Część wspólnego budynku grozi zawaleniem – jak zobowiązać współwłaściciela do naprawy?

Wezwanie współwłaściciela do należytej dbałości o nieruchomość

W tak poważnej sytuacji, jak Pani przedstawiła, proponuję rozważyć podjęcie niezwłocznie następujących kroków: Po pierwsze: wezwać (najlepiej korespondencyjnie) współwłaściciela do należytej dbałości o nieruchomość – np. przez udzielenie Pani (lub komuś innemu) pełnomocnictwa oraz wydatkowanie odpowiedniej (do jego udziałów we współwłasności) kwoty pieniężnej na cele związane z daną nieruchomością. Po drugie: zawnioskowanie do sądu (a dokładniej: do wydziału cywilnego we właściwym miejscowo sądzie rejonowym) o przeprowadzenie dowodu z oględzin – być może w trybie zabezpieczenia dowodu; jeżeli możliwie szybkie oględziny są uzasadnione stanem technicznym budynku, to proponuję wkrótce (najwyżej po dwóch dniach roboczych od wpływu pisma do sądu) skontaktować się z sekretariatem odnośnego wydziału oraz zapytać o oznaczenie (sygnaturę sprawy) i o opłatę sądową – szybkie wniesienie opłaty (właściwie oznaczonej) powinno sprzyjać szybkiemu rozpatrzeniu wniosku (np. o zabezpieczenie dowodu). Po trzecie: powiadomić o sytuacji „nadzór budowlany” (np. Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego) – nie tylko informując o (braku) reakcji „nadzoru budowlanego” niższego szczebla, ale także wnioskując o przeprowadzenie oględzin przez pracownika „nadzoru budowlanego”; angażowanie „nadzoru budowlanego” może wiązać się z ryzykiem także dla Pani (jako współwłaścicielki) – zwłaszcza w przypadku braku wyodrębnienia nieruchomości lokalowych. Rozwój sytuacji – w tym odpowiedź współwłaściciela (albo brak jego odpowiedzi) – może skłonić do podejmowania dalszych czynności (np. zawnioskowania do sądu o ustanowienie Pani zarządcą nieruchomości wspólnej).

Dobrze jest sprawy ważne lub (potencjalnie) sporne załatwiać na piśmie. Pisma trzeba składać (np. w sądowym biurze podawczym lub w sekretariacie urzędu) za pokwitowaniem przyjęcia lub wysyłać listami poleconymi (i to „za zwrotnym potwierdzeniem odbioru”).

Ustanowienie zarządcy nieruchomości wspólnej

Pani sama zdecyduje, w jakim zakresie wskaże Pani współwłaścicielowi podstawy prawne. Należy przynajmniej wysłać („za zwrotnym potwierdzeniem odbioru”) wezwanie do wywiązywania się przez współwłaściciela z obowiązków uczestniczenia w ponoszeniu nakładów na rzecz wspólną – art. 207 Kodeksu cywilnego (skrótowo: K.c.). Poważny remont może wchodzić w zakres spraw wymagających zgody wszystkich współwłaścicieli – jako zagadnienie wykraczające poza zakres zwykłego zarządu rzeczą wspólną (art. 199 K.c.). Brak (zwłaszcza odmowa) współdziałania w zajmowaniu się wspólną nieruchomością (art. 46 K.c.) – a budynki na ogół są częściami składowymi nieruchomości gruntowej (art. 47 i art. 48 K.c.) – może uzasadniać ustanowienie przez sąd zarządcy nieruchomości wspólnej (którym może być jeden ze współwłaścicieli). Jeżeli w ramach danej nieruchomości wspólnej nie ustanowiono nieruchomości lokalowych, to podstawą prawną dla ustanowienia zarządcy nieruchomości wspólnej jest art. 203 K.c. W przypadku wspólnot mieszkaniowych (zwłaszcza tak zwanych większych wspólnot mieszkaniowych) podstawę prawna dla takiego rozwiązania stanowi art. 26 ustawy o własności lokali. Prawdopodobnie w przypadku tej nieruchomości chodzi najwyżej o tak zwaną mniejszą wspólnotę mieszkaniową (jeśli ustanowiono nieruchomości lokalowe), więc zapewne podstawą prawną (wniosku o ustanowienie zarządcy) byłby art. 203 K.c.; zachęcam do sprawdzenia w dokumentach (np. w księdze wieczystej) szczegółów – by łatwiej było w Pani pismach (zwłaszcza kierowanych do sądu) wskazywać istotne informacje o stanie prawnym danej nieruchomości.

Zamieszkiwanie za granicą nie jest przeszkodą dla prowadzenia postępowania

Trudno wypowiadać się o tym, co myśli lub uważa współwłaściciel; można jednak sformułować określoną hipotezę i możliwą reakcję na hipotetyczną sytuację. Gdyby ów Pan uważał, że fakt jego pobytu (zapewne stale) za granicą blokuje załatwienie sprawy (np. przed sądem), to Pani – za sprawą swej determinacji – mogłaby go wyprowadzić z takiego błędu. Wprawdzie zamieszkanie strony lub uczestnika postępowania poza Polską stanowi często utrudnienie (chociażby z uwagi na dłuższy czas obiegu korespondencji), ale jednak nie blokuje to możliwości prowadzenia postępowania. Kodeks postępowania administracyjnego (K.p.a.) – w swym artykule 40 – wymaga, by strona zamieszkała za granicą ustanowiła swego pełnomocnika do doręczeń w Polsce. Powinni o tym wiedzieć także urzędnicy z „nadzoru budowlanego”; jeżeli brak reakcji z ich strony wiąże się z chęcią uniknięcia dodatkowych zadań (np. związanych z pobytem strony poza Polską), to można by im przypomnieć o ewentualnej odpowiedzialności odszkodowawczej organu administracji (art. 417 i następne K.c.) oraz o możliwości dochodzenia roszczeń od urzędnika przez organ administracji zobowiązany do wypłacenia odszkodowania – często perspektywa poniesienia indywidualnej odpowiedzialności skłania do zmiany zachowania. Sąd (w ewentualnym postępowaniu) zdecyduje, czy domagać się od współwłaściciela, by ustanowił w Polsce pełnomocnika do doręczeń lub adres do doręczeń. Oczywiście, mógłby ustanowić swego pełnomocnika (art. 98 i następne K.c.); np. radcę prawnego lub adwokata lub kogoś z bliskiej rodziny – art. 87 Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.).

Ustanowienie kuratora dla nieobecnego współwłaściciela

Niekiedy brak jest wieści o człowieku, np. z powodu zaginięcia lub wyjazdu (bez „dawania znaku życia”). Również w takich sytuacjach możliwe jest prowadzenie postępowania z udziałem takiej osoby, czyli nieobecnego. Chodzi o możliwość zawnioskowania o ustanowienie kuratora dla nieobecnego – co przewidziano w art. 184 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego (K.r.o.). Wniosek o ustanowienie takiego kuratora kieruje się do „sądu opiekuńczego”, czyli do jednego z wydziałów miejscowo właściwego sądu rejonowego – jeden z poniższych adresów internetowych powinien pomóc w uzyskaniu informacji adresowych sądów powszechnych w Polsce. Gdyby trzeba było wnioskować o ustanowienie kuratora dla współwłaściciela (jako nieobecnego), to proponuję odpowiednio dokładnie wskazać rodzaje spraw, w których kurator miałby owego Pana zastępować – tytułem przykładu: postępowania administracyjne (a może też przed sądami administracyjnymi) z zakresu nadzoru budowlanego, dotyczące nieruchomości wspólnej postępowania cywilne (o ustanowienie zarządcy nieruchomości wspólnej, o wyrażenie przez sąd zgody na przeprowadzenie remontu, o zniesienie współwłasności, o odszkodowanie).

Egzekucja świadczeń

Współwłaściciela nie można zmusić w sensie dosłownym. Również on jest wolnym człowiekiem – w dodatku pełnoletnim (art. 10 K.c.) – a więc może ponosić odpowiedzialność za swe zachowania (tak czyny, jak i zaniechania). Nie ma środków prawnych w celu zmuszenia go fizycznie do zajęcia się tym, czym powinien się zająć – np. jako współwłaściciel. Jeżeli unika wywiązywania się ze spoczywających na nim obowiązków, to Pani może doprowadzić do sformalizowania takowych obowiązków. Gdyby po ich sformalizowaniu współwłaściciel nadal był bezczynny (w zakresie takowych obowiązków), to w grę wchodziłaby egzekucja świadczeń (np. pieniędzy związanych z przypadającymi na niego kosztami remontu budynku). Rodzajem egzekucji jest egzekucja z nieruchomości – np. z udziału we współwłasności (art. 204 K.c.) albo egzekucja z nieruchomości lokalowej (a z taką nieruchomością wiążą się udziały w nieruchomości wspólnej). Konsekwencją zdecydowanej odmowy działania lub długotrwałej bezczynności mogłoby być nawet zlicytowanie przez komornika udziałów współwłaściciela w nieruchomości albo jego nieruchomości lokalowej.

Przepisy proceduralne o „zarządzie związanym ze współwłasnością i użytkowaniem skoncentrowano w artykułach: od 611 do 616 K.p.c.. Z uwagi na zawarte w art. 615 K.p.c. odesłanie, zwracam uwagę na to, że egzekucję z nieruchomości uregulowano w art. 921 i następnych K.p.c. W przedstawionej przez Panią sytuacji chodzi spory nakład prac, a więc o coś kosztownego – to przemawia za wymogiem decydowania przez wszystkich współwłaścicieli (art. 199 K.c.). Ponadto współwłaścicielowi przysługuje większość udziałów (art. 204 K.c.) w nieruchomości. Dlatego (z uwagi na art. 616 K.c.) w sprawie zapewne zostanie przeprowadzona rozprawa. By sędzia miał możność bezpośredniego zobaczenia stanu budynku, należałoby zawnioskować o przeprowadzenie dowodu z oględzin (art. 292 i następne K.p.c.); taki dowód można przeprowadzić w ramach zabezpieczenia dowodu (art. 310 i n. K.p.c.).

W postępowaniach prawnych duże znaczenie mają dowody. Chodzi o sytuację sporną, więc poważnie proszę potraktować prawny obowiązek udowodnienia faktów (okoliczności), z których wywodzi się skutki prawne – art. 6 K.c. oraz art. 232 K.p.c.; przydać się może także odpowiednia aktywność (art. 230 K.p.c.) – np. polemizowanie ze współwłaścicielem lub jego przedstawicielem. Gdyby udało się doprowadzić do oględzin przez „nadzór budowlany”, to dokumenty (a może nawet całe akta) z postępowania administracyjnego mogłyby (zwłaszcza na Pani wniosek) stanowić dowód – a dowód z dokumentu ma duże znaczenie (głównie: art. 74 K.c. oraz art. 244 i następne K.p.c.).

Nadzór budowlany – nakaz przeprowadzenia prac

Być może nawet „nadzór budowlany” wydałby decyzję o nakazie przeprowadzenia określonych prac w (przy) obiekcie budowlanym; taką możliwość przewidziano w art. 66 Prawa budowlanego. Ewentualna decyzja (zwłaszcza nakazująca przeprowadzenie prac) lub inne dokumenty urzędowe „nadzoru budowlanego” mogłyby mieć duże znaczenie w postępowaniu sądowym.

Większościowe udziały współwłaściciela we współwłasności nie zablokują przeprowadzenia potrzebnych (a zwłaszcza niezbędnych) prac – jeśli Pani wykaże się zdecydowaniem i konsekwencją. W sytuacjach nagłych (np. grożących katastrofą budowlaną) działać samodzielnie (w niezbędnym zakresie) może nawet mniejszościowy współwłaściciel. Umożliwia to artykuł 209 K.c., który stanowi: „Każdy ze współwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa”. Ponieważ pieniądze mają duże znaczenie, także (a może zwłaszcza) w takich sytuacjach trzeba dbać o udokumentowanie stanu budynku (np. zdjęciami, nagraniem filmowym, ekspertyzą techniczną) oraz zakresu i kosztów prac (faktury, a nie liczenie na zeznania jakiegoś wykonawcy „po znajomości”). Niezwłocznie po przystąpieniu do czynności zachowawczych należałoby wystąpić do sądu o zatwierdzenie zakresu prac podjętych samodzielnie w trybie art. 209 K.c.

Zniesienie współwłasności

Wspomniałem wcześniej o ewentualności zniesienia współwłasności (art. 210 i następne K.c.). Do zniesienia współwłasności może dojść przez ustanowienie nieruchomości lokalowych; swoistą instrukcję w tym zakresie zawierają początkowe artykuły ustawy o własności lokali (przydać się może także jej art. 11) – w starostwie powinny być dostępne „namiary” na specjalistów opiniujących możliwość ustanowienia odrębnych lokali. W związku z długoletnim pobytem współwłaściciela za granicą, akcentuję to, że odrębna własność lokali wiąże się z wystawianiem odrębnych nakazów płatniczych (np. dotyczących podatku od nieruchomości); unika się wtedy sporów związanych z solidarną odpowiedzialnością (art. 366 i następne K.c.) podatników.

Ewentualne postępowania cywilne dotyczyłyby nieruchomości, więc proszę zwrócić uwagę na treść artykułu 607 K.p.c.: „Do wniosków, dotyczących nieruchomości ujawnionych w księdze wieczystej lub dla których prowadzony jest zbiór dokumentów, należy dołączyć odpis z księgi wieczystej albo zaświadczenie o stanie prawnym, jaki wynika ze zbioru dokumentów.”.