Cesja partycypacji i zmiana najemcy mieszkania w budynku TBS

Przeniesienie praw partycypacji w TBS 

Zgodnie z art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 27 sierpnia 2004 r. o zmianie ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego oraz o zmianie niektórych innych ustaw art. 29a w brzmieniu obecnie obowiązującym ma zastosowanie do przedsięwzięć inwestycyjno-budowlanych począwszy od dnia 1 stycznia 2005 r.

Wyjątkowo może się zdarzyć, iż prawo do przeniesienia praw partycypacji w TBS w stosunku do umów zawartych przed dniem 1 stycznia 2005 r. jest wyłączone w drodze umowy pomiędzy członkiem TBS a TBS. Wyłączenie takie zawarte jednak musi być w umowie, którą podpisał Pan z TBS.

W Pańskiej sytuacji, gdy zawarł Pan umowę z TBS przed 2005 r., najlepszą i jedyną dopuszczalną formą przeniesienia praw z TBS, tj. praw partycypacji w kosztach budowy, jest zwarcie umowy cesji tychże praw pomiędzy dotychczasowym i nowym członkiem TBS. Podstawę do zawarcia takiej umowy stanowi art. 509 Kodeksu cywilnego. Umowa taka winna być zawarta na piśmie, najlepiej w formie aktu notarialnego. W przypadku zawarcia takiej umowy strony ustalają wartość odstępnego. Wartość tę strony ustalają wspólnie i w dowolny sposób, nie ma tutaj żadnych wskaźników, według których następuje wyliczenie wysokości odstępnego. Odstępne można tu porównać do ceny zakupu lokalu własnościowego. W przypadku dokonania cesji i uzyskania odstępnego na osobie, która scedowała swoje prawa, czyli Panu, ciąży obowiązek zgłoszenia tej czynności do urzędu skarbowego i rozliczenia podatku dochodowego od osób fizycznych, a na kupującym obowiązek zgłoszenia i zapłaty 1% podatku od czynności cywilnoprawnych. Przystępując do aktu notarialnego, proszę zadbać o to, by był już Pan wymeldowany z mieszkania, lub też proszę dokonać zastrzeżenia w akcie, iż terminie do … dni dokona Pan wymeldowania z lokalu.

Zwrot kwoty partycypacji uiszczonej w chwili zawarcia umowy z TBS

Proszę jedynie pamiętać, że oficjalnie jako najemca TBS nie ma Pan prawa do sprzedaży lokalu, bowiem nie jest Pan jego właścicielem prawnym i przysługuje Panu jedynie prawo wskazania nowego najemcy. Działania zmierzające do „odsprzedaży” lokalu de facto są nielegalne, jednakże ponieważ ustawa przed 2005 r. nie zawierała zapisu art. 29a, obrót mieszkaniami TBS kwitnie i osoby zawierające takie umowy nie są z tego powodu ścigane.

Zwrot kwoty partycypacji w kosztach budowy, którą uiścił Pan w chwili zawarcia umowy z TBS, następuje zgodnie z przepisami ustawy, w kwocie wyliczonej w oparciu o aktualną wartość odtworzeniową lokalu. Kwota partycypacji w dniu zwrotu powinna odpowiadać kwocie stanowiącej odsetek aktualnej wartości odtworzeniowej lokalu, równy udziałowi wniesionej przez najemcę kwoty partycypacji w kosztach budowy lokalu w 2004 r. Wysokość wskaźnika przeliczeniowego ustalana jest w oparciu o postanowienia art. 2 ust. 1 pkt 12 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. ochronie praw lokatorów oraz wytyczne Prezesa Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast. Podstawą do wyliczenia wysokości wskaźnika przeliczeniowego jest przeciętny w danym powiecie koszt budowy 1 m² powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego, przy ustalaniu wielkości wskaźnika uwzględniany jest także wzrost cen towarów i usług konsumpcyjnych dla właściwego województwa.

Zwrot kaucji pobranej przez TBS

Zgodnie z art. 32 umowa najmu zawierana z TBS może przewidywać obowiązek wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu, istniejących w dniu opróżnienia lokalu. Na tej podstawie zobowiązany Pan był dokonać wpłaty kaucji na rzecz TBS. Wysokość kaucji ustalona została zgodnie z przepisami ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 6 ust. 1 tej ustawy „kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu”. Zwrot zwaloryzowanej kaucji następuje w kwocie równej iloczynowi kwoty miesięcznego czynszu obowiązującego w dniu zwrotu kaucji i krotności czynszu przyjętej przy pobieraniu kaucji, jednak w kwocie nie niższej niż kaucja pobrana. „Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu” (art. 6 ust. 4). W związku z tym TBS zwróci Panu wpłaconą kaucję.