Co zrobić, gdy spadkobiercy nie mogą się dogadać w sprawie odziedziczonego mieszkania?

Pierwszy krąg spadkobierców ustawowych, formalne objęcie spadku

Sprawy majątkowe, w tym spadkowe budzą często wiele emocji i trudności. Dużym plusem i ułatwieniem jest, gdy strony są zgodne i nie walczą ze sobą, a widzę, że u Państwa niestety jest inaczej.

Zgodnie z art. 931 Kodeksu cywilnego (K.c.) w pierwszej kolejności do spadku powołane są dzieci spadkodawcy oraz małżonek. Dziedziczą oni w częściach równych, jednak udział małżonka dziedziczącego w zbiegu z dziećmi wynosi minimum ¼. Natomiast jeśli dziecko spadkodawcy nie dożyło otwarcia spadku, jego udział przypada w udziale jego zstępnym. W Pani przypadku jest dwóch spadkobierców i każde z Państwa ma połowę udziału w mieszkaniu. Nie wiem, czy było przeprowadzane postępowanie spadkowe, ale żeby podjąć jakiekolwiek dalsze działania, niezbędne jest posiadanie postanowienia o nabyciu spadku lub też akt poświadczenia dziedziczenia sporządzony przez notariusza.

Podział majątku spadkowego i zniesienie współwłasności

Istnieje kilka sposobów dotyczących podziału spadku. Najtrudniejszy przypadek zachodzi wówczas, gdy w skład spadku wchodzi nieruchomość, co ma miejsce dość często. Nieruchomość najczęściej jest jedna, co przy kilku spadkobiercach potrafi przysporzyć wielu kłopotów i stać się powodem niejednej kłótni. W przypadku nieruchomości możliwości są następujące:

• fizyczny podział (jeśli jest to możliwe),
• podział do korzystania,
• przyznanie nieruchomości jednemu lub więcej spadkobiercom z obowiązkiem spłaty pozostałych,
• przyznanie nieruchomości jednemu ze spadkobierców bez obowiązku spłaty,
• sprzedaż licytacyjna i podział uzyskanych środków.

Nie ma czegoś takiego jak prawo pierwokupu w przypadku nieruchomości wchodzącej w skład majątku spadkowego. Pani brat może dysponować swoim udziałem, jak chce, może go komuś podarować, może sprzedać. Ale może to zrobić jedynie ze swoim udziałem, a nie całym mieszkaniem. Jeśli chce Pani przejąć mieszkanie i spłacić brata, a on nie chce się zgodzić, powinna Pani założyć sprawę o podział majątku spadkowego i zniesienie współwłasności przez przyznanie Pani własności nieruchomości z obowiązkiem spłaty na rzecz brata. W takich sprawach najważniejsza jest wycena nieruchomości, gdyż od tego zależy wielkość spłaty. Najczęściej korzysta się z opinii biegłego, który stwierdza, jaka jest wartość, i zostanie Pani zobowiązana do zapłaty na rzecz brata połowy tej kwoty, a mieszkanie stanie się Pani wyłączną własnością.

Wymeldowanie z mieszkania osób, które od dawna tam nie mieszkają

Co do kwestii wymeldowania – tu mogę Panią uspokoić, gdyż zameldowanie nie ma wpływu na prawo własności nieruchomości, a jedynie stanowi administracyjne potwierdzenie dla celów urzędowych. Jeśli zależy Pani na wymeldowaniu, to sprawa wygląda następująco.

Kwestia zameldowania została uregulowana w ustawie o ewidencji ludności (zwanej dalej ustawą). Na podstawie art. 24 ustawy każdy obywatel jest zobowiązany wykonywać obowiązek meldunkowy, który polega na zameldowaniu się w miejscu pobytu stałego lub czasowego, wymeldowaniu się. Aby móc się zameldować, potrzebny jest tytuł prawny do mieszkania w danym miejscu, którym może być prawo własności, umowa najmu, dzierżawy, użyczenia. Już to samo jest podstawą do zameldowania.

Procedura wymeldowania w teorii nie jest zbyt skomplikowana. Podstawą do tego jest fakt, że obecnie ci lokatorzy tam już nie mieszkają. Zgodnie z art. 35 ustawy organ gminy wydaje z urzędu lub na wniosek właściciela decyzję w sprawie wymeldowania obywatela, który opuścił miejsce pobytu stałego i nie dopełnił obowiązku wymeldowania się.

Tego typu sprawy nie należą obecnie do rzadkości. Najczęściej występuje w nich jedna trudność – wykazanie, iż dana osoba się wyprowadziła i mieszka gdzie indziej. Nie istnieje żaden sztywny termin, po upływie którego można dokonać wymeldowania, choć w niektórych urzędach przyjmują sztywną granicę np. 3 miesięcy. W opisanym przypadku termin jest naprawdę długi i liczony w latach. W orzecznictwie sądowym stwierdzono, iż potrzebne jest, aby opuszczenie lokalu mało charakter dobrowolny i trwały. Podkreślił to Naczelny Sąd Administracyjny w swoich orzeczeniach : z dnia 3 kwietnia 2000 r., sygn. V SA 1784/99 lub z 23 kwietnia 2001 r., sygn. V SA 3169/00.

Tak więc można wymeldować, ale to wymaga wykazania, że brat i członkowie jego rodziny tam nie mieszkają.

Rozliczenie opłat między współwłaścicielami mieszkania

Co do kwestii rachunków – jako że obydwoje są Państwo współwłaścicielami mieszkania, powinni Państwo ponosić te koszty po połowie. Jeśli będzie Pani ponosić je sama, do czasu zniesienia współwłasności ma Pani prawo domagać się od brata zwrotu połowy kosztów utrzymania mieszkania, w tym rachunków. Jeśli nie zapłaci ich dobrowolnie, ma Pani prawo złożyć pozew do sądu. Może to być też ewentualnie argument dla brata, żeby skłonić go do sprzedaży Pani swojego udziału w mieszkaniu. Jeśli chodzi o rachunki, to niestety musi je Pani opłacać, żeby uniknąć negatywnych konsekwencji, jednakże przysługiwać Pani będzie roszczenie wobec niego o zwrot połowy, gdyż każdy ze współwłaścicieli powinien ponosić koszty stosownie do wielkości swojego udziału.

Reasumując: Jeśli ktoś chce znieść współwłasność, to sąd ją znosi. Czyli jeśli którykolwiek ze współwłaścicieli (spadkobierców) zażąda podziału nieruchomości wspólnej, to sąd tego dokona nawet wbrew woli pozostałych (tu Pani brata). Kwestią otwartą pozostaje, w jaki sposób sąd podzieli nieruchomość. W tym wypadku tak naprawdę sensowne są dwie opcje: jedno z Państwa spłaca drugie i bierze całość, albo też sprzedaż mieszkania i podział pieniędzy (uprzedzam, że to się robi przez komornika, co generuje koszty).

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 10 kwietnia 1974 r. o ewidencji ludności i dowodach osobistych - Dz.U. 1974 nr 14 poz. 85