Czy możliwa jest sprzedaż nieruchomości w trakcie postępowania spadkowego?• Data: 20-10-2024 • Autor: Adwokat Katarzyna Bereda |
|
Jestem współwłaścicielką mieszkania, drugi współwłaściciel umarł, zostawił notarialny testament na moją rzecz. Nie ma problemu zstępnych/wstępnych, gdyż wszyscy nie żyją, jest daleka rodzina, która nie zamierza podważać testamentu. Założyłam już sprawę o stwierdzenie nabycia spadku. Jednak właśnie pojawił się kupiec, który jest zainteresowany jak najszybszym zakupem tego mieszania. Czy wobec tego jest możliwość, aby je sprzedać w tym momencie, gdy postępowanie spadkowe jest jeszcze w toku? Czy możemy z kupującym zawrzeć jakąś umowę warunkową? Tylko kto będzie stroną za zmarłego, skoro ja jeszcze oficjalnie nie jestem jego spadkobierczynią? Jak to można zrobić? Czy jest jakiś sposób na zabezpieczenie kupującego na tej części udziałów w mieszkaniu, których dotyczy sprawa spadkowa? |
|
Przed sprzedażą sprawa spadkowa i ujawnienie nowego współwłaściciela w księdze wieczystejNiestety nie ma takiej możliwości, albowiem umowa sprzedaży nieruchomości nie może być warunkowa. Dla sprzedaży nieruchomości konieczna jest także czynność notarialna, a to wymaga jasności w księdze wieczystej, a więc ujawnieni muszą być wszyscy współwłaściciele.
Nie wie Pani także, co może stać się w postępowaniu o nabycie spadku, czy dojdzie faktycznie do dziedziczenia testamentowego czy też ustawowego – konieczne jest więc poczekanie na zakończenie postępowania, ujawnienie nowego współwłaściciela w księdze wieczystej, a następnie sprzedaż nieruchomości. Nic nie stoi natomiast na przeszkodzie, aby sprzedała Pani obecnie swój udział w nieruchomości – a po nabyciu spadku nowy właściciel będzie mógł kupić także drugi udział. Usunięcie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w KW a rzeczywistymZaznaczam, iż inna forma sprzedaży nie dojdzie do skutku, albowiem dla sprzedaży nieruchomości konieczne jest ujawnienie aktualnego stanu w księgach wieczystych. Należy bowiem podkreślić, iż zgodnie z art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece: W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych).
W prawie polskim konstrukcja rękojmi z jednej strony wzmacnia znaczenie ksiąg wieczystych, służy ochronie osób, które dokonują czynności prawnych mających za przedmiot własność lub inne prawo rzeczowe na nieruchomości w zaufaniu do treści księgi wieczystej (por. E. Gniewek, w: System PrPryw, t. 4, 2012, s. 199; tenże, Księgi, s. 114–115). Z drugiej, instytucja ta stanowi pewnego rodzaju sankcję dla osób, które zaniedbują obowiązek ujawnienia praw rzeczowych w księgach wieczystych. Jak wyjaśnił Sąd Najwyższy w wyroku z 8.9.2011 r., III CSK 159/09: „Podstawowe znaczenie przywiązywać należy do treści wpisu do księgi wieczystej, a więc do tego, czy wskazuje ona podmiot, którego nieruchomość mogłaby być obciążona użytkowaniem wieczystym, gdyby był on jej właścicielem. Rękojmia powinna chronić osobę trzecią (nabywcę prawa) działającego w zaufaniu do treści wpisu do księgi wieczystej”. Sprzedaż nieruchomości w dwóch etapachDlatego też, jak Pani widzi, aby dokonać sprzedaży całej nieruchomości, konieczne jest zakończenie sprawy spadkowej i ujawnienie nowych współwłaścicieli. Skoro nie jest Pani jeszcze właścicielem całości nieruchomości, nie może Pani rozporządzać całością, ale może już teraz sprzedaż swój udział w nieruchomości, a „drugi” udział kupujący kupić po zakończeniu spraw spadkowych. Przykłady z życia wzięteMarta odziedziczyła mieszkanie po swojej ciotce, która pozostawiła testament, wskazując Martę jako jedyną spadkobierczynię. Ponieważ formalności związane z postępowaniem spadkowym jeszcze trwają, Marta nie jest wpisana do księgi wieczystej jako właściciel. W międzyczasie znalazł się kupiec zainteresowany nieruchomością. Notariusz wyjaśnił Marcie, że nie może sprzedać całego mieszkania, dopóki proces spadkowy nie zostanie zakończony, ale może zawrzeć umowę przedwstępną na sprzedaż swojego przyszłego udziału w mieszkaniu.
Jan jest jedynym spadkobiercą nieruchomości po zmarłej ciotce, która nie miała zstępnych. Postępowanie spadkowe trwa, a Jan otrzymał ofertę zakupu tej nieruchomości. Dowiedział się jednak, że sprzedaż całości jest niemożliwa, dopóki nie zakończy się formalne przejęcie spadku i nie zostanie wpisany do księgi wieczystej. Może natomiast zawrzeć umowę przedwstępną z kupującym.
Ewa odziedziczyła część mieszkania po swoim zmarłym mężu. Postępowanie spadkowe trwa, a Ewa chciałaby szybko sprzedać nieruchomość. Okazuje się, że sprzedaż całej nieruchomości w tym momencie nie jest możliwa, ale może sprzedać swój udział, a po zakończeniu postępowania spadkowego kupujący nabędzie pozostały udział. PodsumowanieSprzedaż nieruchomości w trakcie trwającego postępowania spadkowego może być skomplikowana, ponieważ przeniesienie własności wymaga jasności w księdze wieczystej i formalnego stwierdzenia nabycia spadku. W takiej sytuacji możliwe jest zawarcie umowy przedwstępnej lub sprzedaż udziału, ale pełna sprzedaż całej nieruchomości będzie możliwa dopiero po zakończeniu postępowania spadkowego. Oferta porad prawnychOferujemy profesjonalne porady prawne online oraz przygotowanie pism w sprawach dotyczących sprzedaży nieruchomości w trakcie postępowania spadkowego. Pomożemy Ci zrozumieć skomplikowane kwestie prawne i przeprowadzić cały proces bez zbędnych komplikacji. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
Źródła:1. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece - Dz.U. 1982 nr 19 poz. 147 2. Wyrok Sądu Najwyższego z 8 września 2011 r., III CSK 159/09, Legalis
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę, wypełniając formularz poniżej ▼▼▼. Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online 
O autorze: Adwokat Katarzyna Bereda Adwokat, absolwentka Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Szczecińskiego – pracę magisterską napisała z prawa pracy. Podczas studiów odbyła liczne praktyki, zarówno w sądach, jak i w kancelariach adwokackich. Aplikację adwokacką rozpoczęła w 2015 roku. W marcu 2018 roku przystąpiła do egzaminu zawodowego, uzyskując jeden z najlepszych wyników w izbie zielonogórskiej i w konsekwencji kończąc aplikację adwokacką z wyróżnieniem. Specjalizuje się w prawie rodzinnym, cywilnym, zobowiązaniach, prawie spadkowym, prawie gospodarczym i spółkach prawa handlowego. |
|
prawnicy z dużym doświadczeniem.
Zapytaj prawnika
Najnowsze pytania w dziale
Co zrobić, gdy spadkobiercy nie mogą się dogadać w sprawie odziedziczonego mieszkania?
Czy możliwa jest sprzedaż nieruchomości w trakcie postępowania spadkowego?
Czy małżonek może zapraszać gości do wspólnej nieruchomości mimo sprzeciwu drugiego małżonka?
Zniesienie współwłasności przez syndyka, jak uchronić się przed eksmisją?
Współwłasność po rozwodzie, jak odzyskać część nieruchomości od byłego małżonka?
Jak przepisać dom na żonę?
Umowa najmu podpisana przez jednego współwłaściciela
Zakup udziału w drodze dojazdowej
Zniesienie współwłasności bez zgody jednego z właścicieli
Remont dachu w budynku wielorodzinnym
