Czy środki ze sprzedaży mieszkania nabytego przed ślubem wchodzą w skład majątku wspólnego?

Przedmioty należące do majątku wspólnego i osobistego małżonków

W świetle obowiązujących przepisów o zaliczeniu przedmiotów majątkowych do majątku wspólnego decyduje przede wszystkim czas ich nabycia. Majątkiem wspólnym są zasadniczo przedmioty majątkowe nabyte w czasie trwania wspólności ustawowej przez oboje małżonków lub jednego z nich.

Zgodnie z art. 31 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego (w skrócie K.r.io.) „z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków (wspólność ustawowa) lub przez jednego z nich (majątek wspólny)”.

Do majątku wspólnego małżonków należą w szczególności:

• wynagrodzenie za pracę i dochody z działalności gospodarczej każdego z małżonków,
• dochody z majątku osobistego, jak i wspólnego każdego z małżonków,
• środki zgromadzone na rachunku otwartego lub pracowniczego funduszu emerytalnego każdego z małżonków.

Przedmiotami należącymi tylko do majątku osobistego każdego z małżonków w szczególności są:

• przedmioty nabyte przed ślubem (np. mieszkanie, dom, samochód),
• przedmioty nabyte przez dziedziczenie, darowiznę czy zapis, chyba że ofiarodawca/spadkodawca zarządził inaczej,
• niewymagalne jeszcze wierzytelności o wynagrodzenie za pracę lub z tytułu innej działalności zarobkowej każdego z małżonków,
• przedmioty majątkowe nabyte w zamian za składniki majątku osobistego, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej (art. 33 pkt 10 K.r.io.) – tzw. surogaty.Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›
  

Żądanie zwrotu nakładów poczynionych na majątek osobisty małżonka

Odnośnie do kwestii nakładów i wydatków poczynionych z majątku wspólnego na majątek osobisty każdego z małżonków to zasadą jest, że każdy małżonek obowiązany jest zwrócić tego typu wydatki (nakłady) z wyjątkiem wydatków i nakładów koniecznych na przedmioty majątkowe przynoszące dochód. Każdy małżonek może również żądać zwrotu wydatków i nakładów, które poczynił ze swojego majątku osobistego na majątek wspólny z wyłączeniem darowizn na rzecz wspólnych dzieci i wnuków oraz drobnych zwyczajowo przyjętych na rzecz innych osób, a także usług świadczonych osobiście przez jednego małżonka na rzecz majątku wspólnego. Nie można natomiast żądać zwrotu wydatków i nakładów zużytych w celu zaspokojenia potrzeb rodziny, chyba że zwiększyły wartość majątku w chwili ustania wspólności.

Zwrotu nakładów (wydatków) dokonuje się przy podziale majątku wspólnego, jednakże sąd może nakazać wcześniejszy zwrot, jeżeli wymaga tego dobro rodziny. W ewentualnej sprawie o podział majątku sąd będzie dokonywał rozliczenia wydatków i nakładów z majątku osobistego małżonków na ich majątek wspólny, jak i odwrotnie. Przykładowo: jeden z małżonków zgromadził przed ślubem duże oszczędności, które wydał na remont mieszkania należącego do drugiego z małżonków. Po rozwodzie, przy podziale majątku, wydatki te zostaną uwzględnione na korzyść małżonka, który zainwestował własne pieniądze w majątek drugiego z małżonków.

Trzeba też pamiętać, że do majątku wspólnego należą dochody z majątków osobistych każdego z małżonków (z przedmiotów majątkowych wchodzących w skład tych majątków). Wszakże dochody te należą do majątku wspólnego tylko o tyle, o ile mają charakter dochodów normalnych (art. 53 § 1 in fine Kodeksu cywilnego, w skrócie K.c.), tzn. z wyłączeniem dochodów uzyskanych w następstwie uszkodzenia lub zmniejszenia substancji rzeczy. Dochodami takimi są pożytki naturalne i cywilne rzeczy oraz pożytki prawa w rozumieniu art. 53 i 54 K.c. Pożytki cywilne rzeczy to dochody, które rzecz przynosi na podstawie stosunku prawnego (art. 53 § 2 K.c.), np. czynsz z najmu lub dzierżawy. Do majątku wspólnego wchodzi tylko tzw. czysty dochód (art. 103) z majątku osobistego każdego z małżonków, tzn. przychód pozostały po odliczeniu wydatków koniecznych na osiągnięcie tego przychodu (tutaj Pana kredyt, opłaty notarialne itp.).

Środki uzyskane ze sprzedaży mieszkania

Natomiast korzyść uzyskana w następstwie sprzedaży Pana składnika majątku osobistego w postaci mieszkania będąca różnicą między ceną jego zakupu a ceną sprzedaży nie jest dochodem w rozumieniu art. 31 § 2 pkt 2 (uchwała SN z 21 września 1979 r., sygn. akt III CZP 59/79). A zatem cena uzyskana ze sprzedaży mieszkania nie jest dochodem i nie wchodzi w skład majątku wspólnego. Dochodem nie jest także różnica między ceną zakupu a ceną sprzedaży.

Odnosząc powyższe rozważania do Pana pytania, należy stwierdzić, że w przypadku, gdy mieszkanie zostało nabyte przez Pana przed zawarciem małżeństwa za kredyt spłacony przez Pana, kwota ze sprzedaży tego mieszkania jako majątku osobistego Pana zostanie przyznana tylko Panu, o ile nie będzie konieczności rozliczenia nakładów poczynionych na to mieszkanie przez Pana żonę w trakcie trwania małżeństwa.

Jednakże tytułem zabezpieczenia się przed ewentualnymi przyszłymi roszczeniami małżonki należy zastrzec w treści aktu notarialnego sprzedaży przedmiotowego mieszkania, że nieruchomość, którą Pan sprzedaje, została nabyta w drodze zaciągniętego i spłaconego przez Pana kredytu i stanowi jego majątek odrębny.

Gdyby już teraz Pana małżonka zgłaszała prawa do kwoty sprzedaży mieszkania, w celu uregulowania sytuacji prawnej nieruchomości można wystąpić do sądu z powództwem o ustalenie (art. 189 K.c.), że wspomniane mieszkanie wchodzi w skład Pana majątku osobistego i nie było ono składnikiem majątku wspólnego małżeńskiego.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy - Dz.U. 1964 nr 9 poz. 59

2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

3. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 21 września 1979 r., sygn. akt III CZP 59/79