Dawna rozbudowa domu bez pozwoleń i planów

Na czym polega samowola budowlana?

Z Pana relacji wynika, że darowany Panu przez Pana rodziców dom jest od wielu lat użytkowany. I teraz, aby stwierdzić, czy doszło np. do samowoli budowlanej (rozbudowanie domu), należałoby ustalić, czy Pana rodzice, a może wcześniej babcia, gdzieś w papierach nie posiadają pozwolenia na użytkowanie domu. Gdyby takie pozwolenie posiadali, to idąc dalszym tropem, zapewne w dokumentach powinien się znaleźć projekt zamienny, obejmujący stosowne zmiany wybudowanego domu w stosunku do pierwotnego projektu.

Jeżeli Pan nie odnajdzie wymienionych dokumentów (można też sprawdzić w gminie), to opierając się wyłącznie na dokumentach, które Pan posiada, można założyć, że mamy do czynienia z samowolą budowlaną.

W dużym uproszczeniu można powiedzieć, że samowola budowlana polega m.in. na naruszeniu Prawa budowlanego, poprzez budowę, przebudowę czy roboty budowlane bez pozwolenia (prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę) czy zgłoszenia w odpowiednim urzędzie. Za samowolę budowlaną może więc być uznana rozbudowa domu, dobudówka czy nadbudowa.

Czy samowola budowlana ulega przedawnieniu?

Należy zaznaczyć, że samowola budowlana nie ulega przedawnieniu.

Do końca 2009 r. samowolę budowlaną wybudowaną między 1 stycznia 1995 r., a 11 lipca 1998 r. można było zalegalizować bez żadnych opłat. Natomiast chcąc zalegalizować samowolę budowlaną po 2009 r. należy spełnić szereg wymagań.

Niestety legalizacja samowoli budowlanej jest długotrwała i bywa kosztowna, ponieważ nie zależy ona od stopnia przewinienia, ale od powierzchni budynku i stawki, jaką zakreśla załącznik do ustawy o prawie budowlanym. Wylicza się ją jako iloczyn stawki wynoszącej 500 zł podwyższonej 50-krotnie, współczynnika kategorii budynku i współczynnika wielkości obiektu. Czyli nie brzmi to specjalnie przyjaźnie dla chętnego do legalizacji.

Stwierdzenie niezgodności budowy z przepisami technicznymi

W razie jednak stwierdzenia niezgodności budowy np. z przepisami technicznymi lub z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego organ nadzoru budowlanego nie może wszcząć postępowania legalizacyjnego, lecz jest zobowiązany nakazać rozbiórkę samowoli budowlanej. Zatem nie jest dopuszczalne uruchamianie procedury legalizacyjnej, jeśli budowa nie spełnia łączenie wymienionych warunków.

Zakładam, że dokonana rozbudowa budynku spełnia warunki zastosowania procedury legalizacyjnej. Kwestie te normuje odpowiednio art. 48 ust. 2 i 49b ust. 2 ustawy – Prawa budowlanego, m.in. w zakresie działań, jakie w ramach prowadzonego postępowania podejmie właściwy organ, czyli powiatowy inspektor nadzoru budowlanego.

Legalizacja samowoli budowlanej

W tym przypadku podstawowym warunkiem umożliwiającym legalizację jest to, że samowola nie może naruszać przepisów, w tym techniczno-budowlanych, w zakresie, który uniemożliwi doprowadzenie domów lub ich części do stanu zgodnego z prawem. Koniecznie trzeba będzie również dostarczyć nowy projekt budowlany.

A zatem dokumentami potrzebnymi do zalegalizowania obecnego kształtu budynku będą:

1) zaświadczenia wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu – w przypadku braku obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego.

2) czterech egzemplarzy projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przepisami szczególnymi oraz zaświadczeniem potwierdzającym uprawnienia budowlane projektanta budynku, oświadczeniem o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Po dostarczeniu dokumentów inspektor nadzoru sprawdza zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w szczególności z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Badana jest też kompletność projektu budowlanego i posiadanie wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń, a także czy projekt budowlany został wykonany przez osobę posiadającą wymagane uprawnienia budowlane.

W razie spełnienia powyższych wymagań właściwy organ wydaje decyzję:

1. o zatwierdzeniu projektu budowlanego i pozwoleniu na wznowienie robót;
2. o zatwierdzeniu projektu budowlanego, jeżeli budowa została zakończona.

W decyzji takiej nakłada się obowiązek uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.

Uzyskanie wymaganego pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego

Jak stwierdził WSA w Gliwicach (wyrok z 10.04.2013 r., sygn. akt II SA/Gl 1227/12) – uzyskanie wymaganego pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego po uprzednim przystąpieniu do jego użytkowania nie usuwa skutku bezprawności takiego użytkowania i nie czyni bezprzedmiotowym postępowania w przedmiocie nałożenia kary. Organy nadzoru budowlanego mogą kary wymierzać za nielegalnie użytkowany obiekt bez względu na to, kiedy on powstał.

Do obliczenia kary stosuje się art. 59f Prawa budowlanego. Stawkę 500 zł mnoży się przez współczynnik kategorii obiektu i jego wielkości (zawiera je załącznik do Prawa budowlanego). Tak ustalona opłata podlega jeszcze dziesięciokrotnemu podwyższeniu. Są to bardzo wysokie kary.

Kara za użytkowanie samowoli budowlanej

Trzeba więc pamiętać, że nadzór może nakładać kary w każdym przypadku, kiedy stwierdzi fakt użytkowania bez dopełnienia formalności związanych z zakończeniem budowy, jeśli w terminie podjęcia użytkowania funkcjonował przepis mówiący o obowiązkach inwestora w tym zakresie.

Co do zapłaty kary na pocieszenie dodam, że orzecznictwo jest tutaj bardzo niejednolite. Na przykład zgodnie z wyrokiem WSA w Gliwicach z dnia 16 października 2009 r. (II SA/Gl 633/09):

„Spełnienie przed dniem wejścia w życie ustawy z dnia 27 marca 2003 r. przesłanek uzyskania pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego, określonych w art. 49 Prawa budowlanego w brzmieniu obowiązującym przed tym dniem, winno skutkować możliwością legalizacji samowoli budowlanej w oparciu o dotychczasową regulację, bez względu na datę wszczęcia postępowania administracyjnego. Jeżeli bowiem podmiot, który samowolnie wzniósł obiekt budowlany, spełnił przed dniem wejścia w życie ustawy z dnia 27 marca 2003 r. przesłanki uzyskania pozwolenia na użytkowanie tego obiektu, to wejście w życie kolejnych zmian ustawy – Prawo budowlane nie może być traktowane, jako uchylenie skutków prawnych, które ziściły się przed wejściem w życie tych zmian”.

Zgodnie z przepisami, które weszły w życie z dniem 11 lipca 2003 r. (tj. l art. 7 ust. 1 tej ustawy, do spraw wszczętych przed dniem wejścia w życie ustawy, a niezakończonych decyzją ostateczną, stosuje się przepisy dotychczasowe. To oznacza, że osoby, które pod rządami przepisów obowiązujących przed dniem 11 lipca 2003 r. spełniały przesłanki uzyskania pozwolenia na użytkowanie obiektu, mogły przed tym dniem ubiegać się o takie pozwolenie bez wnoszenia opłat legalizacyjnych. Czyli do stosowania wcześniejszych przepisów Prawa budowlanego wystarczyło spełniać przesłanki do wystąpienia o pozwolenie na użytkowanie.

Wybudowanie obiektu budowlanego bez wymaganego pozwolenia

Prawo budowlane w brzmieniu obowiązującym przed 11 lipca 2003 r. wyodrębniało sytuację właścicieli, którzy wybudowali obiekt budowlany bez wymaganego pozwolenia na budowę i spełniali dwa warunki:

1. istnienie obiektu nie naruszało przepisów o zagospodarowaniu przestrzennym, w szczególności ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
2. od dnia zakończenia budowy obiektu budowlanego lub jego części upłynęło 5 lat.

Spełnienie przed dniem wejścia w życie ustawy z 27 marca 2003 r. tych przesłanek uzyskania pozwolenia na użytkowanie obiektu stanowi wspólną cechę istotną uzasadniającą równe traktowanie przez organy władzy publicznej przy legalizacji samowoli budowlanej. Wszystkie podmioty, które przed dniem wejścia w życie tej ustawy, tj. przed 11 lipca 2003 r., spełniały przesłanki uzyskania pozwolenia na użytkowanie obiektu, powinny być traktowane według jednakowej miary w zakresie możliwości legalizacji samowoli budowlanej. Nie jest tu istotny etap postępowania administracyjnego w sprawie legalizacji, a zatem czy dany podmiot ma już decyzję ostateczną, czy też dopiero o nią wystąpił. To oznacza, że od inwestorów budowlanych, którzy przed 10 lipca 2003 r. spełniali warunki wynikające z art. 49 obowiązującego wówczas Prawa budowlanego i chcą uzyskać pozwolenie na użytkowanie obiektu, nie można domagać się wniesienia opłaty legalizacyjnej.

A zatem brak wszczęcia postępowania o wydanie pozwolenia na użytkowanie przed 11 lipca 2003 r. nie jest przeszkodą do uzyskania takiego pozwolenia obecnie. Tyle tylko, że należałoby wykazać, kiedy powstała rozbudowa, ponieważ od tego zależy, jakie przepisy będzie się stosować – te, które nie nakładają obowiązku wniesienia opłaty legalizacyjnej, czy jednak te drugie.

Dziennik budowy, jako dowód ukończenia budowy, będzie w Pana przypadku niezbyt dobrym dowodem z uwagi na brak wpisów, ale zawsze może poprosić Pan sąsiadów o stosowne oświadczenia, kiedy budynek powstał i kiedy go zamieszkano. Można też przedstawić zdjęcia lotnicze. W Warszawie znajduje się Centralny Ośrodek Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej Głównego Urzędu Geodezji i Kartografii z siedzibą przy ul. Jana Olbrachta 94B.

Ustawa Prawo budowlane nie wprowadza też żadnych sankcji finansowych z tytułu samowolnie wykonanych robót budowlanych. Na marginesie wskazać jednak trzeba, iż w trakcie prowadzonego postępowania legalizacyjnego organ uprawniony jest do nałożenia na właściciela obowiązku przedłożenia opinii technicznej lub ekspertyzy sporządzonej przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia. Koszt takiej ekspertyzy oznaczać może pewne obciążenie finansowe zwłaszcza, gdy wynika z niej konieczność wykonania dodatkowych robót budowlanych celem doprowadzenia tych, wykonanych w ramach samowoli budowlanej do stanu zgodnego z prawem.

A zatem obawiam się, że zanim Pan przystąpi do etapu uzyskania pozwolenia na użytkowanie, to musi je poprzedzić wskazana wyżej legalizacja budowy, ale przy spełnieniu ww. warunków obędzie się bez opłaty legalizacyjnej.