Czy można zbyć udział w nieruchomości bez zgody współwłaścicieli?

Czy każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem w nieruchomości bez zgody pozostałych współwłaścicieli?

Odpowiedź na to pytanie daje art. 198 Kodeksu cywilnego (K.c.), zgodnie z którym: „Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli”.

Czynnością rozporządzenia udziałem jest zbycie udziału, jego obciążenie i zrzeczenie się udziału (por. Z. K. Nowakowski (w:) System..., s. 407; S. Rudnicki, Komentarz..., s. 225; także E. Skowrońska-Bocian (w:) Kodeks..., s. 472, cyt. za: E. Gniewek, Komentarz do art. 198 k.c., Lex).

Zbycie udziału w nieruchomości bez zgody współwłaściciela

Siostra teściowej mogła zatem bez zgody teściów zbyć (sprzedać, darować) swój udział w nieruchomości na rzecz swojego brata. Nie musieli oni wiedzieć o takiej operacji, choć oczywiście już do zakresu dobrych obyczajów należy, by takiej informacji im udzielić.

Dopiero do rozporządzenia rzeczą wspólną, tj. sprzedaży całej nieruchomości, trzeba by zgody wszystkich. Zgodnie z art. 199 K.c.:

„Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.”

Nabywcę udziału wiążą wcześniejsze umowne ustalenia współwłaścicieli określające zarząd i sposób korzystania z rzeczy wspólnej, jeśli o nich wiedział lub z łatwością mógł się dowiedzieć (art. 221 K.c.). Brat siostry zapewne wiedział o podziale rzeczy do korzystania, który rozeznał choćby odwiedzając siostrę. Tym samym wiążą go te ustalenia.