Czy mogę wynająć żonie powierzchnie użytkowe?

W pierwszej kolejności wskazać należy, że  współmałżonkowie posiadający prawo do rzeczy na zasadzie wspólności majątkowej mają równe prawo korzystania z rzeczy wspólnej oraz obowiązek dbania o nią. Zawieranie z mężem umowy najmu części budynku, nabytego w czasie trwania małżeństwa ze wspólnych środków, jest prawnie nieskuteczne (nie rodzi skutków prawnych), bowiem nieruchomość ta stanowi wspólność ustawową małżeńską (łączną). Nie można wynająć czegoś, co już do nasz należy na podstawie prawa własności. Trzeba bowiem podkreślić, że w przypadku wspólności majątkowej małżeńskiej mamy do czynienia ze wspólnością łączną, a nie wspólnością ułamkową. Wspólność łączna polega na tym, że każdy ze współwłaścicieli ma prawo do całości nieruchomości. Nie jest więc tak, że Pan ma połowę i żona połowę nieruchomości (co jest współwłasnością ułamkową).

W sytuacji, gdy małżonkowie prowadzą odrębnie pozarolniczą działalność gospodarczą, a na prawach majątkowej wspólności ustawowej są współwłaścicielami budynku stanowiącego środek trwały w firmie małżonka, to każdy z nich ma prawo wykorzystywać go dla potrzeb prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej bez potrzeby sporządzania umowy najmu. 

Należy stwierdzić, iż zawartą między małżonkami umowę najmu części nieruchomości stanowiącej ich współwłasność uznać należy za nierodzącą skutków prawnych. W konsekwencji wydatki poniesione z tytułu przedmiotowego najmu nie mogą być traktowane jako koszt uzyskania przychodu w działalności gospodarcze, ponieważ brak jest związku przyczynowego pomiędzy ich poniesieniem a uzyskaniem. Nie jest w tej sytuacji możliwe jednoczesne zaliczenie do kosztów uzyskania przychodów całości odpisów amortyzacyjnych i remontów przez jednego z małżonków i kosztów najmu przez drugiego.

Inaczej jednak będzie się moim zdaniem przedstawiała sytuacja, gdy wynajmie Pan część nieruchomości spółce z o.o. Taka spółka ma osobowość prawną, co oznacza, że w obrocie traktowana jest jako osobny podmiot, który może podejmować wszelkie czynności i zawierać umowy. W takim przypadku jako najemca będzie występowała spółka z o.o., a nie Pana żona (choć będzie ona formalnie prezesem zarządu). W przypadku wynajęcia części nieruchomości spółce stroną umowy będzie ta spółka, co moim zdaniem oznacza dopuszczalność zawarcia takiej umowy, ponieważ spółka nie jest współwłaścicielem tejże nieruchomości.