Czy mogę przed licytacją wykupić nieruchomości od komornika?

Wszczęcie egzekucji z nieruchomości

Jeżeli wniosek wierzyciela spełnia wymagania formalne i właściwie określa nieruchomość, z której ma być prowadzona egzekucja, komornik wzywa dłużnika do zapłaty długu w terminie dwóch tygodni pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania, zawiadamia go o wszczęciu egzekucji z podaniem treści tytułu wykonawczego, wymienieniem sposobu egzekucji (art. 923 Kodeksu postępowania cywilnego) oraz składa wniosek o ujawnienie wszczęcia egzekucji w księdze wieczystej lub składa wniosek do zbioru dokumentów (art. 924).

Czynności te składają się na zajęcie nieruchomości, należące do pierwszego etapu egzekucji z nieruchomości. Skutki zajęcia mogą wystąpić w odmiennym czasie względem różnych osób. Dokonanie wpisu o wszczęciu egzekucji w księdze wieczystej stanowi jednak ostateczny termin zajęcia nieruchomości w stosunku do wszystkich, jeśli wcześniej nie uzyskali wiedzy o tym zdarzeniu (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 6 maja 2009 r., sygn. akt II CSK 651/08, niepubl.). Skuteczność zajęcia nieruchomości określona została w art. 925, z uwzględnieniem tego, że wpis ma moc wsteczną w stosunku do osoby trzeciej i dłużnika, któremu nie doręczono wezwania, od daty złożenia przez komornika wniosku, zgodnie z art. 29 ustawy (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 4 kwietnia 2008 r., sygn. akt I CSK 3/08, OSNC – ZD 2009, nr 1 poz. 6). W stosunku do dłużnika zajęcie będzie skuteczne z chwilą doręczenia mu wezwania do zapłaty, chyba że doręczenie nastąpiło później niż wpis lub uzyskanie wiedzy o wszczęciu egzekucji.

Skutki zajęcia nieruchomości dla wierzyciela i dłużnika

Stosownie do art. 925 § 3 Kodeksu komornik zawiadamia wierzyciela o dokonanym zajęciu. Określenie zaistnienia skutków zajęcia nieruchomości w odniesieniu do stron postępowania egzekucyjnego (wierzyciel i dłużnik), innych uczestników (art. 922 ) oraz osób trzecich, ma istotne znaczenie dla toku tego postępowania. W stosunku do wierzyciela, dłużnika i osób trzecich art. 930 § 1 określa konsekwencje zbycia zajętej nieruchomości. Osoby trzecie, które nie nabyły nieruchomości po zajęciu, zobowiązane są znosić kolejne czynności egzekucyjne oraz konsekwencje nabycia nieruchomości przez osobę wskazaną w postanowieniu o przysądzeniu własności. Normalnym następstwem zajęcia nieruchomości jest powierzenie dłużnikowi zarządu tą nieruchomością – zarząd z mocy ustawy – (art. 931 § 1). Czynności związane z zarządem dłużnik ma obowiązek wykonywać zgodnie z przepisami, od chwili zajęcia do uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności (art. 999) albo oddania nieruchomości nabywcy licytacyjnemu (art. 993, art. 994). Zarząd polega na podejmowaniu wszelkich decyzji oraz czynności prawnych, faktycznych i polegających na załatwianiu spraw urzędowych, mających na celu prowadzenie prawidłowej gospodarki nieruchomością i osiąganie pożytków (art. 935). Dłużnik nie może odmówić sprawowania zarządu; może jednak wnosić o odjęcie mu zarządu i ustanowienie zarządcą innej osoby (zarząd przymusowy z mocy orzeczenia sądu). Ma obowiązek sprawowania zarządu do czasu objęcia go przez wyznaczoną osobę. Zarząd zajętą nieruchomością wykonywany jest na rzecz i w interesie zarówno wierzyciela, jak i dłużnika. Celem podejmowanych czynności w jego ramach jest zabezpieczenie prawidłowego toku egzekucji i utrzymanie nieruchomości w niepogorszonym stanie.

Dysponowanie nieruchomością przez dłużnika po jej zajęciu

Przez zajęcie dłużnik nie traci prawa dysponowania zajętą nieruchomością, w tym także prawa jej zbycia. Dłużnik może po zajęciu rozporządzić nieruchomością na podstawie umowy, czynność ta ma moc wiążącą dla dłużnika i nabywcy. Jednakże nie może ona uszczuplać praw wierzyciela (wierzycieli) w poszukiwaniu należności z zajętej nieruchomości. Temu uszczupleniu praw wierzyciela zapobiega komentowany przepis, według którego rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie egzekucyjne. Nie można żądać unieważnienia czynności, na podstawie której dokonano zbycia nieruchomości, tylko dlatego, że zbycie nastąpiło po zajęciu. Nabywca może uczestniczyć w postępowaniu w charakterze dłużnika. Przez uczestnictwo nabywcy w charakterze dłużnika dotychczasowy dłużnik nie przestaje występować w dalszym postępowaniu. Ze sformułowania „nabywca może uczestniczyć” należy wyprowadzić wniosek, że tylko od uznania nabywcy zależy, czy będzie on uczestniczył w postępowaniu w charakterze dłużnika. Czynności dokonane przed zbyciem są skuteczne wobec nabywcy, i to bez potrzeby powtarzania ich w stosunku do niego. Inne stanowisko nie dałoby się pogodzić ze stwierdzeniem „rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie”. Jeżeli nabywca uczestniczy w postępowaniu w charakterze dłużnika, powinien tak jak dłużnik otrzymywać wszelkie zawiadomienia oraz wezwania.

W rozporządzeniu nieruchomością mieści się także jej obciążenie hipoteką lub innymi prawami rzeczowymi ograniczonymi. Obciążenie to nie wywiera żadnego wpływu na dalsze postępowanie.

Rozporządzenie przedmiotami podlegającymi zajęciu razem z nieruchomością po ich zajęciu jest nieważne. Są to części składowe nieruchomości od niej odłączone takie, jak jej pożytki uzyskane po zajęciu albo znajdujące się na nieruchomości w chwili zajęcia, czy też przynależności nieruchomości. Ten zakaz rozporządzania przedmiotami nie obejmuje rozporządzeń zarządcy nieruchomości w zakresie jego ustawowych uprawnień, które są ujęte w art. 931. Wymienione zastrzeżenie odnosi się także do dłużnika, któremu pozostawiono zarząd nieruchomości.

Może Pani tata zbyć nieruchomości, ale nadal będą zlicytowane. Nawet należąc do innego właściciela. Chyba że z pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży spłaci się cały dług. Wówczas egzekucja powinna zostać wstrzymana.

Drugą możliwością jest ugoda z wierzycielem. Zawarcie takiej ugody wstrzymuje czynności egzekucyjne – a wniosek o zawieszenie postępowania powinien być częścią takiej ugody.

Dodatkowo wstrzymać egzekucję można gdy popełniono błędy proceduralne przy wycenie, szacowaniu,zajęciu. Jednak do tego nie mam szansy się odnieść bez znajomości akt całej sprawy.