Czy można podważyć akt notarialny?

Czy jest możliwość podważenia aktu notarialnego?

Nie ma możliwości podważenia aktu notarialnego jako czynności prawnej. Jeśli natomiast dopisano pralnię do lokalu jednego ze współwłaścicieli i w momencie wyodrębniania i sprzedaży lokalu była to część wspólna (musielibyśmy przeanalizować umowę najmu lokalu tego współwłaściciela – wówczas lokatora, sprawdzić, czy ten lokal nie stanowił pomieszczenia przynależnego do lokalu), należy złożyć pozew o sprostowanie księgi wieczystej i uzgodnienie jej z rzeczywistym stanem prawnym.

Zgodnie z art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece (w skrócie: u.k.w.h.):

1. W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nie istniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności.

2. Roszczenie o usunięcie niezgodności może być ujawnione przez ostrzeżenie. Podstawą wpisu ostrzeżenia jest nieprawomocne orzeczenie sądu lub postanowienie o udzieleniu zabezpieczenia. Do udzielenia zabezpieczenia nie jest potrzebne wykazanie, że powód ma interes prawny w udzieleniu zabezpieczenia.

Niezgodność pomiędzy stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości

Można wyróżnić dwa typy sytuacji, w których zachodzi niezgodność pomiędzy stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości (zob. J. Ignatowicz, Prawo rzeczowe, Warszawa 2000, s. 337).

W pierwszym przypadku niezgodność wynika z zaistniałej zmiany stanu prawnego nieruchomości, w związku z którą stan ujawniony w księdze wieczystej utracił aktualność (na przykład właściciel ujawniony w księdze wieczystej zmarł lub zbył nieruchomość). W takim wypadku usunięcie niezgodności następuje w zwykłym postępowaniu wieczystoksięgowym o wpis toczącym się przed sądem rejonowym prowadzącym księgę wieczystą. Osoba uprawniona składa wniosek o wpis w księdze wieczystej i jako podstawę wpisu przedkłada orzeczenie sądu lub inny dokument, który stanowi podstawę wpisu i z którego wynika, że zaszła zmiana stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej. Sąd dokonuje wpisu na podstawie art. 31 ust. 2 u.k.w.h.

Możliwość żądania uzgodnienia treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym

Do drugiego rodzaju sytuacji dochodzi wtedy, gdy nie da się usunąć niezgodności w trybie art. 31 ust. 2 u.k.w.h. Niezgodność może bowiem wynikać nie ze zmiany stanu prawnego nieruchomości, lecz z wadliwości dokonanego wpisu, polegającej na tym, że od początku nie odzwierciedlał on rzeczywistego stanu prawnego nieruchomości (zobacz J. Ignatowicz, op.cit.). Ustawodawca daje w takim przypadku możliwość żądania uzgodnienia treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym w oparciu o art. 10 ust. 1 u.k.w.h.

Ten przepis wymienia kilka postaci niezgodności pomiędzy stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym. Niezgodność może być wynikiem tego, że określone prawo nie zostało wpisane do księgi wieczystej, że zostało wpisane błędnie albo też, że wpisane prawo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia.

Żądanie usunięcia niezgodności jest realizowane w procesie cywilnym. Jeśli sąd uwzględni żądanie, wydaje orzeczenie, którego sentencja zawiera nakaz zamieszczenia (lub usunięcia) w treści księgi wieczystej określonego wpisu. Wykonując orzeczenie, sąd wieczystoksięgowy nie dokonuje wpisu w rozumieniu art. 626⁸ § 6 Kodeksu postępowania cywilnego (w skrócie: K.p.c.), ale dokonuje czynności technicznej, polegającej na wykonaniu nakazu zawartego w orzeczeniu (zob. S. Rudnicki, Komentarz do ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz do przepisów o postępowaniu w sprawach wieczystoksięgowych, Warszawa 2002, s. 73).

Pozew o usunięcie niezgodności w księdze wieczystej

Sprawy o usunięcie niezgodności w księdze wieczystej rozpatruje w postępowaniu procesowym sąd rejonowy miejsca położenia nieruchomości. Z pozwem może wystąpić osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nie istniejącego obciążenia lub ograniczenia (art. 10 ust. 1 u.k.w.h.), następcy prawni takiej osoby oraz każdy, kto ma w żądaniu usunięcia niezgodności interes prawny (wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 13 października 1999 r.; I ACa 445/99; OSA 2000 r., nr 10 poz. 42; S. Rudnicki, op.cit., s. 71-72). Pozwanym jest osoba, której prawo zostało ujawnione w księdze wieczystej w sposób niezgodny z rzeczywistym stanem prawnym.

W pozwie należy wskazać – poza wypełnieniem wymogów wynikających z art. 187 w związku z art. 126 K.p.c. – na czym polegać ma usunięcie niezgodności. Może to być np. żądanie usunięcia określonego wpisu (w orzecznictwie trafnie podkreśla się, że wykreślenie wpisanego wadliwie właściciela nie może nastąpić bez jednoczesnego wpisania rzeczywistego właściciela; zob. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 27 października 1999 r.; III CKN 415/98; Biuletyn Sądu Najwyższego 2000 r., nr 2, s. 10) albo dokonania wpisu o określonej treści.

W procesie o usunięcie niezgodności sąd nie jest związany ograniczeniami dowodowymi z art. 626⁸ § 2 K.p.c., a więc takimi, jakie dotyczą sądu wieczystoksięgowego w postępowaniu o wpis do księgi (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 27 stycznia 1999 r.; II CKN 408/98; OSNC 1999 r., nr 7-8, poz. 136; S. Rudnicki, op.cit., s. 70). Ciężar dowodu spoczywa na powodzie, który musi doprowadzić do obalenia domniemania wynikającego z art. 3 u.k.w.h.

Nikt nie może przenieść więcej praw, niż sam posiada. W odniesieniu do przeniesienia własności zasada ta oznacza, że własność może skutecznie przenieść na nabywcę tylko właściciel, a więc osoba mająca tytuł prawny zarówno do rzeczy ruchomej, jak i nieruchomej.

Stanowisko to zostało expressis verbis potwierdzone w orzecznictwie Sądu Najwyższego. W wyroku z dnia 3 września 1980 r. stwierdzono, że „umowa, na podstawie której osoba niebędąca właścicielem nieruchomości oświadcza, że sprzedaje nieruchomość, nie przenosi własności, ponieważ nikt nie może przenieść prawa, które mu nie przysługuje. Umowa taka nie jest nieważna, lecz całkowicie bezskuteczna, nie może więc stanowić podstawy do dokonania jakichkolwiek wpisów w księgach wieczystych”.