Czy można prowadzić hodowlę kotów rasowych w mieszkaniu w bloku?

Hodowla kotów w mieszkaniu w bloku

Z treści pytania nie wynika, na podstawie jakiego tytułu prawnego Pana sąsiad zajmuje lokal, tj. czy jest to spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, czy też prawo odrębnej własności lokalu, dlatego też w dalszej części przedstawię odpowiednie regulacje w ustawie z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, a także ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (w skrócie K.c.), których znajomość wymagana jest na gruncie poruszonej przez Pana sprawy.

Otóż, zgodnie z art. 11 ust. 11 pkt 1 ustawy „spółdzielnia może podjąć uchwałę o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, jeżeli członek pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokal niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali.

W przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu zastosowanie znajdzie art. 17¹⁰ ustawy, w myśl którego „w przypadku długotrwałych zaległości z zapłatą opłat, rażącego lub uporczywego wykraczania osoby korzystającej z lokalu przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo niewłaściwego zachowania tej osoby czyniącego korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, przepis art. 16 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali stosuje się odpowiednio. Z żądaniem, o którym mowa w tym przepisie, występuje zarząd spółdzielni na wniosek rady nadzorczej”.

Jakie kroki może podjąć wspólnota mieszkaniowe przeciwko osobie która w sposób rażący lub uporczywy działa przeciwko porządkowi domowemu?

Odesłanie do art. 16 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali powoduje, iż wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości, jeżeli osoba korzystająca z lokalu wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym.

Mając powyższe na uwadze, chciałbym zauważyć, iż w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych nie został zawarty obowiązek uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia bądź sposobu korzystania z lokalu. Z taką sytuacją mamy w mojej ocenie do czynienia w sytuacji przedstawionej w pytaniu. Ustawa zawiera regulacje dotyczące obowiązku uzyskania zgody spółdzielni na wynajęcie lub oddanie w bezpłatne używanie lokalu bądź jego części, ale w przypadku, gdy mamy do czynienia ze zmianą sposobu korzystania lub przeznaczenia wynajętego bądź oddanego w bezpłatnie używanie lokalu. Są to odpowiednio przepisy art. 9 ust. 7 i art. 17¹⁶ ust. 1 ustawy.

Z powyższych przepisów można jednak wywieźć obowiązek uzyskania zgody spółdzielni na zmianę przeznaczenia lokalu. Ponadto proszę sprawdzić, co w tym względzie stanowi statut.

Zakłócanie korzystania z nieruchomości sąsiednich

Na gruncie Kodeksu cywilnego ochrona tego typu zachowań zawarta została w art. 144 K.c. zgodnie z którym „Właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych” oraz art. 222 § 2 K.c., którego treść brzmi następująco: „przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń”.

Wspomniany wyżej przepis art. 144 K.c. co do zasady odnosi się do stosunków między właścicielami nieruchomości, jednakże może być stosowany w stosunku między osobami, którym przysługuje inne niż własność prawo do nieruchomości, co zostało potwierdzone w wyroku z dnia 22 listopada 1985 r. (sygn. akt II CR 149/85), w którym Sąd Najwyższy uznał, iż:

„1. Legitymacja czynna z art. 144 k.c. w związku z art. 222 § 2 k.c. przysługuje nie tylko członkom spółdzielni mającym własnościowe prawo do lokalu (art. 251 k.c.), lecz także członkom spółdzielni, którym przysługuje lokatorskie prawo do lokalu.

2. Ocena »przeciętnej miary« w rozumieniu art. 144 k.c. musi być dokonana na podstawie obiektywnych warunków panujących w środowisku osób zamieszkujących na danym terenie, a nie na podstawie subiektywnych odczuć osób, których przestrzeń w miejscu zamieszkiwania w następstwie realizacji dalszych inwestycji (budowania dalszego budynku mieszkalnego) uległaby ograniczeniu”.

Przepis art. 144 K.c. odnosi się do sytuacji, w której właściciel korzystający ze swej nieruchomości oddziałuje na nieruchomości sąsiednie. Wspomniane oddziaływania określa się mianem immisje. Które są dzielone na bezpośrednie i pośrednie, materialne i niematerialne. W Pana przypadku mamy do czynienia z immisjami pośrednimi, bowiem nieprzyjemny zapach przenika do Pańskiego lokalu.

Mając powyższe na uwadze, sugeruję powiadomić zarząd spółdzielni o danym stanie faktycznym i żądać stosownego działania mającego na celu korzystanie z lokalu w zgodzie z porządkiem domowym.

Pozew o zaniechanie naruszeń i przywrócenie stanu zgodnego z prawem

Gdyby ten krok nie przyniósł spodziewanego rezultatu przysługuje Panu prawo do wystąpienia z pozwem o zaniechanie naruszeń i przywrócenie stanu zgodnego z prawem, z którym należy wystąpić do sądu rejonowego wydział cywilny.

Podstawą prawną wspomnianego powyżej pozwu jest art. 144 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. oraz art. 222 § 2 K.c.

Proszę mieć na uwadze, iż zgodnie z art. 126 § 1 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego „każde pismo procesowe powinno zawierać:

1) oznaczenie sądu, do którego jest skierowane, imię i nazwisko lub nazwę stron, ich przedstawicieli ustawowych i pełnomocników;

2) oznaczenie rodzaju pisma;

3) osnowę wniosku lub oświadczenia oraz dowody na poparcie przytoczonych okoliczności;

4) podpis strony albo jej przedstawiciela ustawowego lub pełnomocnika;

5) wymienienie załączników”.

Zgodnie zaś, z art. 126 § 2 ustawy „gdy pismo procesowe jest pierwszym pismem w sprawie, powinno ponadto zawierać oznaczenie miejsca zamieszkania lub siedziby stron, ich przedstawicieli ustawowych i pełnomocników oraz przedmiotu sporu, pisma zaś dalsze – sygnaturę akt”.

Do pozwu należy dołączyć dowody, które potwierdzą naruszenia ze strony Pana sąsiada, a zatem wskazanie osób z imienia i nazwiska, które mogłyby potwierdzić okoliczności wymienione w pozwie.

Od przedmiotowego pozwu zgodnie z art. 13 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych należy uiścić 5% wartości przedmiotu sporu, niemniej jednak w Pana przypadku z uwagi na trudności w określeniu przedmiotu sporu, uważam za zasadne uiszczenie opłaty podstawowej w wysokości 30 zł, którą można uiścić przelewem lub poprzez naklejenie na pozew znaków opłaty sądowej. Proszę mieć także na uwadze fakt, iż sąd może stwierdzić, iż opłata od pozwu powinna być większa i gdyby do takiego przekonania doszedł, zapewne wezwie Pana do jej uzupełnienia.