Choroba Alzheimera a sprzedaż wspólnej nieruchomości

Sprzedaż mieszkania z współwłasnością

Rozumiem, że przedmiotowy lokal mieszkalny należał do majątku wspólnego Pana dziadków. Tym samym należy stwierdzić, iż aktualnie Pan i Pańska babcia jesteście współwłaścicielami w częściach ułamkowych tego lokalu.

Sprzedaż nieruchomości wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli i równoczesnej obecności u notariusza sporządzającego umowę sprzedaży. Ewentualnie współwłaściciela przy sprzedaży nieruchomości może reprezentować pełnomocnik. Niemniej pełnomocnictwo do sprzedaży nieruchomości również wymaga zachowania formy aktu notarialnego.

Nie ma więc możliwości, by sprzedał Pan mieszkanie samodzielnie bez udziału babci.

Umowa sprzedaży nieruchomości zawarta z osobą niemającą zdolności do czynności prawnej

Mając na uwadze chorobę Pańskiej babci, może powstać wątpliwości, czy jest ona zdolna do powzięcia świadomej decyzji i swobodnego wyrażenia swojej woli (tj. czy jest zdolna do dokonania czynności prawnej). Zgodnie z naszym prawem notariusz ma obowiązek odmówić dokonania czynności notarialnej, jeżeli poweźmie wątpliwość, czy jej strona ma zdolność do czynności prawnych. Oczywiście momentem rozstrzygającym jest chwila sporządzenia aktu notarialnego, tj. czy w tej chwili strona umowy miała możliwość podjęcia świadomej decyzji i zrozumienia skutków prawnych swojego oświadczenia.

Umowa zawarta z osobą niemającą zdolności do czynności prawnej jest umową nieważną z mocy samego prawa.

Tym samym, jeśli notariusz odmówi sporządzenia pełnomocnictwa do sprzedaży nieruchomości, czy umowy sprzedaży, gdyż poweźmie wątpliwość co do poczytalności babci, to pozostanie tylko próba uzyskania zgody sądu opiekuńczego na sprzedaż nieruchomości po uprzednim ubezwłasnowolnieniu babci.

Ubezwłasnowolnienie całkowite i ubezwłasnowolnienie częściowe

W polskim systemie prawnym wyróżnia się ubezwłasnowolnienie całkowite i ubezwłasnowolnienie częściowe.

Osoba, która ukończyła lat trzynaście, może być ubezwłasnowolniona całkowicie, jeżeli wskutek choroby psychicznej, niedorozwoju umysłowego albo innego rodzaju zaburzeń psychicznych, w szczególności pijaństwa lub narkomanii, nie jest w stanie kierować swym postępowaniem (art. 13 Kodeksu postępowania cywilnego, zwany dalej „K.p.c.”).

Osoba pełnoletnia może być ubezwłasnowolniona częściowo z powodu choroby psychicznej, niedorozwoju umysłowego albo innego rodzaju zaburzeń psychicznych, w szczególności pijaństwa lub narkomanii, jeżeli stan tej osoby nie uzasadnia ubezwłasnowolnienia całkowitego, lecz potrzebna jest pomoc do prowadzenia jej spraw (art. 16 K.p.c.).

Orzeczenie o ubezwłasnowolnieniu wydaje sąd okręgowy (w składzie trzech sędziów zawodowych) po przeprowadzeniu postępowania.

Jak ubezwłasnowolnić babcię?

Sąd wszczyna postępowanie na wniosek. Z wnioskiem mogą wystąpić małżonek, krewni w linii prostej (czyli rodzice, dzieci, wnuki itd.) lub rodzeństwo.

Wnioskodawca musi wykazać, iż ubezwłasnowolnienie jest uzasadnione okolicznościami faktycznymi. Przede wszystkim musi więc on udowodnić, że w danym przypadku zachodzą przesłanki ubezwłasnowolnia całkowitego lub przynajmniej częściowego. W przeciwnym razie wniosek zostanie oddalony. W tym celu należy przedstawić dokumentację medyczną osoby, której wniosek dotyczy.

Musi Pan pamiętać, że proces orzekania o ubezwłasnowolnieniu jest procesem złożonym, wieloetapowym. Sąd nie może poprzestać tylko wysłuchaniu argumentów wnioskodawcy, lecz musi ustalić, czy dana osoba rzeczywiście cierpi na wskazane we wniosku schorzenie oraz czy schorzenie to uniemożliwia lub przynajmniej utrudnia prowadzenie spraw tej osobie.

Powyższe ustalenia niewątpliwie wymagają wiadomości specjalnych, stąd nie obejdzie się bez powołania biegłego psychiatry i zapoznania się z historią choroby osoby, która ma zostać ubezwłasnowolniona.

Wniosek należy złożyć do sądu okręgowego właściwego ze względu na miejsce zamieszkania babci. Opłata sądowa od wniosku wynosi 40 zł.

Po ubezwłasnowolnieniu babci sąd rejonowy miejsca zamieszkania babci ustanowi dla niej opiekuna lub kuratora. Następnie opiekun (kurator) będzie mógł dopiero wystąpić do sądu o wyrażenie zgody na sprzedaż przedmiotowej nieruchomości.