląd, iż nawet osoba, która weszła w posiadanie nieruchomości na podstawie umowy mającej na celu przeniesienie własności, zawartej bez zachowania formy aktu notarialnego, nie jest posiadaczem w dobrej wierze (orzeczenie SN z dnia 6 grudnia 1991 r., sygn. akt. III ZCP 108/91).

W przypadku Pani sąsiadki nie można mówić o posiadaniu w dobrej wierze, chyba że weszła ona w posiadanie nieruchomości na podstawie notarialnej umowy przeniesienia własności nieruchomości zawartej z osobą nieuprawnioną.

Czy przeniesienie własności nieruchomości spowoduje przerwanie biegu zasiedzenia?

Przekazanie własności nieruchomości Pani dziecku nie spowoduje przerwania biegu zasiedzenia.

To, czy nastąpi zawieszenie biegu zasiedzenia na podstawie art. 173 Kodeksu cywilnego (jeżeli właściciel nieruchomości, przeciwko któremu biegnie zasiedzenie, jest małoletni, zasiedzenie nie może skończyć się wcześniej niż z upływem dwóch lat od uzyskania pełnoletności przez właściciela), zależy od tego, czy do chwili przeniesienia własności nieruchomości upłynęło, czy też nie, 30 lat samoistnego posiadania nieruchomości przez Pani sąsiadkę.

Jeżeli sąsiadka wystąpiła o stwierdzenie zasiedzenia, to w pozwie z pewnością wskazuje ona, że 30-letni okres samoistnego posiadania już upłynął (sąd stwierdza w wyroku, że w danej chwili nastąpiło z mocy prawa nabycie własności nieruchomości przez zasiedzenie).

Jeżeli sąd ustali w toku postępowania, że Pani sąsiadka, występując z pozwem przeciwko Pani, była posiadaczem samoistnym nieruchomości od ponad 30 lat, to przekazanie dziecku nieruchomości nie spowoduje zawieszenia biegu zasiedzenia – sąd w takim wypadku stwierdzi, że sąsiadka stała się właścicielką w terminie przed wniesieniem pozwu.

Jeżeli w toku postępowania sąd oddali pozew, ze względu na to iż ustali, że sąsiadka jest posiadaczką samoistną nieruchomości od 26 lat (nie od 30), to wówczas przekazanie dziecku własności nieruchomości spowoduje, że bieg zasiedzenia nie będzie się mógł skończyć wcześniej niż za 19 lat, a nie po 4 latach, jeżeli właściciel byłby pełnoletni.

Czy dokonanie darowizny spowoduje wstrzymanie biegu zasiedzenia?

Jeżeli dokona Pani darowizny na rzecz swojego dziecka, nie spowoduje to wstrzymania procesu o stwierdzenie zasiedzenia. W tym procesie zamiast Pani będzie uczestniczyło jako strona Pani małoletnie dziecko, oczywiście może być ono reprezentowane przez Panią – opiekuna prawnego.

Jeżeli sąd ustali, że sąsiadka była posiadaczem samoistnym nieruchomości przez 30 lat, a termin ten upłynął przed przekazaniem dziecku nieruchomości, to stwierdzi on zasiedzenie tej nieruchomości, mimo iż w chwili orzekania jej właścicielem będzie Pani niepełnoletnie dziecko.

Moim zdaniem, niezależnie od środków podejmowanych w toku postępowania o zasiedzenie, powinna Pani, nawet z ostrożności, podjąć czynności, które spowodują przerwanie biegu zasiedzenia.

Kiedy bieg zasiedzenia zostaje przerwany?

Według art. 123 § 1 Kodeksu cywilnego, bieg przedawnienia (również zasiedzenia) przerywa się:

1. przez każdą czynność przed sądem lub innym organem powołanym do rozpoznawania spraw lub egzekwowania roszczeń danego rodzaju albo przed sądem polubownym, przedsięwziętą bezpośrednio w celu dochodzenia lub ustalenia albo zaspokojenia lub zabezpieczenia roszczenia;
2. przez uznanie roszczenia przez osobę, przeciwko której roszczenie przysługuje;
3. przez wszczęcie mediacji.

Najtańszym sposobem będzie wystąpienie przez Panią z zawezwaniem do próby ugodowej w celu wydania przez sąsiadkę nieruchomości. Takie zawezwanie do zawarcia ugody również przerywa bieg zasiedzenia.

Opłata od wniosku – zawezwania do próby ugodowej wynosi 40 zł. Można oczywiście wystąpić od razu z pozwem o wydanie nieruchomości. Te czynności przerwą bieg zasiedzenia, o ile oczywiście sąd nie ustali, że przed datą tych czynności Pani sąsiadka stała się właścicielem nieruchomości z mocy prawa przez zasiedzenie na skutek nieprzerwanego posiadania samoistnego nieruchomości przez 30 lat.

Odnośnie ewentualnych dowodów przedstawionych przez sąsiadkę – zeznań najbliższej rodziny, sąd będzie oceniał te zeznania. Może odmówić nadania im waloru wiarygodności, zwłaszcza jeżeli nie będą zgodne z innym materiałem dowodowym.

Ważne w sprawie będzie to, czy sąsiadka opłacała podatki od nieruchomości, od kiedy, jak ją traktują sąsiedzi, a jeżeli tak, to od kiedy.

Ważnym będzie również, czy w okresie wcześniejszym nie doszło do przerwania biegu zasiedzenia.

Samoistne posiadanie przez okres 30-tu lat

W Pani sprawie najważniejsze do ustalenia jest, czy upłynęło 30 lat samoistnego posiadania nieruchomości, czy też nie, oraz jak Pani sąsiadka weszła w posiadanie nieruchomości i kiedy to posiadanie stało się posiadaniem samoistnym.

Jeżeli Pani sąsiadka zajęła działkę jako posiadacz zależny (nie władała od początku nieruchomością jak właściciel), to musi ona wskazać, w którym momencie stała się posiadaczem samoistnym.

Posiadacz zależny może przekształcić swoje posiadanie w posiadania samoistne, ale skuteczność – z punktu widzenia zasiedzenia – takiego przekształcenia wymaga, aby posiadacz uczynił to jawnie – zamanifestował zmianę w sposób widoczny dla otoczenia. Zmiana nieuwidoczniona i nieuzewnętrzniona, ograniczająca się tylko do samej świadomości posiadacza jest bezskuteczna.