Czy komornik może zająć mieszkanie za długi współwłaściciela?

Długi partnera a wspólnie zakupione mieszkanie

Z Pani relacji wynika, że Pani były partner posiada długi, których brak spłat spowodował skierowanie spraw na drogę postępowania sądowego a następnie egzekucyjnego.

Z racji tego, że po pierwsze nie jest Pani w związku małżeńskim z partnerem oraz że długi, które zaciągnął, są jego „prywatnymi” długami, odpowiada wyłącznie on za ich spłatę. Prawdopodobnie, wskutek prowadzonych przeciwko niemu spraw sądowych, sąd wydał wyroki zaoczne, które obecnie są egzekwowane przez komornika.

Komornik prowadząc egzekucję, w pierwszej kolejności ustala majątek dłużnika, który może zająć i zlicytować. W przypadku Pani byłego partnera jest to udział wynoszący 1/2 w odrębnej własności lokalu oraz ewentualne ruchomości stanowiące wyposażenie mieszkania.

Długi współwłaściciela nieruchomości

Należy zaznaczyć, iż wobec współwłaściciela nieruchomości, który nie wywiązuje się ze swoich wymagalnych zobowiązań pieniężnych, może zostać przeprowadzona egzekucja z ułamkowej części tej nieruchomości. Dotyczy to jednakże tylko takich sytuacji, gdy dłużnik posiada udział w nieruchomości określony ułamkiem (tak jest w przypadku Pani byłego partnera).

Egzekucji podlega wyłącznie udział przypadający dłużnikowi. Egzekucję przeprowadza komornik działający przy sądzie rejonowym, w którego okręgu położona jest nieruchomość. Egzekucja jest co do zasady prowadzona na wniosek wierzyciela. We wniosku należy wskazać świadczenie, którego spełnienia żąda wierzyciel, a także sposób egzekucji.

Do wniosku należy dołączyć tytuł wykonawczy (np. prawomocne orzeczenie sądu zaopatrzone w klauzulę wykonalności).

Najpierw komornik wzywa dłużnika, aby ten zapłacił dług w terminie dwóch tygodni od dnia doręczenia mu wezwania pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania nieruchomości.

Zajęcie ułamkowej części nieruchomości

Co do zasady do zajęcia ułamkowej części nieruchomości dochodzi z chwilą doręczenia dłużnikowi wezwania. Komornik jednocześnie z wezwaniem przesyła do sądu właściwego do prowadzenia księgi wieczystej wniosek o dokonanie w niej wpisu o wszczęciu egzekucji.

O zajęciu ułamkowej części nieruchomości komornik musi powiadomić Panią jako współwłaściciela, wierzyciela oraz osoby, którym przysługują prawa rzeczowe ograniczone lub roszczenia albo prawa osobiste zabezpieczone na nieruchomości (czyli bank).

Po bezskutecznym upływie terminu zapłaty długu komornik, na wniosek wierzyciela, dokonuje opisu i oszacowania całej nieruchomości. Sumę oszacowania ułamkowej części nieruchomości stanowi odpowiednia część sumy oszacowania całej nieruchomości. Oszacowania dokonuje powołany przez komornika biegły. Zajęta ułamkowa część nieruchomości ulega sprzedaży w drodze licytacji publicznej. Cena wywołania, za którą można nabyć udział w nieruchomość na pierwszej licytacji, wynosi trzy czwarte sumy oszacowania. W licytacji nie mogą uczestniczyć: dłużnik, komornik, ich małżonkowie, dzieci, rodzice i rodzeństwo. Jeśli udziału nie uda się zbyć, na wniosek wierzyciela może zostać przeprowadzona druga licytacja. Przejęcie udziału w nieruchomości na własność może wówczas nastąpić w cenie nie niższej od dwóch trzecich części sumy oszacowania udziału.

W licytacji tej mogą już wziąć udział wierzyciel, na wniosek którego egzekucja jest prowadzona, wierzyciel hipoteczny oraz współwłaściciel.

Jeżeli po drugiej licytacji żaden z wierzycieli nie przejął nieruchomości na własność, postępowanie egzekucyjne umarza się, a nowa egzekucja z udziału w nieruchomości może być wszczęta dopiero po upływie roku.

Celowo przedstawiłem Pani procedurę, aby po pierwsze Panią uspokoić, że do licytacji nie doszło oraz ostrzec, że do takiej licytacji może dojść.

Nie jest prawdą, że właścicielem nieruchomości jest bank. Cały czas właścicielem nieruchomości jest Pani oraz Pani były partner, zaś bank posiada zabezpieczenie spłaty kredytu w postaci hipoteki, która oczywiście często przekracza rynkową wartość mieszkania.

Czy komornik może przeprowadzić egzekucję z nieruchomości już obciążonej hipoteką?

Wobec powyższego komornik może przeprowadzić egzekucję, jednak w praktyce zdarza się to bardzo rzadko, gdyż bankowi, jako wierzycielowi hipotecznemu służy pierwszeństwo w zaspokojeniu z przedmiotu obciążonego hipoteką. Bank dołącza się do takiej egzekucji, a wierzycielowi najczęściej nie pozostaje żadna kwota do zaspokojenia.

Pozostaje egzekucja z ruchomości wyposażenie mieszkania. Ważne jest, jeżeli stawi się komornik i będzie chciał zająć ruchomości, aby od razu wskazać, że dane ruchomości należą do Pani, a Pani były partner wyprowadzając się, zabrał wszystko, co należało do niego. Oczywiście komornik może poprosić o rachunki i najlepiej, aby rachunki te były wystawione na Panią. W razie zajęcia ruchomości należącej do Pani, powinna Pani najpierw zgłosić skargę na czynności komornika, a jeżeli to nie pomoże, powództwo o zwolnienie zajętej rzeczy spod egzekucji.

Zgodnie z art. 767 Kodeksu postępowania cywilnego:

„§ 1. Na czynności komornika przysługuje skarga do sądu rejonowego, jeżeli ustawa nie stanowi inaczej. Dotyczy to także zaniechania przez komornika dokonania czynności. Do rozpoznania skargi na czynności komornika właściwy jest sąd, przy którym działa komornik. Jeżeli do prowadzenia egzekucji został wybrany komornik poza właściwością ogólną, skargę rozpoznaje sąd, który byłby właściwy według ogólnych zasad.

§ 2. Skargę może złożyć strona lub inna osoba, której prawa zostały przez czynności lub zaniechanie komornika naruszone bądź zagrożone.

§ 3. Skarga na czynność komornika powinna czynić zadość wymaganiom pisma procesowego oraz określać zaskarżoną czynność lub czynność, której zaniechano, jak również wniosek o zmianę, uchylenie lub dokonanie czynności wraz z uzasadnieniem.

§ 4. Skargę wnosi się do sądu w terminie tygodniowym od dnia czynności, gdy strona lub osoba, której prawo zostało przez czynność komornika naruszone bądź zagrożone, była przy czynności obecna lub była o jej terminie zawiadomiona […].”

Żądanie zwolnienia przedmiotu od egzekucji naruszającej prawa osoby trzeciej

Natomiast powództwo ekscydencyjne (bardziej wskazane w tych okolicznościach) reguluje art. 841 Kodeksu postępowania cywilnego, zgodnie z którym:

„§ 1. Osoba trzecia może w drodze powództwa żądać zwolnienia zajętego przedmiotu od egzekucji, jeżeli skierowanie do niego egzekucji narusza jej prawa.

§ 2. Jeżeli dłużnik zaprzecza prawu powoda, należy oprócz wierzyciela pozwać również dłużnika.

§ 3. Powództwo można wnieść w terminie miesiąca od dnia dowiedzenia się o naruszeniu prawa, chyba że inny termin jest przewidziany w przepisach odrębnych.”

Oczywiście w takim postępowaniu musi Pani udowodnić, że dany przedmiot należy wyłącznie do Pani i nie powinien podlegać zajęciu.

Co do zabezpieczenia się, na tym etapie udział Pani byłego partnera nie jest zajęty przez komornika (wzmianka o zajęciu powinna znajdować się w księdze wieczystej). Obecnie więc były partner mógłby darować Pani swój udział albo swój udział Pani sprzedać. Przy darowiźnie naraża się on jednak na skargę pauliańską jako czynność krzywdzącą wierzycieli. Jedyną więc możliwością jest ucieczka z majątkiem przez sprzedaż lub darowanie swojego udziału w nieruchomości. Pani nie ma prawnych możliwości zabezpieczenia przed licytacją udziału.

Spłata wspólnego kredytu przez jednego z kredytobiorców i roszczenie regresowe

W kwestii kredytu były partner jest solidarnie z Panią zobowiązany do jego spłaty. Jeżeli Pani spłaca całość, to ma Pani roszczenie regresowe wobec byłego partnera o zwrot połowy zapłaconych rat. Roszczenie takie przedawnia się po upływie 10 lat. Nawet jeżeli Pani były partner dokona zbycia swojego udziału, to nadal będzie odpowiadał za spłatę kredytu wobec banku.

Reasumując więc, na tym etapie nie ma Pani środków ochrony przysługujących przeciwko wierzycielom dążącym do zaspokojenia się z udziału Pani partnera. Obrona służy Pani jedynie przeciwko niezgodnemu z prawem zajęciu przedmiotów nienależących do niego, a będących własnością Pani.

Pewnym pocieszeniem jest to, że licytacja udziału w nieruchomości zajętej hipoteką banku jest rzadko skuteczna, gdyż trudno na taki udział znaleźć kupca, chyba że Pani zdecyduje się wykupić udział partnera.