Kiedy umowa dożywocia jest nieważna?

Sprawa Pani Eleonory dotyczyła ewentualnego ryzyka podważenia w przyszłości umowy dożywocia, którą zamierzała zawrzeć ze swoją mamą. Mama chciała właśnie jej przekazać swoje mieszkanie z pominięciem pozostałych dzieci i w taki sposób, aby nie mogły również żądać zachowku. Decyzja starszej pani była podyktowana postawą pozostałych dzieci, tylko bowiem pani Eleonora opiekowała się matką coraz bardziej podupadającą na zdrowiu, a pozostałe dzieci prawie się nią nie interesowały. Wobec tego panie chcemy sporządzić umowę dożywocia w zamian za przekazanie mieszkania. Pani Eleonora chciała mieć jednak pewność, czy rodzeństwo będzie mogło kiedyś podważyć umowę dożywocia.

Dożywocie w zamian za przeniesienie własności nieruchomości

Umowa dożywocia nie jest bezpłatnym przysporzeniem tak jak darowizna.

Zgodnie z regulacjami Kodeksu cywilnego (K.c.) – jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywociu), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.

Czy wartość nieruchomości przepisanej w zamian za dożywocie dolicza się do zachowku?

Dzieci dożywotnika nie tracą prawa do spadku, natomiast do masy spadkowej nie wejdzie nieruchomość, której własność została wcześniej przeniesiona na inną osobę z tytułu umowy dożywocia. Umowa dożywocia jest najlepszym sposobem, żeby uchronić się przed wypłatą ewentualnego zachowku.

Wartości nieruchomości przeniesionej przez spadkodawcę na nabywcę w zamian za dożywotnie utrzymanie, tj. w wykonaniu umowy dożywocia, nie dolicza się do substratu zachowku. Dożywocie jest umową wzajemną i odpłatną, więc nawet przy liberalnym pojmowaniu darowizny w rozumieniu przepisów o zachowku nie może ona mieć znaczenia z tego punktu widzenia. Tak też stwierdził Sąd Apelacyjny w Warszawie w uzasadnieniu wyroku z 19 lipca 2006 r. (VI ACa 99/2006).

Nawet w razie obiektywnej niewspółmierności świadczeń nie ma tutaj częściowej darowizny (Z. Policzkiewicz-Zawadzka, Umowa o dożywocie, Warszawa 1971, s. 56 i n.; Z. Radwański, [w:] System prawa prywatnego, t. 8, Prawo zobowiązań. Część ogólna, Warszawa 2004, s. 618).

Czy sąd może rozwiązać umowę dożywocia?

Zgodnie z art. 913 § 2 K.c.: „w wypadkach wyjątkowych sąd może na żądanie zobowiązanego lub dożywotnika, jeżeli dożywotnik jest zbywcą nieruchomości, rozwiązać umowę o dożywocie”.

Przepis ten na zastosowanie tylko w szczególnych sytuacjach, np. w razie drastycznego naruszania przez zobowiązanego zasad współżycia społecznego. Sąd Najwyższy w wyroku z 9 kwietnia 1997 r. (sygn. akt III CKN 50/97) stwierdził, że „wyjątkowość” ta może wystąpić w razie częstych i intensywnych awantur między stronami umowy dożywocia, w tym zwłaszcza awantur połączonych z naruszaniem nietykalności cielesnej stron, usuwania przemocą dożywotnika z domu, niszczenia jego rzeczy, permanentnego poniżania jego godności osobistej, względnie także całkowitego niewywiązywania się z obowiązków wobec dożywotnika, i to mimo podejmowania przez niego odpowiednich kroków, aby obowiązki te mogły być wykonywane. Konsekwencją wydania wyroku rozwiązującego umowę dożywocia jest przejście własności nieruchomości z powrotem na zbywcę i wygaśnięcie prawa dożywocia.

Przepis art. 913 § 2 K.c. jednoznacznie określa, że z żądaniem rozwiązania umowy może wystąpić tylko zobowiązany lub dożywotnik, a nie spadkobierca.

W jaki sposób może być podważona umowa dożywocia?

Umowa dożywocia może być podważona również w inny sposób. Kodeks cywilny wymienia sytuacje, w jakich dana czynność prawna może być uznana za nieważną, stanowią one katalog zamknięty:

„Nieważne jest oświadczenie woli złożone przez osobę, która z jakichkolwiek powodów znajdowała się w stanie wyłączającym świadome albo swobodne powzięcie decyzji i wyrażenie woli. Dotyczy to w szczególności choroby psychicznej, niedorozwoju umysłowego albo innego, chociażby nawet przemijającego, zaburzenia czynności psychicznych” (art. 82 K.c.).

„Nieważne jest oświadczenie woli złożone drugiej stronie za jej zgodą dla pozoru. Jeżeli oświadczenie takie zostało złożone dla ukrycia innej czynności prawnej, ważność oświadczenia ocenia się według właściwości tej czynności” (art. 83 § 1 K.c.).

Zgodnie z art. 84 K.c.:

„§ 1. W razie błędu co do treści czynności prawnej można uchylić się od skutków prawnych swego oświadczenia woli. Jeżeli jednak oświadczenie woli było złożone innej osobie, uchylenie się od jego skutków prawnych dopuszczalne jest tylko wtedy, gdy błąd został wywołany przez tę osobę, chociażby bez jej winy, albo gdy wiedziała ona o błędzie lub mogła z łatwością błąd zauważyć; ograniczenie to nie dotyczy czynności prawnej nieodpłatnej.

§ 2. Można powoływać się tylko na błąd uzasadniający przypuszczenie, że gdyby składający oświadczenie woli nie działał pod wpływem błędu i oceniał sprawę rozsądnie, nie złożyłby oświadczenia tej treści (błąd istotny)”.

„Jeżeli błąd wywołała druga strona podstępnie, uchylenie się od skutków prawnych oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu może nastąpić także wtedy, gdy błąd nie był istotny, jak również wtedy, gdy nie dotyczył treści czynności prawnej” (art. 86 § 1 K.c.).

„Kto złożył oświadczenie woli pod wpływem bezprawnej groźby drugiej strony lub osoby trzeciej, ten może uchylić się od skutków prawnych swego oświadczenia, jeżeli z okoliczności wynika, że mógł się obawiać, iż jemu samemu lub innej osobie grozi poważne niebezpieczeństwo osobiste lub majątkowe” (art. 87 K.c.).

Na podstawie tych przepisów z powództwem może wystąpić nie tylko dożywotnik, lecz także jego spadkobiercy, którzy po śmierci dożywotnika mogą próbować podważyć skuteczność umowy. Taki proces jest jednak skomplikowany i obarczony dużym ryzykiem przegranej przez powoda – trudno jest bowiem udowodnić, że zawierający umowę nie był świadomy tego, co robi, lub że była to fikcyjna umowa w celu obejścia przepisów o zapłatę zachowku w przyszłości.

Umowa dożywocia zawierana jest w formie aktu notarialnego, więc notariusz powinien odmówić jej sporządzenia, gdyby miał wątpliwości co do świadomości zbywcy.

Zatem jeśli pani Eleonora będzie rzeczywiście opiekować się matką i wywiązywać z postanowień umowy dożywocia, to jej rodzeństwo nie będzie miało praktycznie żadnych szans, żeby unieważnić tę umowę. Przy czym zalecałabym pani Eleonorze gromadzić na wszelki wypadek odpowiednie dowody, np. rachunków za leki, jedzenie, ubrania dla mamy itp., oraz zadbać też o to, aby byli świadkowie, którzy potwierdzą starania córki w opiece nad matką.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 19 lipca 2006 r., sygn. akr VI ACa 99/2006
3. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 9 kwietnia 1997 r., sygn. akt III CKN 50/97