Czy zaproszenie cudzoziemca blokuje sprzedaż mieszkania?

Wady prawne nieruchomości

Zgodnie z ustawą z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny:

„Art. 535 § 1. Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę”.

„Art. 556. Sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę (rękojmia)”.

„Art. 556³. Rzecz dotknięta jest wadą prawną, jeżeli stanowi własność osoby trzeciej, jest obciążona prawem osoby trzeciej albo ograniczenie w korzystaniu lub rozporządzaniu rzeczą wynika z decyzji lub orzeczenia właściwego organu. W przypadku sprzedaży prawa wada prawna może również polegać na nieistnieniu prawa. Pozostałe wady stanowią wady fizyczne”.

Zgodnie z poglądami piśmiennictwa prawnego:

„O zaistnieniu wady prawnej aktualizującym odpowiedzialność sprzedawcy – można mówić od chwili, w której prawo osoby trzeciej stwarza choćby potencjalne zagrożenie dla interesów kupującego, co może nastąpić jeszcze przed przeniesieniem nań własności (np. jeżeli już wcześniej miał on objąć rzecz w posiadanie, które koliduje z prawem osoby trzeciej).

Brak możliwości zindywidualizowania osoby trzeciej nie wyłącza istnienia wady. Do jej zaistnienia wystarczy uzasadniona obawa kolizji z prawami osoby trzeciej (np. okazało się, że samochód ma przebite numery nadwozia, co wywołuje obawę, że samochód pochodzi z kradzieży).

Obciążenie, o którym mowa w art. 556³, powinno być rozumiane szeroko. Chodzi tu nie tylko o prawa rzeczowe (prawo użytkowania wieczystego, użytkowania, służebność, spółdzielcze prawa rzeczowe, prawa zastawnicze), ale także o prawa obligacyjne, skuteczne względem kupującego, takie jak najem, dzierżawa, prawo zatrzymania, choćby skuteczność względem kupującego była ograniczona pod względem czasowym (np. rzecz jest obciążona prawem najmu, w który kupujący wstępuje na mocy art. 678 § 1, także jeżeli przysługuje mu prawo wypowiedzenia; podobnie jest w przypadku dzierżawy z art. 694, prawa zatrzymania unormowanego w art. 461, roszczenia posiadacza wynikającego z art. 231, roszczenia o ustanowienie służebności drogi koniecznej lub przesyłu itp. – zob. J. Skąpski (w:) System..., t. III, cz. 2, red. S. Grzybowski, s. 130–131; Z. Radwański, J. Panowicz-Lipska, Zobowiązania..., s. 36; por. wyrok SN z dnia 12 maja 1980 r., I CR 107/80, OSPiKA 1981, z. 11, poz. 194, z glosą E. Drozda, zgodnie z którym mając na względzie ochronę kupującego, za obciążenie należy w drodze analogii uznać także prawa obligacyjne przysługujące osobom trzecim w stosunku do przedmiotu sprzedaży, które powodują, że kupujący nie jest w stanie korzystać w pełni z kupionej rzeczy). Wadą prawną spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu jest skuteczne względem jego nabywcy roszczenie o zapłatę zadłużenia związanego z lokalem (zob. wyrok SN z dnia 15 października 1999 r., III CKN 377/98, LEX nr 523780, zgodnie z którym do uiszczenia różnicy między wkładem budowlanym ustalonym w wyniku ostatecznego rozliczenia kosztów budowy, dokonanego przed nabyciem własnościowego prawa do lokalu, a wstępnie ustalonym wkładem budowlanym, zobowiązanym jest – jeżeli świadczenia tego nie spełnił ówczesny członek spółdzielni mieszkaniowej – nabywca własnościowego prawa do lokalu, będący aktualnie członkiem spółdzielni. Przy przyjęciu, że w czasie zawarcia umowy zamiany istniał obowiązek uzupełnienia wkładu budowlanego, a powodowie zapewnieni zostali, że taki obowiązek nie istnieje, okoliczność ta – zdaniem Sądu Najwyższego – świadczyłaby o wadzie prawnej nabytego przez nich spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu; powołany wyrok SN z dnia 5 października 2001 r., III CKN 1373/00, z glosą M. Podreckiej).

Pojęciem obciążenia należy objąć także sytuację, w której sprzedawca wydaje kupującemu rzecz, którą bezprawnie zawładnął kosztem posiadacza, w związku z czym posiadaczowi temu przysługuje względem kupującego, jako następcy sprzedającego, roszczenie posesoryjne o wydanie rzeczy.

Obciążeniem może być także obciążająca nabywcę przedsiębiorstwa odpowiedzialność za jego zobowiązania, o których nabywca nie wiedział, choć mógł się dowiedzieć przy zachowaniu należytej staranności (por. art. 552).

Nie wchodzi tu natomiast w rachubę »obciążenie« roszczeniem osoby trzeciej na podstawie art. 59, ponieważ w przypadku sprzedaży roszczenie takie ma rozszerzoną skuteczność tylko wtedy, gdy obie strony o nim wiedziały (a wiedza kupującego wyłącza odpowiedzialność z tytułu rękojmi).

Zdaniem niektórych autorów chodzi także o prawa obligacyjne, które nie są skuteczne względem nabywcy (tak np. co do użyczenia S. Buczkowski (w:) Kodeks..., t. II, red. J. Ignatowicz, s. 1288, którego zdaniem prawo to ogranicza swobodę korzystania z rzeczy przez kupującego), co jednak wydaje się poglądem zbyt daleko idącym (zob. wyrok SN z dnia 6 czerwca 2000 r., I CKN 760/98, LEX nr 50889; Sąd wyjaśnił tam, że roszczenia skuteczne inter partes i przysługujące względem sprzedawcy nie są obciążeniem rzeczy w rozumieniu art. 556 § 2 k.c. w ówczesnym brzmieniu)" (R. Trzaskowski [w:] Kodeks cywilny. Komentarz. Tom IV. Zobowiązania. Część szczegółowa, wyd. II, red. J. Gudowski, Warszawa 2017, art. 556³).

Obciążenie mieszkania

Standardem jest zawarcie w umowie sprzedaży nieruchomości klauzul sprzedającego zawierających jego oświadczenia i zapewnienia co do stanu nieruchomości. Jedna z takich klauzul ma zwykle brzmienie: „Sprzedawca oświadcza, iż należąca do niego Nieruchomość nie jest obciążona żadnymi długami, nie jest obciążona innymi prawami osób trzecich oraz ograniczeniami w rozporządzaniu”.

Jeśli sprzedawana przez Pana nieruchomość będzie obciążona prawem osoby trzeciej (cudzoziemca), w zakresie udzielonego mu zaproszenia, w którym wskazuje się na warunki zakwaterowania cudzoziemca w danym okresie, to nie będzie Pan mógł złożyć skutecznego i zgodnego z prawdą oświadczenia w kacie notarialnym.

Ponadto, nabywca nieruchomości będzie miał wobec Pana roszczenia z rękojmi z uwagi na wadę prawną nieruchomości. Zatem jeśli planuje Pan sprzedaż nieruchomości, nie rekomendujemy związania się przez Pana ww. zaproszeniem.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 maja 1980 r., I CR 107/80
3. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15 października 1999 r., III CKN 377/98
4. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 5 października 2001 r., III CKN 1373/00
5. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 6 czerwca 2000 r., I CKN 760/98