Czy można zmusić współwłaściciela do sprzedaży udziałów w nieruchomości?

Zniesienie współwłasności nieruchomości

Jako że teściowie byli małżeństwem i mieli zapewne wspólność majątkową, w skład spadku po teściowej weszła połowa wskazanej nieruchomości. Spadkobiercami byli teść, Pana żona i jej siostra. Każde po 1/3 spadku. W wyniku spadkobrania nieruchomość ta ma 3 współwłaścicieli. Teść z udziałem w całej nieruchomości 4/6 oraz Pana żona i jej siostra po 1/6. Pana żona chce nabyć udziały od siostry oraz ojca, ale siostra żony się na to nie bardzo godzi, a jeżeli już to stawia zaporowe warunki. Wskazał Pan na to, że przy odkupie od teścia zachowa on prawo do dożywotniej opieki z Państwa strony. Oznacza to, że udział teścia byłby nabywany z jednoczesnym ustanowieniem na jego rzecz prawa dożywocia.

W zaistniałej sytuacji możliwy jest zakup od teścia jego udziału w nieruchomości. Pana żona byłaby wtedy współwłaścicielką w 5/6. Skoro jej siostra byłaby drugą współwłaścicielką – nie pozostałoby nic innego jak umowne zniesienie współwłasności lub sądowe zniesienie współwłasności w ten sposób, że cała nieruchomość przypada Pana żonie i dokonuje ona spłaty swojej siostry (jej udziału w 1/6). Przy zniesieniu umownym to strony ustalają wartość całej nieruchomości oraz kwotę spłaty. Przy zniesieniu sądowym te wartości ustala sąd, a zasadniczo powołany biegły, ponieważ sąd sam z siebie nie jest fachowcem w dziedzinie wyceny nieruchomości.

Tryb zniesienia współwłasności

Tryb zniesienia współwłasności można zastosować już teraz – przy 3 współwłaścicielach. Cała nieruchomość dla Pana żony, a w zamian spłata dla siostry oraz ustanowienie prawa dożywocia dla teścia bez dodatkowej spłaty (lub ze spłatą oraz z ustanowieniem prawa dożywocia). Prawo dożywocia nie wpływa na wysokość opłat sądowych i kosztów w toku postępowania sądowego. Mniejsza spłata zależna byłaby zasadniczo od woli teścia.

Teść może sprzedać swój udział w tej nieruchomości, ale nigdy nie sprzeda całej nieruchomości, ponieważ nie jest jej jedynym właścicielem. Gdyby miał pełnomocnictwo notarialne od córek do sprzedaży, mógłby sprzedać całość w imieniu własnym oraz córek.