Czy cofnąć wypowiedzenie najmu, jeśli najemca zobowiązał się pisemnie do uregulowania długu?

Wypowiedzenie najmu z powodu opóźnienia z zapłatą czynszu przez najemcę

Zgodnie z przepisami prawa cywilnego (art. 659-692 Kodeksu cywilnego) najemca ma obowiązek płacić czynsz w umówionym terminie (art. 669 K.c.). Brak wywiązywania się przez najemcę z tego obowiązku prowadzi do szeregu czynności podjętych przez wynajmującego, zróżnicowanych w zależności od tego czy mamy do czynienia z lokalem wynajętym na cele mieszkaniowe (musimy bowiem wtedy brać pod uwagę przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów), czy dotyczy to lokalu użytkowego (Kodeks cywilny). Niewątpliwie jednak opóźnienie najemcy z zapłatą czynszu otwiera wynajmującemu drogę do wypowiedzenia umowy najmu.

Generalnie zasady regulowania czynszu i jego wysokość powinny wynikać z umowy najmu. Gdyby jednak umowa tych kwestii nie regulowała, to decydują wyżej wskazane postanowienia Kodeksu cywilnego. A ten pozwala na wypowiedzenie umowy dopiero wtedy, gdy najemca nie płaci przez dwa okresy, na jakie się umówił. Trzeba pamiętać, że wspomniane okresy nie muszą następować jeden po drugim. Wystarczy, że najemca raz nie zapłacił, następnie przez jakiś czas regulował czynsz terminowo, a potem znowu zaprzestał. Bierze się też pod uwagę sumę zaległego czynszu, a nie pełne należności niezapłacone za dany okres.

Brak uregulowania powyższych świadczeń stanowi wypełnienie przesłanek do skutecznego wypowiedzenia umowy najmu z powodu braku uregulowania czynszu w przepisanym terminie. A zatem w zwykłych stosunkach najmu zaleganie z czynszem za dwa okresy płatności jest związane z sankcją wypowiedzenia najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia (art.687 K.c.).

Kodeks cywilny przewiduje dwie formy wypowiadania umowy najmu: z zachowaniem terminu wypowiedzenia albo ze skutkiem natychmiastowym, co jest związane z terminem zapłaty czynszu. Ustawowe terminy na wypowiedzenie określają art. 673 § 2 i 688 K.c. Wynika z nich, że gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego.

Jeśli czynsz jest płatny miesięcznie – wypowiada się go miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego, ale dotyczy to jedynie umów na czas określony. Inna zasada obowiązuje przy czynszu płatnym miesięcznie, gdy umowa zawarta jest na czas nieoznaczony – wtedy najem można wypowiedzieć najpóźniej trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego.

Wypowiedzenie umowy najmu bez zachowania ustawowych terminów wypowiedzenia

Jak to już wyżej zostało zaznaczone, brak zapłaty czynszu w umówionym terminie skutkuje tym, że wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu bez zachowania ustawowych terminów wypowiedzenia.

Należy pamiętać, że zgodnie z art. 687 K.c., jeśli wynajmujący zamierza wypowiedzieć umowę, to powinien on wcześniej uprzedzić o tym najemcę. Uprzedzenie musi być pisemne, a ponadto należy udzielić najemcy dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu. Brak dochowania tej formy nie wywołuje zamierzonego przez wynajmującego skutku i stosunek najmu nie ulega rozwiązaniu; podobny skutek następuje, gdy najemca w wyznaczonym mu dodatkowym terminie ureguluje zaległość. Dopiero zatem bezskuteczny upływ tego terminu uprawnia do wypowiedzenia umowy przez wynajmującego bez zachowania ustawowych terminów.

Udzielenie najemcy dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu

W uchwale z dnia 22 lutego 1967 r., III CZP 113/66, Sąd Najwyższy wyjaśnił, że jeżeli najemca lokalu dopuścił się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a wynajmujący – bez uprzedzenia najemcy na piśmie o zamierzonym z tego powodu wypowiedzeniu najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia i bez udzielenia najemcy dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu – wniósł pozew o natychmiastowe rozwiązanie najmu i orzeczenie eksmisji najemcy z lokalu, to wówczas powództwo jest nieuzasadnione.

To oznacza, że wypowiedzenie takie traktować należy jako uprzedzenie o zamiarze wypowiedzenia najmu po bezskutecznym upływie dodatkowego terminu miesięcznego. Podkreślić tu należy, że dla zakończenia stosunku najmu wynajmujący będzie musiał po upływie miesięcznego terminu złożyć jeszcze jedno – tym razem w pełni skuteczne – wypowiedzenie najmu. Art. 687 K.c. odróżnia bowiem oświadczenie uprzedzające o zamiarze natychmiastowego wypowiedzenia od samego wypowiedzenia. Wypowiedzenie ze skutkiem natychmiastowym nie wymaga jednak zachowania żadnej formy szczególnej, wobec czego może znaleźć wyraz w każdym zachowaniu się wynajmującego, które w sposób dostateczny ujawnia wolę natychmiastowego zakończenia najmu (art. 60 K.c.)

Wycofanie oświadczenia o rozwiązaniu umowy bez zachowania terminów wypowiedzenia pod warunkiem uregulowania zaległości czynszowych

Jak rozumiem, złożył Pan wypowiedzenie najemcy wynajmowanego przez Pana lokalu użytkowego z zachowaniem powyżej opisanych reguł. Jeżeli więc najemca niejako „ocknął” się dopiero w momencie otrzymania ostatecznego wypowiedzenia (nie uregulował zaległości w dodatkowym miesięcznym terminie), to rzeczywiście tylko Pana dobra wola może skutkować wycofaniem oświadczenia woli o rozwiązaniu umowy bez zachowania terminów wypowiedzenia pod warunkiem uregulowania zaległości czynszowych w przepisanym w pisemnym porozumieniu terminie. Takie porozumienie obejmuje tylko określoną w nim sytuację faktyczną na dzień podpisania takiego porozumienia. Czyli brak wpłaty zaległości i regulowania w przyszłości na bieżąco określonych umownie czynszów, powoduje rozwiązanie umowy najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia. Rekomendowałabym dodanie w porozumieniu preambuły, która określa, w jakich okolicznościach faktycznych zostało ono podpisane.

Porozumienie takie w żaden sposób nie może Pana ograniczać co do ewentualnego wypowiedzenia umowy z innych przyczyn np. rażącego naruszenia porządku, przepisów bhp czy innych. Stanowią one bowiem całkowicie różną podstawę rozwiązania umowy i nie mogą być wykluczone porozumieniem odnoszącym się jedynie do kwestii zalegania z czynszem. Z jednym wyjątkiem – obie strony same się w ten sposób ograniczą, tj. określą, iż wyłącznie zaległość czynszowa stanowi przesłanką wypowiedzenia umowy najmu.

Niewypełnienie przez najemcę warunków ugody

Niewypełnienie przez najemcę warunku zawartego w Pana piśmie powoduje, że Pana oświadczenia o wypowiedzeniu odniesie skutek prawny w postaci rozwiązania umowy w terminie przez Pana wskazanym. Tyle tylko, że, tak jak pisałam wcześniej, Pan powinien najpierw wezwać do zapłaty czynszu w zakreślonym (miesięcznym ) terminie, pod sankcją wypowiedzenia umowy, a następnie, w braku reakcji najemcy, umowę wypowiedzieć.

Oświadczenie o wypowiedzeniu umowy, które złożył Pan najemcy, wywoła skutek w postaci wypowiedzenia umowy, jeśli dotrze do niego w taki sposób, że najemca mógł zapoznać się z jego treścią. Wynika to z art. 61 § 1 Kodeksu cywilnego. Jeśli było to wypowiedzenie bez zachowania terminów wypowiedzenia, umowa ulegnie rozwiązaniu z chwilą dotarcia oświadczenia o wypowiedzeniu do najemcy. Jeżeli umowę wypowiedziano z zachowaniem terminów wypowiedzenia, skutek ten nastąpi z upływem tego terminu.

Przepisy przewidują możliwość odwołania oświadczenia woli złożonego kontrahentowi. Należy jednak rozróżnić dwie sytuacje: gdy odwołanie dokonywane jest jednostronnie oraz gdy jest składane za zgodą drugiej strony. Odwołanie dokonane jednostronnie jest skuteczne wtedy, jeśli oświadczenie o odwołaniu doszło do adresata jednocześnie lub wcześniej, niż oświadczenie, które jest odwoływane. Skuteczne odwołanie oświadczenia woli wywołuje taki skutek, jakby w ogóle nie doszło do jego wyrażenia, można też odwołać wcześniej złożone oświadczenia pod pewnymi warunkami, ale za zgodą drugiej strony (czyli najemcy). W takie sytuacji, nie musi Pan już składać dodatkowego oświadczenia o wypowiedzeniu umowy, ponieważ już takie Pan złożył. Pan się tylko zobowiązał do jego odwołania, jeżeli najemca zapłaci; nie zapłaci – oświadczenie o wypowiedzeniu staje się skuteczne.