Czy lokal użytkowy mam sprzedać z podatkiem VAT, czy skorzystam ze zwolnienia?

Sprzedaż nieruchomości w której była prowadzona działalność gospodarcza a zwolnienie z podatku VAT

Co do zasady sprzedaż nieruchomości stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów. Obowiązek zapłaty nie zawsze wystąpi, ponieważ istnieje możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku. Otóż zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT ?zwalnia się od podatku dostawę nieruchomości z wyjątkiem gdy:

a. dostawa dokonywana jest w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż dwa lata?.

Przez pierwsze zasiedlenie ? zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy ? ?rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

a. wybudowaniu lub

b. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej?.

Jak widać, warunkiem skorzystania z opisanego zwolnienia jest. aby sprzedaż nieruchomości nastąpiła po upływie dwóch lat od oddania budynku do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu.

Sprzedaż lokalu wykorzystywanego w prowadzonej działalności a konieczność skorygowania wcześniej odliczonego podatku VAT od wydatków na zakup oraz ulepszenie nieruchomości

Z przedstawionego przez Panią opisu sprawy wynika, że lokal został zakupiony w 2006 r., a następnie był wykorzystywany w toku prowadzonej działalności gospodarczej (częściowo na potrzeby własne i częściowo na wynajem). W rezultacie pierwsze zasiedlenie miało miejsce w 2006 r. Od tego czasu upłynęło więcej niż 2 lata, w związku z czym sprzedaż tego lokalu korzysta ze zwolnienia od podatku (chyba że zostały poniesione wydatki na ulepszenie lokalu przekraczającej 30% wartości nieruchomości, wtedy termin 2 lat liczy się od zakończenia takiego ulepszenia). Na marginesie zaznaczyć należy, że przedstawione zwolnienie przysługuje niezależnie od tego, czy nieruchomość została ujęta w ewidencji środków trwałych.

Dokonanie sprzedaży nieruchomości, które korzysta ze zwolnienia od podatku VAT, może spowodować konieczność skorygowania wcześniej odliczonego podatku VAT od wydatków na zakup oraz ulepszenie nieruchomości. Zgodnie bowiem z art. 91 ust. 6 ustawy VAT w przypadku gdy w okresie korekty towary zostaną zwolnione od podatku ? w celu dokonania korekty przyjmuje się, że dalsze wykorzystanie tego towaru lub usługi jest związane wyłącznie z czynnościami zwolnionymi od podatku.

W myśl art. 91 ust. 2 ustawy VAT w przypadku towarów i usług, które na podstawie przepisów o podatku dochodowym są zaliczane przez podatnika do środków trwałych w przypadku nieruchomości i praw wieczystego użytkowania gruntów okres korekty wynosi 10 lat licząc od roku, w którym zostały oddane do użytkowania. Roczna korekta dotyczy jednej dziesiątej kwoty podatku naliczonego w stosunku do pozostałego okresu korekty.

Co więcej, obowiązek korekty dotyczy nie tylko podatku odliczonego od zakupu nieruchomości, ale również podatku odliczonego od wydatków na ulepszenie/modernizację nieruchomości (jeżeli wydatki te przekraczają 15 000 zł, jest to również okres 10 lat).

Jednakże w opisie sprawy wskazała Pani, że ani od zakupu nieruchomości, ani od remontu nie został odliczony podatek naliczony, w związku z czym nie ma obowiązku dokonania takiej korekty, gdyż po prostu nie ma czego korygować.

W rezultacie sprzedaż lokalu, który był zakupiony i wykorzystywany w działalności od 2006 r., korzysta ze zwolnienia od podatku VAT. Z uwagi na fakt, że przy jego nabyciu nie dokonano odliczenia podatku VAT (ponieważ był to zakup dokonany przez osobę fizyczną), nie powstaje obowiązek korekty podatku VAT.