Czy mogę wydzielić fragment wspólnej nieruchomości na wyłączność, analiza prawna współwłasności i podziału quad usum• Data: 02-11-2024 • Autor: Radca prawny Paulina Olejniczak-Suchodolska |
|
Mieszkam w budynku wielorodzinnym, w sumie jest w nim 5 mieszkań. Ich układ jest taki, że po jednej stronie budynku jest wejście do 4 mieszkań, a po drugiej tylko do jednego, tego mojego, nikt więcej z niego nie korzysta. Nawet mam swój chodnik i bramkę prowadzącą do drogi publicznej. Pozostałe rodziny na posesji z drugiej strony mają tam garaże, szambo, teren zielony. Niestety, ciągle mają do mnie pretensje i zarzuty, że traktuję teren po mojej stronie jak prywatny. Zawsze tak było, a ja nie robiłam problemów z tym, że nie korzystam z terenu po ich stronie, nie mam tam garażu ani komórki, a fragment po mojej stronie jest mniejszy niż ten, którym dysponują sąsiedzi. Czy mogę wystąpić do sądu o wydzielenie tego terenu jako prywatnego? Oczywiście nie mam zamiaru ograniczać wejścia na ten teren w razie remontu, wydarzeń losowych itp. Cała działka to ok. 15 arów, mój udział to 30,5%. Jakie są możliwości prawne wydzielenia fragmentu nieruchomości tylko dla mnie? Dla jasności sytuacji przesyłam mapkę sytuacyjną. |
|
Wspólnota mieszkaniowa czy współwłasność nieruchomości?Na wstępie, po przeanalizowaniu sprawy, wskazuję, że kwestie związane ze współwłasnością, w tym z jej znoszeniem, regulują przede wszystkim przepisy Kodeksu cywilnego (K.c.). Należy jednak rozważyć, czy wspólnota mieszkaniowa, o której Pani pisze, to wspólnota mieszkaniowa w rozumieniu ustawy o własności lokali czy po prostu współwłasność nieruchomości. Zgodnie z art. 19 ustawy o własności lokali: „Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż trzy, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego o współwłasności”, w innym wypadku stosujemy ustawę o własności lokali. Zarząd dużą wspólnotą mieszkaniowąJeżeli u Pani funkcjonuje wspólnota w rozumieniu ustawy o własności lokali, to zgodnie z jej art. 20 ust. 1: „Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych jest większa niż trzy, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna”. Następnie wyjaśniam, że zgodnie z art. 3 ust. 1-3 ustawy o własności lokali:
1. W razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali. 2. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. 3. Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Współwłasność – zarządzanie, obowiązek współdziałaniaWobec powyższego, jeżeli mają Państwo formalnie zawiązaną wspólnotę, wówczas dopóki istnieje odrębna własność lokali, nie ma możliwości zniesienia współwłasności.
Natomiast gdy zastosować Kodeks cywilny, czyli nie podlegają Państwo pod ustawę o własności lokali, to zgodnie z art. 195 K.c.: Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność). Natomiast w myśl art. 198 K.c.: Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Nadto art. 199 K.c. wskazuje, że: Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Natomiast do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności. Nie można również zapominać, że zgodnie z art. 200 K.c.: Każdy ze współwłaścicieli jest obowiązany do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną. Zniesienia współwłasności i ustanowienie odrębnej własności lokaliW przypadku konfliktu pomiędzy współwłaścicielami, poza wystąpieniem do sądu z żądaniem rozstrzygnięcia sprawy przez sąd, każdy ze współwłaścicieli może również żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie to może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż lat pięć. Jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze lat pięć; przedłużenie można ponowić.
Jeżeli zatem nie ma żadnych wyłączeń w zakresie zniesienia współwłasności, każdy ze współwłaścicieli może wystąpić z takim żądaniem do sądu. Trzeba jednak mieć na uwadze, że: „Postanowienie sądu powszechnego, znoszące współwłasność i ustanawiające odrębną własność lokali zastępuje umowę w formie notarialnej, ale wywołuje skutek prawny (w postaci powstania odrębnej własności lokali) dopiero wówczas, gdy w księdze wieczystej dokonany zostanie wpis prawa odrębnej własności lokali” (wyrok WSA w Warszawie z dnia 8 czerwca 2018 r., sygn. akt VII SA/Wa 2076/17).
Zatem w tej sprawie priorytetem jest teraz ustalenie, czy stosują Państwo przepisy Kodeksu cywilnego, czy ustawy o własności lokali. Gdyby się okazało, że u Państwa nie mają zastosowania przepisy ustawy o własności lokali, wtedy można by bez problemu wystąpić o ewentualne zniesienie współwłasności do sądu. Niemniej jednak przed ewentualnym wystąpieniem do sądu o zniesienie współwłasności należy rozważyć, czy prawnie i technicznie jest możliwy podział nieruchomości. Podział do korzystania (quad usum)Następnie wskazuję, że jeśli budynek, gdzie zamieszkuje kilka rodzin, stoi również na wspólnym gruncie, dla potrzeb sprawy proponowałabym rozwiązanie podziału quad usum, czyli tzw. podziału do korzystania. Jak najbardziej taki sposób podziału nieruchomości jest dopuszczalny, a może być zawierany np.: w akcie notarialnym. W przypadku podziału quad usum nadal wszyscy współwłaściciele są współwłaścicielami całej nieruchomości, a wyłącznie co do kwestii korzystania mają ustalone obszary nieruchomości. Niemniej jednak przy podejmowaniu czynności przekraczających zwykły zarząd (np.: budowa ogrodzenia na nieruchomości) wymagana jest zgoda wszystkich współwłaścicieli (uprawnionych podmiotów). Przy takim rozwiązaniu jest wyznaczony teren, z którego może korzystać dana osoba i nie musi on wcale odpowiadać dokładnie udziałowi w nieruchomości. Natomiast przy czynnościach przekraczających zwykły zarząd nadal wymagana jest zgoda wszystkich współwłaścicieli.
Dokonanie podziału quad usum jest dopuszczalne zarówno w przypadku zwykłej współwłasności w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego, jak i na gruncie ustawy o własności lokali w przypadku wspólnoty mieszkaniowej. Wyjaśniam również, że na taki podział quad usum wymagane jest uzyskanie zgody od wszystkich współwłaścicieli nieruchomości. PrzykładyPodział podwórza w kamienicy: Współwłaściciele starej kamienicy w centrum miasta zaczęli narzekać na korzystanie z podwórza. Jeden z mieszkańców zajmował część podwórka na parkowanie swojego samochodu, co spotkało się z niezadowoleniem sąsiadów, którzy czuli się ograniczeni w dostępie do tej przestrzeni. Mieszkaniec zaproponował podział quad usum, gdzie każdy współwłaściciel miałby przypisany swój fragment podwórza do korzystania, co rozwiązało konflikt bez konieczności znoszenia współwłasności.
Wspólny ogród w zabudowie bliźniaczej: W budynku bliźniaczym na obrzeżach miasta dwie rodziny korzystały z jednego, dużego ogrodu. Jeden z właścicieli zainwestował w urządzenie części działki, tworząc piękną przestrzeń rekreacyjną, z której nie korzystali jego sąsiedzi. W obawie przed roszczeniami związanymi z użytkowaniem tej przestrzeni, wystąpił do sądu o podział quad usum, by oficjalnie przypisać sobie ten teren do wyłącznego korzystania, z zachowaniem praw pozostałych właścicieli do innych części ogrodu.
Podjazd do garażu w domku szeregowym: Mieszkaniec szeregowca od lat korzystał z podjazdu prowadzącego do jego garażu, mimo że formalnie podjazd należał do całej wspólnoty. Konflikt narósł, gdy sąsiedzi zaczęli parkować na podjeździe, blokując jego dostęp do garażu. Mieszkaniec zaproponował podział quad usum, aby ten fragment działki stał się jego wyłączną częścią, co pozwoliło mu korzystać z podjazdu bez ograniczeń. PodsumowaniePodział quad usum to praktyczne rozwiązanie w sytuacjach, gdy współwłaściciele nieruchomości chcą uniknąć konfliktów związanych z użytkowaniem wspólnego terenu. Choć nie znosi współwłasności, umożliwia określenie wyłącznych obszarów do korzystania, co może poprawić komfort codziennego życia i zarządzania nieruchomością. Oferta porad prawnychOferujemy profesjonalne porady prawne online oraz pomoc w sporządzaniu pism dotyczących podziału nieruchomości i rozwiązywania sporów we współwłasności. Skontaktuj się z nami, aby uzyskać indywidualną analizę swojej sytuacji i wsparcie prawne. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem. Źródła:1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93 3. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 8 czerwca 2018 r., sygn. akt VII SA/Wa 2076/17
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę, wypełniając formularz poniżej ▼▼▼. Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online 
O autorze: Radca prawny Paulina Olejniczak-Suchodolska Radca prawny, absolwentka Wydziału Prawa na Uniwersytecie Mikołaja Kopernika w Toruniu. Ukończyła aplikację radcowską przy Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Warszawie. Doświadczenie zawodowe zdobywała współpracując z kancelariami prawnymi. Specjalizuje się głównie w prawie gospodarczym, prawie pracy, prawie zamówień publicznych, a także w prawie konsumenckim i prawie administracyjnym. Obecnie prowadzi własną kancelarię radcowską oraz obsługuje spółki i instytucje państwowe. |
|
prawnicy z dużym doświadczeniem.
Zapytaj prawnika
Najnowsze pytania w dziale
Reprezentacja lokali stanowiących odrębną własność w procesie podejmowania uchwał przez wspólnotę mieszkaniową
Czy mogę wydzielić fragment wspólnej nieruchomości na wyłączność, analiza prawna współwłasności i podziału quad usum
Rozliczenie zużycia wody w budynkach wielorodzinnych, meldunek a zamieszkanie
Zmiana wysokości zaliczki na fundusz remontowy, jak sfinansować remont dachu we wspólnocie?
Rezygnacja z członkostwa w zarządzie wspólnoty mieszkaniowej
Remont kanalizacji w budynku wspólnoty - prawa i obowiązki właścicieli lokali
Wymiana instalacji gazowej w mieszkaniu własnościowym
Rodzaje własności miejsc postojowych w garażu wspólnoty mieszkaniowej
Wymiana wkładu kominowego we wspólnocie mieszkaniowej, na czyj koszt?
Składki na fundusz remontowy we wspólnocie mieszkaniowej
