Czy gmina może odmówić sprzedaży mieszkania głównemu najemcy?

Zasady i warunki zbywania przez gminy lokali mieszkalnych na rzecz najemców

Zasady i warunki zbywania przez gminy lokali mieszkalnych na rzecz najemców określa ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Stosownie do art. 34 ust. 1 pkt 3 tej ustawy „w przypadku zbywania nieruchomości osobom fizycznym i prawnym pierwszeństwo w ich nabyciu, z zastrzeżeniem art. 216a, przysługuje osobie, która (…) jest najemcą lokalu mieszkalnego, a najem został nawiązany na czas nieoznaczony”.

Natomiast według art. 37 ust. 2 pkt 1 „nieruchomość jest zbywana w drodze bezprzetargowej, jeżeli jest zbywana na rzecz osoby, której przysługuje pierwszeństwo w jej nabyciu” (np. na rzecz najemcy).

Szczegółowe zasady zbywania lokali mieszkalnych stanowiących własność gminy określają stosowne uchwały rad gmin. Każda gmina ma prawo i obowiązek uchwalenia takiej uchwały. Wiele gmin w Polsce w uchwałach wprowadziło zapis mówiący, że wykup mieszkania komunalnego w trybie bezprzetargowym przez najemcę lokalu komunalnego jest uzależniony od nieposiadania tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego (nieruchomości mogącej zaspokoić potrzeby mieszkaniowe najemcy) przez tę osobę, a także przez jej współmałżonka. Te warunki i przesłanki wykupu lokalu komunalnego bywają różne: jedne gminy wprowadzają warunek nieposiadania tytułu do innego lokalu w ogóle, inne – nieposiadania tytułu prawnego do innego mieszkania w tej samej gminie, nieposiadania lokalu w powiatach ościennych, a jeszcze inne uzależniają zgodę na wykup od tego, że najemca nie wykupił już wcześniej lokalu mieszkalnego od tej samej gminy.

Rada gminy może w stosownej uchwale wprowadzić również warunek, że wykup mieszkania komunalnego nie nastąpi, jeżeli najemca lub jego współmałżonek w określonym czasie posiadali tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego, który np. następnie zbyli lub rozwiązali umowę najmu.

Wykup mieszkania komunalnego

Mając na uwadze powyższe, w pierwszej kolejności proponowałbym zapoznać się z treścią stosownej uchwały rady gminy celem sprawdzenia, czy istnieją tam jakieś ograniczenia w zbywaniu lokali komunalnych na rzecz najemców.

Ponadto można złożyć odpowiedź na odmowę sprzedaży lokalu przez gminę. W odpowiedzi należałoby spróbować wyjaśnić całą sytuację, tak aby urzędnicy nie mieli podstaw do wysuwania różnych podejrzeń.

Na marginesie pragnę zauważyć, że część wykupionych mieszkań komunalnych staje się przedmiotem wtórnego obrotu i choć prawnie, w określonych sytuacjach, jest to dopuszczalne, dla gminy jest zjawiskiem niekorzystnym. W przedmiotowej sprawie gmina może więc obawiać się, że wykupione mieszkanie (często z dużą bonifikatą) zostanie zaraz zbyte przez nowego właściciela.

Małżonkowie mogą też zawrzeć umowę o rozdzielności majątkowej – w tym celu należałoby się udać do notariusza. Koszt takiej umowy nie jest wysoki – to około 400 zł. Zawarcie takiej umowy może przekonać urzędników, że małżonkowie nie mają złych zamiarów. Wykupienie mieszkania przez męża Pani mamy po zawarciu umowy o rozdzielności majątkowej spowoduje, że mieszkanie będzie stanowiło jego majątek osobisty.

Odmowa sprzedaży lokalu komunalnego przez gminę

Reasumując, gmina może odmówić sprzedaży lokalu, jeśli uzna, że warunki konieczne do wykupu (opisane w przepisach ustawy lub stosownej uchwale) nie są przez najemcę spełnione.

Wykupione mieszkanie wejdzie w skład masy spadkowej po zmarłym mężu Pani mamy. Może on zapisać to mieszkanie w testamencie na rzecz żony. Jeśli nie sporządzi testamentu, wówczas dojdzie do dziedziczenia ustawowego regulowanego przepisami Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 931 § 1 Kodeksu cywilnego „w pierwszej kolejności powołane są z ustawy do spadku dzieci spadkodawcy oraz jego małżonek; dziedziczą oni w częściach równych. Jednakże część przypadająca małżonkowi nie może być mniejsza niż jedna czwarta całości spadku”.

Jeśli wykupione mieszkanie wejdzie do majątku osobistego najemcy, wówczas bez przeszkód może on je darować na rzecz osób trzecich. Gdyby mieszkanie weszło do majątku wspólnego małżonków, wówczas na taką darowiznę potrzebna jest zgoda drugiego współmałżonka (Pani mamy).

Proszę nie podejmować zbyt radykalnych kroków.

Na początek proponuję przeanalizować obowiązującą uchwałę rady miasta dotyczącą wykupu lokali. Następnie proszę zastanowić się nad odpowiedzią na odmowę miasta w sprawie wykupu. Jeśli te środki zawiodą, wówczas przyjdzie kolej na bardziej zaawansowane działania.