Co z osobą po licytacji komorniczej mieszkania?

Przybicie i postanowienie o przysądzeniu własności

Z formalnego punktu widzenia zakładam, iż po zakończeniu licytacji powinno nastąpić przybicie – zgodnie z art. 987 i nast. Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.):

„Art. 987 [Udzielenie przybicia] Po zamknięciu przetargu sąd w osobie sędziego albo referendarz sądowy, pod którego nadzorem odbywa się licytacja, wydaje na posiedzeniu jawnym postanowienie co do przybicia na rzecz licytanta, który zaofiarował najwyższą cenę, po wysłuchaniu tak jego, jak i obecnych uczestników.”

Oczywiście, można składać zażalenie, ale trzeba mieć podstawy prawne, a nie wiem także, co się stało i jaka była droga, która doprowadziła do zlicytowania mieszkania. Nie mogę jednak ukrywać, iż sytuacja prawna nie jest najlepsza. Zakładam także, iż ma Pani prawo do reprezentowania mamy w czynnościach postępowania cywilnego i egzekucyjnego.

Następnie, po udzieleniu przybicia, sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności, które będzie podstawą do składania wniosków przez nabywcę lokalu do komornika o eksmisję Pani mamy i będzie miał na to podstawę prawną w art. 999 K.p.c. – taka eksmisja formalnie grozi Pani mamie:

„Art. 998 [Podstawa przysądzenia; zaskarżenie]

§ 1. Po uprawomocnieniu się przybicia i wykonaniu przez nabywcę warunków licytacyjnych lub postanowienia o ustaleniu ceny nabycia i wpłaceniu całej ceny przez Skarb Państwa sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności.

§ 2. Na postanowienie co do przysądzenia własności przysługuje zażalenie. Podstawą zażalenia nie mogą być uchybienia sprzed uprawomocnienia się przybicia.

Art. 999 [Skutki]

§ 1. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność na nabywcę i jest tytułem do ujawnienia na rzecz nabywcy prawa własności w katastrze nieruchomości oraz przez wpis w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentu do zbioru dokumentów. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności jest tytułem wykonawczym do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości i opróżnienia znajdujących się na tej nieruchomości pomieszczeń bez potrzeby nadania mu klauzuli wykonalności. Przepis art. 791 stosuje się odpowiednio.

§ 2. Od chwili uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności na rzecz nabywcy należą do niego pożytki z nieruchomości. Powtarzające się daniny publiczne przypadające z nieruchomości od dnia prawomocności postanowienia o przysądzeniu własności ponosi nabywca. Świadczenia publicznoprawne niepowtarzające się nabywca ponosi tylko wtedy, gdy ich płatność przypada w dniu uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności lub po tym dniu.”

Postępowanie eksmisyjne

Samą eksmisję komornik przeprowadza zgodnie z podstawowym art. 1046 K.p.c.:

„Art. 1046 [Wydanie nieruchomości]

§ 1. Jeżeli dłużnik ma wydać nieruchomość lub statek albo opróżnić pomieszczenie, komornik sądu, w którego okręgu rzeczy te się znajdują, wezwie dłużnika do dobrowolnego wykonania tego obowiązku w wyznaczonym stosownie do okoliczności terminie, po którego bezskutecznym upływie dokona czynności potrzebnych do wprowadzenia wierzyciela w posiadanie. (…)

§ 4. Wykonując obowiązek opróżnienia lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika na podstawie tytułu wykonawczego, z którego nie wynika uprawnienie dłużnika do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu lub prawo do lokalu zamiennego, komornik usunie dłużnika do innego lokalu lub pomieszczenia, do którego dłużnikowi przysługuje tytuł prawny i w którym może on zamieszkać. Jeżeli dłużnikowi nie przysługuje tytuł prawny do innego lokalu lub pomieszczenia, w którym może zamieszkać, komornik wstrzyma się z dokonaniem czynności do czasu, gdy gmina właściwa ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu, na wniosek komornika, wskaże dłużnikowi tymczasowe pomieszczenie. (…)

§ 5. Komornik nie może wstrzymać się z dokonaniem czynności, jeżeli wierzyciel lub dłużnik albo osoba trzecia wskaże pomieszczenie odpowiadające wymogom tymczasowego pomieszczenia.

§ 5¹. Jeżeli dłużnikowi nie przysługuje prawo do tymczasowego pomieszczenia, komornik usunie dłużnika do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe, wskazanej na wniosek komornika przez gminę właściwą ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu. (…)

§ 9. Przeprowadzając egzekucję, komornik usunie ruchomości niebędące przedmiotem egzekucji i odda je dłużnikowi, a w razie jego nieobecności pozostawi osobie dorosłej spośród jego domowników, gdyby zaś i to nie było możliwe, ustanowi dozorcę, pouczając go o obowiązkach i prawach dozorcy ustanowionego przy zajęciu ruchomości, i odda mu usunięte ruchomości na przechowanie na koszt dłużnika.

§ 10. Jeżeli na wezwanie dozorcy dłużnik w wyznaczonym terminie, nie krótszym niż 30 dni, nie odbierze ruchomości, sąd na wniosek dozorcy i po wysłuchaniu dłużnika nakaże ich sprzedaż, a jeżeli ruchomości nie przedstawiają wartości handlowej lub sprzedaż okaże się bezskuteczna, sąd wskaże inny sposób rozporządzenia rzeczą, nie wyłączając ich zniszczenia.

§ 11. Minister Sprawiedliwości określi, w drodze rozporządzenia, szczegółowy tryb postępowania w sprawach o opróżnienie lokalu, lub pomieszczenia albo o wydanie nieruchomości, mając na względzie ochronę przed bezdomnością osób eksmitowanych oraz sprawne prowadzenie egzekucji.”

Eksmisja dłużnika bez uprawnienia do lokalu socjalnego

Z Pani opisu wynika, że mamie nie przysługuje prawo do lokalu socjalnego. Domyślam się, że nie było to specjalne postępowanie sądowe o eksmisję, tylko sprzedaż lokalu w drodze postępowania egzekucyjnego. Takie postanowienie stanowi już tytuł do przeprowadzenia eksmisji. Sąd nie miał więc kiedy orzekać o takim uprawnieniu, tylko komornik prowadził czynności licytacyjne. Podała Pani, że „sprzedano mieszkanie mojej mamy”, czyli była jego właścicielką. Sąd nie jest zobowiązany do przyznania uprawnienia do zawarcia umowy najmu socjalnego w przypadku osób, które utraciły tytuł prawny do lokalu niewchodzącego w skład publicznego zasobu mieszkaniowego – czyli mieszkań gminy. Jeżeli, więc to było jej mieszkanie, a nie tylko wynajmowane od gminy, to sąd nie musi o tym orzekać.

Komornik przy wykonywaniu swoich obowiązków powinien właśnie potwierdzić brak uprawnienia do lokalu socjalnego i wnieść do gminy o ustalenie i wskazanie tzw. pomieszczenia tymczasowego (art. 1046 § 4 K.p.c.).

Komornik będzie więc zwracał się do Pani mamy, jako strony postępowania, najpierw o wydanie lokalu mieszkalnego, potem o podanie adresu innego pomieszczenia, gdzie będzie mógł przenieść ruchomości i także osobę Pani mamy. Moim zdaniem, należy odpowiadać na pisma komornika i podać, że nie ma się prawa do lokalu socjalnego, nie ma się gdzie wyprowadzić i prosi się o skierowanie przez komornika wniosku o ustalenie dla Pani mamy prawa do lokalu tymczasowego. Do tego czasu komornik powinien wstrzymać czynności eksmisyjne. W międzyczasie, ale po wniosku nabywcy o eksmisję, komornik może także dokonać oględzin osobiście i doręczyć wniosek o wydanie lokalu.

Warunki bytowe w lokalu tymczasowym

Muszę jednak podać, iż wspomniane pomieszczenie tymczasowe, to lokal opisany w art. 2 ust.1 pkt 5a) ustawy z dnia 21.06.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego:

„5a) tymczasowym pomieszczeniu – należy przez to rozumieć pomieszczenie nadające się do zamieszkania, posiadające dostęp do źródła zaopatrzenia w wodę i do ustępu, chociażby te urządzenia znajdowały się poza budynkiem, oświetlenie naturalne i elektryczne, możliwość ogrzewania, niezawilgocone przegrody budowlane oraz zapewniające możliwość zainstalowania urządzenia do gotowania posiłków, zapewniające co najmniej 5 m² powierzchni mieszkalnej na jedną osobę i w miarę możności znajdujące się w tej samej lub pobliskiej miejscowości, w której dotychczas zamieszkiwały osoby przekwaterowywane; (…).”

A zatem standard takiego lokalu będzie mniejszy niż obecnie zajmowanego przez Pani mamę.

Z praktyki komorniczej wynika także, iż lokal tymczasowy mogą dostarczyć także inne osoby (art. 1046 § 5 K.p.c.) – nawet nowy nabywca, który może nim dysponować i to zaproponować. Wtedy przeniesienie eksmitowanego dokonuje się do tego lokalu.

Inne rozwiązania – dom pomocy społecznej dla osoby chorej

Pani opis nie był zbyt szczegółowy i ramy tej opinii niekoniecznie pozwalają na pełną oceną problemu, ale nie jest wykluczone, iż powinna Pani uporządkować podział majątku wspólnego po rozwodzie oraz kwestię meldunku byłego męża. Jest przecież możliwe wymeldowanie z urzędu, ale nie wiem także, jak często przebywa on w mieszkaniu. To są jednak kwestie osobne i tylko informacyjnie jej sygnalizuję.

Rozumiejąc niechęć do domów opieki społecznej, w obliczu formalnej groźby eksmisji, nie powinna Pani jednak całkowicie tego wykluczać. Nie zawsze bowiem taka opinia jest uzasadniona. Zwłaszcza wobec skutecznej już licytacji. W przeciwnym wypadku musi się Pani pogodzić z możliwością zmiany standardu życia poprzez zamieszkanie mamy w pomieszczeniu tymczasowym. Chociaż może to być także bardzo odległa perspektywa poprzez ogólnie znane braki w lokalach gminy.