![logo ePorady24.pl](/images/layout/eporady-logo-blue3.png)
Czy zaproszenie cudzoziemca blokuje sprzedaż mieszkania?• Data: 01-07-2024 • Autor: Kiecana Kamil |
Kuzyn z Białorusi prosi mnie o wystawienie zaproszenia dla swojej żony na okres 1 roku w celu uzyskania wizy do Polski. Jako adres pobytu chcę podać mieszkanie, które jest współwłasnością moją i żony. Tak jak napisałem – zaproszenie jest w celu uzyskania wizy. Kuzyn wraz z żoną realnie będą mieszkać gdzie indziej, na własną rękę i za własne środki finansowe. Jednocześnie z żoną w tym czasie szykujemy się do sprzedaży tego mieszkania i zakupu innej nieruchomości. Czy wystawienie takiego zaproszenia dla cudzoziemca w jakikolwiek sposób blokuje nam możliwości sprzedania mieszkania? |
![]() |
Wady prawne nieruchomościZgodnie z ustawą z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny: „Art. 535 § 1. Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę”. „Art. 556. Sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę (rękojmia)”. „Art. 5563. Rzecz dotknięta jest wadą prawną, jeżeli stanowi własność osoby trzeciej, jest obciążona prawem osoby trzeciej albo ograniczenie w korzystaniu lub rozporządzaniu rzeczą wynika z decyzji lub orzeczenia właściwego organu. W przypadku sprzedaży prawa wada prawna może również polegać na nieistnieniu prawa. Pozostałe wady stanowią wady fizyczne”. Zgodnie z poglądami piśmiennictwa prawnego: „O zaistnieniu wady prawnej aktualizującym odpowiedzialność sprzedawcy – można mówić od chwili, w której prawo osoby trzeciej stwarza choćby potencjalne zagrożenie dla interesów kupującego, co może nastąpić jeszcze przed przeniesieniem nań własności (np. jeżeli już wcześniej miał on objąć rzecz w posiadanie, które koliduje z prawem osoby trzeciej). Brak możliwości zindywidualizowania osoby trzeciej nie wyłącza istnienia wady. Do jej zaistnienia wystarczy uzasadniona obawa kolizji z prawami osoby trzeciej (np. okazało się, że samochód ma przebite numery nadwozia, co wywołuje obawę, że samochód pochodzi z kradzieży). Obciążenie, o którym mowa w art. 5563, powinno być rozumiane szeroko. Chodzi tu nie tylko o prawa rzeczowe (prawo użytkowania wieczystego, użytkowania, służebność, spółdzielcze prawa rzeczowe, prawa zastawnicze), ale także o prawa obligacyjne, skuteczne względem kupującego, takie jak najem, dzierżawa, prawo zatrzymania, choćby skuteczność względem kupującego była ograniczona pod względem czasowym (np. rzecz jest obciążona prawem najmu, w który kupujący wstępuje na mocy art. 678 § 1, także jeżeli przysługuje mu prawo wypowiedzenia; podobnie jest w przypadku dzierżawy z art. 694, prawa zatrzymania unormowanego w art. 461, roszczenia posiadacza wynikającego z art. 231, roszczenia o ustanowienie służebności drogi koniecznej lub przesyłu itp. – zob. J. Skąpski (w:) System..., t. III, cz. 2, red. S. Grzybowski, s. 130–131; Z. Radwański, J. Panowicz-Lipska, Zobowiązania..., s. 36; por. wyrok SN z dnia 12 maja 1980 r., I CR 107/80, OSPiKA 1981, z. 11, poz. 194, z glosą E. Drozda, zgodnie z którym mając na względzie ochronę kupującego, za obciążenie należy w drodze analogii uznać także prawa obligacyjne przysługujące osobom trzecim w stosunku do przedmiotu sprzedaży, które powodują, że kupujący nie jest w stanie korzystać w pełni z kupionej rzeczy). Wadą prawną spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu jest skuteczne względem jego nabywcy roszczenie o zapłatę zadłużenia związanego z lokalem (zob. wyrok SN z dnia 15 października 1999 r., III CKN 377/98, LEX nr 523780, zgodnie z którym do uiszczenia różnicy między wkładem budowlanym ustalonym w wyniku ostatecznego rozliczenia kosztów budowy, dokonanego przed nabyciem własnościowego prawa do lokalu, a wstępnie ustalonym wkładem budowlanym, zobowiązanym jest – jeżeli świadczenia tego nie spełnił ówczesny członek spółdzielni mieszkaniowej – nabywca własnościowego prawa do lokalu, będący aktualnie członkiem spółdzielni. Przy przyjęciu, że w czasie zawarcia umowy zamiany istniał obowiązek uzupełnienia wkładu budowlanego, a powodowie zapewnieni zostali, że taki obowiązek nie istnieje, okoliczność ta – zdaniem Sądu Najwyższego – świadczyłaby o wadzie prawnej nabytego przez nich spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu; powołany wyrok SN z dnia 5 października 2001 r., III CKN 1373/00, z glosą M. Podreckiej). Pojęciem obciążenia należy objąć także sytuację, w której sprzedawca wydaje kupującemu rzecz, którą bezprawnie zawładnął kosztem posiadacza, w związku z czym posiadaczowi temu przysługuje względem kupującego, jako następcy sprzedającego, roszczenie posesoryjne o wydanie rzeczy. Obciążeniem może być także obciążająca nabywcę przedsiębiorstwa odpowiedzialność za jego zobowiązania, o których nabywca nie wiedział, choć mógł się dowiedzieć przy zachowaniu należytej staranności (por. art. 552). Nie wchodzi tu natomiast w rachubę »obciążenie« roszczeniem osoby trzeciej na podstawie art. 59, ponieważ w przypadku sprzedaży roszczenie takie ma rozszerzoną skuteczność tylko wtedy, gdy obie strony o nim wiedziały (a wiedza kupującego wyłącza odpowiedzialność z tytułu rękojmi). Zdaniem niektórych autorów chodzi także o prawa obligacyjne, które nie są skuteczne względem nabywcy (tak np. co do użyczenia S. Buczkowski (w:) Kodeks..., t. II, red. J. Ignatowicz, s. 1288, którego zdaniem prawo to ogranicza swobodę korzystania z rzeczy przez kupującego), co jednak wydaje się poglądem zbyt daleko idącym (zob. wyrok SN z dnia 6 czerwca 2000 r., I CKN 760/98, LEX nr 50889; Sąd wyjaśnił tam, że roszczenia skuteczne inter partes i przysługujące względem sprzedawcy nie są obciążeniem rzeczy w rozumieniu art. 556 § 2 k.c. w ówczesnym brzmieniu)" (R. Trzaskowski [w:] Kodeks cywilny. Komentarz. Tom IV. Zobowiązania. Część szczegółowa, wyd. II, red. J. Gudowski, Warszawa 2017, art. 5563). Obciążenie mieszkaniaStandardem jest zawarcie w umowie sprzedaży nieruchomości klauzul sprzedającego zawierających jego oświadczenia i zapewnienia co do stanu nieruchomości. Jedna z takich klauzul ma zwykle brzmienie: „Sprzedawca oświadcza, iż należąca do niego Nieruchomość nie jest obciążona żadnymi długami, nie jest obciążona innymi prawami osób trzecich oraz ograniczeniami w rozporządzaniu”.
Jeśli sprzedawana przez Pana nieruchomość będzie obciążona prawem osoby trzeciej (cudzoziemca), w zakresie udzielonego mu zaproszenia, w którym wskazuje się na warunki zakwaterowania cudzoziemca w danym okresie, to nie będzie Pan mógł złożyć skutecznego i zgodnego z prawdą oświadczenia w kacie notarialnym.
Ponadto, nabywca nieruchomości będzie miał wobec Pana roszczenia z rękojmi z uwagi na wadę prawną nieruchomości. Zatem jeśli planuje Pan sprzedaż nieruchomości, nie rekomendujemy związania się przez Pana ww. zaproszeniem. PrzykładyZaproszenie dla rodziny z Ukrainy
Zaproszenie studenta z Białorusi Pan Piotr z Krakowa zgodził się wystawić zaproszenie dla swojego przyjaciela z Białorusi, który chciał podjąć studia w Polsce. Adres zamieszkania miał być tylko formalnością, ponieważ student miał mieszkać w akademiku. Piotr zapomniał o zaproszeniu, gdy zdecydował się sprzedać mieszkanie. Nowy właściciel odkrył, że istnieje formalne zobowiązanie względem osoby trzeciej, co stało się przeszkodą w bezproblemowym przeniesieniu własności nieruchomości. Sprawa wymagała dodatkowych konsultacji prawnych, co wydłużyło proces sprzedaży.
Zaproszenie dla narzeczonej z Wietnamu Pani Anna, współwłaścicielka mieszkania w Gdańsku, zgodziła się na zaproszenie dla narzeczonej swojego brata z Wietnamu. Formalnie mieszkanie miało być adresem zamieszkania, chociaż narzeczeni planowali wynająć inne lokum. W międzyczasie Anna planowała sprzedaż swojego udziału w mieszkaniu. Kupujący, dowiedziawszy się o istniejącym zaproszeniu, zażądał obniżenia ceny nieruchomości ze względu na potencjalne komplikacje prawne. Anna musiała włożyć dodatkowy wysiłek w rozwiązanie sytuacji, aby uniknąć sporu z nowym właścicielem i nie stracić na wartości nieruchomości. PodsumowanieWystawienie zaproszenia dla cudzoziemca na adres posiadanej nieruchomości może komplikować jej późniejszą sprzedaż z powodu możliwych obciążeń prawnych. Przed podjęciem decyzji o zaproszeniu warto skonsultować się z prawnikiem, aby uniknąć potencjalnych problemów i zabezpieczyć swoje interesy jako sprzedawcy. Oferta porad prawnychPotrzebujesz wsparcia prawnego przy zaproszeniu cudzoziemca lub sprzedaży nieruchomości? Skorzystaj z naszych porad prawnych online i profesjonalnie przygotowanych pism – skontaktuj się z nami już dziś! Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem. Źródła:1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę, wypełniając formularz poniżej ▼▼▼. Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online ![]() O autorze: Kiecana Kamil Radca prawny, absolwent Wydziału Prawa na Uniwersytecie Marii Curie-Skłodowskiej w Lublinie. Ukończył aplikację radcowską przy Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Rzeszowie. Doświadczenie zawodowe zdobywał w kancelariach adwokackich i radcowskich. Specjalizuje się w prawie cywilnym, rodzinnym, gospodarczym, administracyjnym, finansowym oraz prawie szkolnictwa wyższego. Podejmuje się obsługi prawnej podmiotów gospodarczych. Obecnie prowadzi własną kancelarię radcowską. |
|
Zapytaj prawnika