Sprzedaż mieszkania osoby ubezwłasnowolnionej - co zrobić i o czym pamiętać?

Pani Kamila poinformowała nas, że jej mama prawdopodobnie zostanie całkowicie ubezwłasnowolniona, pani Kamila złożyła już dokumenty. Mama pani Kamili jest w ostatniej fazie Alzheimera. Ma opiekunkę od 2 lat, ale pani Kamila nie daje już rady jej utrzymywać. Pani Kamila wyjaśniła nam, że jej mama mieszka w innym mieście i chciałaby ją umieścić w prywatnym domu opieki. W związku z tym zadała nam kilka pytań: „Co z majątkiem osoby ubezwłasnowolnionej? Czy będę musiała zadbać o jej dom, czy mogę go sprzedać? Nieruchomość mam wpisaną w testamencie (tata nie żyje, pozostała jedynie moja bratanica, wiem o zachowku). Co, jeśli mama nie da rady przyjść do sądu?”.

Sprzedaż mieszkania przed ubezwłasnowolnieniem

W pierwszej kolejności pozwolę sobie wskazać, iż dla potrzeb niniejszej opinii przyjmuję, że dom formalnie stanowi własność mamy pani Kamili. Zachodzi jednak pytanie, czy w całości, czy w części. Jeżeli w części, wówczas, jak mniemam, pani Kamila jest drugim współwłaścicielem (pani Kamila wskazuje bowiem na testament sporządzony przez ojca).

Mniemam, że stan zdrowia mamy pani Kamili (aktualnie) jest na tyle zły, że nie ma możliwości, by mama była stroną umowy kupna-sprzedaży, a także jakiejkolwiek innej umowy. Pani Kamila wskazuje na ostatnią fazę Alzheimera. Powyższe z kolei powoduje, że, jak można domniemywać, mama pani Kamili nie ma świadomości tego, co się wokół niej dzieje, co z kolei skutkuje niemożnością zawarcia jakiejkolwiek czynności wymagającej formy aktu notarialnego. Notariusz bowiem odmówi sporządzenia umowy kupna-sprzedaży, względnie przyjęcia pełnomocnictwa. Jedyną szansą sprzedaży mieszkania przed ubezwłasnowolnieniem mamy jest dysponowanie przez panią Kamilę pełnomocnictwem swojej mamy w formie aktu notarialnego do czynności sprzedaży nieruchomości.

Ubezwłasnowolnienie matki i ustanowienie córki opiekunem prawnym

Z chwilą ubezwłasnowolnienia mamy pani Kamili należy się spodziewać tego, że pani Kamila zostanie jej opiekunem prawnym. Opiekun sprawuje pieczę nad osobą i majątkiem pozostającego pod opieką; podlega przy tym nadzorowi sądu opiekuńczego. Najważniejsze znaczenie ma jednak przepis art. 156 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, zgodnie z którym „opiekun powinien uzyskiwać zezwolenie sądu opiekuńczego we wszelkich ważniejszych sprawach, które dotyczą osoby lub majątku małoletniego”.

Sprzedaż mieszkania matki po jej ubezwłasnowolnieniu

Innymi słowy, by sprzedać mieszkanie mamy po jej ubezwłasnowolnieniu, pani Kamila będzie musiała uzyskać zgodę sądu na taką czynność. Sąd, owszem, może wyrazić zgodę, ale jedynie wówczas, jeżeli uzna, że działanie to ma na celu zabezpieczenie interesów podopiecznego, a poza tym, że nie ma szans na wynajem mieszkania. Nadto, jeżeli taka zgoda zostanie udzielona, to wówczas winna zostać wskazana kwota, poniżej której notariusz nie będzie mógł sporządzić aktu notarialnego. Tym samym dojdzie do zabezpieczenia interesów mamy pani Kamili, by sprzedaż nie nastąpiła na zasadach uznanych przez panią Kamilę i w pełni swobodnie. To z kolei może wpłynąć na długość takiego postępowania, ponieważ sąd winien w tym zakresie wspierać się opinią biegłego rzeczoznawcy sądowego na okoliczność ustalenia wartości nieruchomości, poniżej której jej sprzedaż nie będzie możliwa.

Uzyskanie zgody sądu opiekuńczego na sprzedaż nieruchomości należącej do osoby ubezwłasnowolnionej

Jako opiekun prawny pani Kamila będzie mogła wnosić o wyrażenie zgody na sprzedaż nieruchomości do sądu opiekuńczego (sąd rejonowy wydział rodzinny i nieletnich) właściwego dla miejsca zamieszkania mamy. Opłata sądowa od wniosku wynosi 40 zł.

Jeżeli chodzi o obecność mamy pani Kamili na rozprawie, to sąd zadecyduje, czy mama pani Kamili winna być przesłuchiwana w sądzie, czy też w jej miejscu zamieszkania. Nie widzę jednak przeszkód, by przesłuchanie odbyło się w jej miejscu zamieszkania. Zanim jednak sąd oceni, czy mama winna być przesłuchiwana w sprawie, będzie posiłkował się opinią biegłych w zakresie psychologii i psychiatrii na okoliczność ustalenia, czy zasadne jest doręczenie mamie pism sądowych, a także, czy zasadne jest jej przesłuchanie. Powyższe powoduje, że, jak sama pani Kamila widzi, nie sposób przeprowadzić czynności założonej przez panią Kamilę bez większych komplikacji.

Jak podkreśla się w orzecznictwie: „sąd opiekuńczy, rozpoznając wniosek kuratora absentis i zezwolenie na dokonanie czynności prawnej, przekraczającej zakres zwykłego zarządu majątkiem podopiecznego (art. 156 k.r.o. w zw. z art. 178 § 2 k.r.o.), musi rozpatrzyć, czy planowana czynność prawna, ma na celu ochronę praw podopiecznego, a m.in. szeroko rozumianych jego praw majątkowych (art. 184 § 1 k.r.o.), oraz, czy jest korzystna i celowa dla niego, a także, czy odpowiada względom gospodarczym” (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 24 lutego 1995 r., sygn. akt II CRN 155/94). W mojej ocenie zasadne jest powoływanie się na wolę matki sprzed choroby.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy - Dz.U. 1964 nr 9 poz. 59
2. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 24 lutego 1995 r., sygn. akt II CRN 155/94