Co w sytuacji, gdy członek wspólnoty utrudnia jej funkcjonowanie?

Brak zgody większości współwłaścicieli nieruchomości w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu

Zgodnie z art. 203 Kodeksu cywilnego – każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy, jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość.

Proszę zauważyć, że ingerencja sądu dotycząca zwykłego zarządu może mieć miejsce w sytuacjach konfliktowych, jeżeli zachodzi jedna z następujących przyczyn:

• współwłaściciele nie mogą dojść do porozumienia w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu,
• większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu bądź
• większość współwłaścicieli krzywdzi mniejszość.

Wyznaczenie zarządcy nieruchomości wspólnej

Zapewnienie ochrony mniejszości w formie żądania rozstrzygnięcia sądowego przyznaje sąd współwłaścicielowi (współwłaścicielom), który był przeciwny dokonaniu czynności. Każdy ze współwłaścicieli bez względu na wielkość jego udziału może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy. W takim wypadku wniosek współwłaściciela o rozstrzygnięcie sporu przez sąd ma zapobiec dokonaniu czynności. Orzeczenie sądu uwzględniające wniosek polega na wydaniu zakazu dokonania zamierzonej czynności.

Zarządcą ustanowionym przez sąd na podstawie art. 203 może być zarówno jeden ze współwłaścicieli, jak i osoba trzecia. Jest on upoważniony do dokonywania czynności zwykłego zarządu. Zarządca nie jest przedstawicielem współwłaścicieli; działa w imieniu własnym. Względem współwłaścicieli jest jednak odpowiedzialny za należyte wykonywanie swoich obowiązków (por. wyrok SN z 26 kwietnia 1966 r., I CR 312/63, LexisNexis nr 314779, OSNCP 1966, nr 12, poz. 221).

Proszę zauważyć, że zarządca mógł mieć rację, bowiem większość czynności dokonywanych przez Państwo miała charakter czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, do których zarządca nie jest powoływany i które moim zdaniem możecie i tak podjąć bez zgody tego opornego współwłaściciela (wystarczy większość, o czym niżej).

Wobec powyższego pyta Pani, co Państwo możecie zrobić w świetle prawa, by zmienić tę sytuację i czy jest możliwość wykonania jakiegokolwiek remontu i odzyskania od tego pana sądownie pieniędzy oraz czy jest możliwość eksmisji tego pana, ze względu na jego zachowanie.

Zgodnie z art. 19 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali – jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności.

Jak z powyższego wynika, w Pani budynku, jeżeli nie umówiono się inaczej (por art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali), zarządzanie odbywa się na zasadach przewidzianych dla współwłasności nieruchomości – w Kodeksie cywilnym i Kodeksie postępowania cywilnego, tj. według art. 199-209 K.c. oraz art. 608 i 611-616 K.p.c. Wspólnota mieszkaniowa zarządzana w tym reżimie nie dysponuje organami i administrowanie wspólną własnością opiera się na bezpośrednim udziale w zarządzaniu właścicieli lokali.

Współdziałanie w zarządzie rzeczą wspólną

Każdy ze współwłaścicieli jest obowiązany do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną (art. 200 Kodeksu cywilnego).

Jak zaś trafnie zauważył Sąd Najwyższy w wyroku z 25 lipca 2003 r. (V CK 141/2002, LexPolonica nr 1238299, MoP 2007, nr 1, poz. 38), „z obowiązku współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną wynika domniemanie, że nawet współwłaściciel mniejszościowy działa zgodnie z wolą wszystkich współwłaścicieli. Sprawowanie zarządu bez umowy i bez postanowienia sądu nie jest prowadzeniem cudzych spraw bez zlecenia, skoro dla takiego zarządcy nie jest to sprawa cudza”.

Zgodnie z art. 199 K.c. – do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Upoważnienie sądowe do dokonania czynności zarządu rzeczą wspólną

Jeżeli zaś chodzi o sprawy zwykłego zarządu, to zgodnie z art. 201 K.c. – do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.

Tak więc w sprawach zwykłego zarządu decyduje większość właścicieli, obliczana według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, a w sprawach przekraczających zwykły zarząd – wszyscy właściciele. Jak już wspomniałem, jeżeli nie można uzyskać zgody większości właścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu nieruchomością wspólną albo jeżeli większość właścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość, sąd w postępowaniu nieprocesowym, na wniosek jednego lub kilku właścicieli lokali, może ustanowić zarządcę przymusowego (art. 203 K.c. i art. 611 K.p.c.).

Jeżeli z kolei większość właścicieli postanowi dokonać czynności (z zakresu zwykłego zarządu) rażąco sprzecznej z zasadami prawidłowego zarządu wspólną nieruchomością, każdy z pozostałych właścicieli może żądać rozstrzygnięcia (co do konkretnej czynności) przez sąd (art. 202 K.c.).

Brak zgody wszystkich właścicieli na dokonanie czynności przekraczającej zwykły zarząd

Moim zdaniem, w Państwa sytuacji rozwiązaniem jest jedynie wniesienie sprawy do sądu, bowiem brak zgody wszystkich właścicieli na dokonanie czynności przekraczającej zwykły zarząd może być zastąpiony postanowieniem sądu. Z wnioskiem o rozstrzygnięcie w tym zakresie mogą wystąpić właściciele lokali (łącznie), których udziały w nieruchomości wspólnej wynoszą razem przynajmniej połowę. Sąd rozstrzygnie w przedmiocie tej czynności, mając na względzie jej cel oraz interesy wspólnoty mieszkaniowej (art. 199 K.c.).

Każde z wymienionych postępowań sądowych toczy się w trybie nieprocesowym, przed sądem rejonowym, odpowiednio do art. 611-616 k.p.c., a wyznaczenie rozprawy jest obligatoryjne (art. 616 k.p.c.).

Czynnościami zwykłego zarządu będą wszelkie faktyczne, prawne i procesowe czynności związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej i z jej administracją.

Zarówno Kodeks cywilny, jak i ustawa o własności lokali nie definiują czynności zwykłego zarządu. Niemniej jednak będą to wszelkie czynności związane z normalnym funkcjonowaniem budynku i jego eksploatacją, pobieraniem pożytków i dochodów, w szczególności cywilnych, drobniejszymi remontami i konserwacją, szeroko rozumianą ochroną w postaci różnych czynności zachowawczych, jak wytoczenie powództwa o eksmisję (z części wspólnej), o ochronę własności i posiadania, o zapłatę czynszu (jeżeli był ustalony przez wszystkich właścicieli), o odszkodowanie z tytułu ubezpieczenia budynku lub jego uszkodzenia.

Remont i modernizacja nieruchomości wspólnej a brak zgody wszystkich właścicieli

Rozporządzanie, obciążanie nieruchomości wspólnej, modernizacja i większy remont, nadbudowa i przebudowa, podział nieruchomości i łączenie lokali – to czynności przekraczające zwykły zarząd, które wymagają zgody wszystkich właścicieli lokali. Przykładowe wyliczenie tych czynności, które należy odnieść także do nieruchomości zawierającej nie więcej niż 7 lokali, zawiera art. 22 ust. 3 ustawy o własności lokali.

Reasumując – brak zgody wszystkich właścicieli lokali na określoną czynność przekraczającą zwykły zarząd upoważnia większość, obliczoną stosownie do posiadanych udziałów w nieruchomości wspólnej, do wystąpienia do sądu z wnioskiem o wydanie postanowienia wyrażającego zgodę na jej dokonanie.

Jak stwierdził Sąd Najwyższy w uchwale z 23 kwietnia 1993 r. (III CZP 36/93, LexPolonica nr 296417, OSNCP 1993, nr 12, poz. 213), sprawy, w których podstawę stanowi art. 199 K.c., znajdujący się na czele norm regulujących problematykę zarządu rzeczą wspólną, mają na celu nie doraźną ochronę współwłaściciela przed naruszeniami drugiego współwłaściciela, lecz definitywne, i przez to względnie trwałe unormowanie stosunków między współwłaścicielami, jeżeli chodzi o rozporządzenie rzeczą wspólną albo o podjęcie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Orzeczenie wydane na podstawie art. 199 K.c. – w postępowaniu nieprocesowym, po rozpoznaniu sprawy w kręgu wszystkich zainteresowanych w rozumieniu art. 510 K.p.c. oraz w obrębie faktów ilustrujących cel zamierzonej czynności, jak też interesy współwłaścicieli – wskazuje konkretne działanie, do którego daje tytuł, a ponadto określa faktyczne i prawne ramy tego działania (tak też uzasadnienie uchwały SN z 3 kwietnia 1986 r., III CZP 5/86, LexPolonica nr 302034, OSNCP 1987, nr 2-3, poz. 29 oraz uchwały składu siedmiu sędziów SN z 8 listopada 1989 r., III CZP 68/89, LexPolonica nr 296519, OSNCP 1990, nr 6, poz. 70).

Jak przeprowadzić remont nieruchomości wspólnej nie mając zgody wszystkich współwłaścicieli?

Aby wykonać remont, który raczej będzie stanowił czynność zwykłego zarządu, powinniście najpierw sporządzić listę koniecznych czynności z zakresem prac i ewentualnych kosztów przypadających na każdego właściciela lokalu. Następnie należałoby głosować i uzyskać zgodę właścicieli dysponujących co najmniej połową udziałów w nieruchomości wspólnej.

W braku zgody właściciele wyrażający taką zgodę powinni wystąpić do sądu o zezwolenie na dokonanie tych czynności z ich uzasadnieniem i celem ich przeprowadzenia, dodanym orientacyjnym kosztorysem i zakresem prac (kilka prac jednym wnioskiem, aby było szybciej). Sąd po przeprowadzeniu postępowania zgodzi się lub nie na takie czynności.

Dalej po uzyskaniu takiej zgody koszty powinny być rozłożone według udziałów. W braku zgody na zapłatę znowu większość współwłaścicieli powinna wystąpić do sądu przeciwko opornemu współwłaścicielowi o zapłatę tej należności, uzasadniając to tym, że miała zgodę na dokonanie tych czynności z sądu.

Podstawą do tego jest również art. 207 K.c., zgodnie z którym – pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.

Będą to bowiem koszty związane z utrzymaniem rzeczy wspólnej. Należą do nich zarówno koszty zwykłego zarządu, jak i koszty czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Uprawnienie wspólnoty do nakładania na właścicieli obowiązku ponoszenia opłat z tytułu tych kosztów oraz występowania z roszczeniem o ich zapłatę wynika z istoty tej jednostki organizacyjnej będącej swoistym samorządem właścicieli nieruchomości, jak też z wykonywanego zarządu, mającego naturę właścicielską. Zasady udziału właścicieli lokali w kosztach zarządu nieruchomością wspólną odpowiadają regulacjom Kodeksu cywilnego dotyczącym współwłasności (art. 205, art. 207 K.c.).

Gdybyście Państwo przeprowadzili remonty bez zgody takiego lokatora (i bez zgody sądu), to mógłby on skutecznie odmówić zapłaty za wykonane czynności.

Zaznaczam, w tym przypadku, że wystąpienie z pozwem jest czynnością zwykłego zarządu. Czynność polegająca na pobieraniu zaliczek oraz ich windykacji, w tym sądowej, mieści się w pojęciu zwykłego zarządu rzeczą wspólną. Służy bowiem do utrzymania prawidłowego funkcjonowania wspólnoty i w żadnej mierze nie prowadzi do nakładania na nią żadnych zobowiązań, o których stanowi art. 22 ust. 3 ustawy z dnia z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 j.t.). Wystarczające jest zatem, w myśl art. 201 K.c., wyrażenie zgody na wytoczenie takiego powództwa przez większość współwłaścicieli bądź też udzielenie stosownego pełnomocnictwa do tej czynności fachowemu pełnomocnikowi.

Aby uniknąć takich sytuacji, jednym z możliwych rozwiązań w sytuacji, gdy sukcesywnie dochodzi do wyodrębnienia lokali, jest przyjęcie w pierwszym akcie notarialnym – umowie, iż zarząd nieruchomością wspólną sprawowany będzie w oparciu o uregulowania wynikające z IV rozdziału ustawy o własności lokali. W ten sposób możliwe jest wyłączenie zasady jednomyślności w przypadku czynności przekraczających zwykły zarząd. Taki sposób zarządu będzie miał zastosowanie wobec kolejnych nabywców lokali.

Możliwe jest także wprowadzenie tej zasady później, w formie umowy notarialnej. Przyjmuje się bowiem, że odstąpienie od zasady jednomyślności nie narusza norm przepisów powszechnie obowiązujących (iuris cogentis), o ile nastąpi to w sposób prawem przewidziany, czyli na gruncie art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali. Dlatego właściciele lokali w małej wspólnocie mają możliwość zmiany sposobu zarządu. Co więcej mogą również zdecydować, że w określonej sprawie uchwały zapadać będą większością głosów liczoną według zasady „jeden właściciel = jeden głos”.

Jeśli wyłączona zostanie zasada jednomyślności, to właściciel lokalu niezadowolony z decyzji większościowego udziałowca może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

Nieuiszczanie opłat z tytułu kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej przez jednego ze współwłaścicieli

Co do ostatniego pytania: żądanie eksmisji właściciela lokalu w związku z jego zachowaniem jest moim zdaniem wykluczone. Teoretycznie jednak za brak opłat z tytułu kosztów utrzymania jego nieruchomości i nieruchomości wspólnej, do których jest zobowiązany, można żądać zlicytowania jego mieszkania.

Zgodnie z art. 16 (stosowanym odpowiednio do małej wspólnoty) ustawy o własności lokali:

1. Jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości.
2. Właścicielowi, którego lokal został sprzedany, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego.

Jest to jednak możliwość teoretyczna, która nie powstanie, jeżeli postać zachowania właściciela lokalu nie ma charakteru rażącego i uporczywego.