Budynki postawione częściowo na gruncie sąsiada a zasiedzenie

Rodzice pana Piotra byli właścicielami działki, na której od 40 lat stoi dom. Działka z uwagi na swoje ukształtowanie (jest wąska) została przez jego ojca poszerzona o 4 m z części należącej do sąsiada. Tam też został postawiony płot oddzielający dwie działki. Wszystko odbyło się za zgodą sąsiada, który pisemnie oświadczył, że oddaje ten kawałek rodzicom pana Piotra w darowiźnie. Sąsiad zmarł przed kilku laty, a nieruchomość odziedziczyły jego 3 córki. Pan Piotr od niedawna jest właścicielem tej nieruchomości i chciałby „wyprostowanie” stan prawny, pyta więc, jak to zrobić. Zaproponował nowym właścicielkom nieruchomości, że odkupi ten kawałek, jednak nie było odzewu z ich strony. Pan Piotr chciałby wiedzieć, czy mógłby ten problem rozwiązać, powołując się na zasiedzenie, czy będzie jednak zmuszony cofnąć płot i wyburzyć fragment budynku gospodarczego.

Zasiedzenie nieruchomości gruntowej

Na wstępie muszę wskazać, że z punktu widzenia interesu pana Piotra błędem było zwracanie się do córek sąsiada o sprzedaż nieruchomości. Mam jedynie nadzieję, że swojego zapytania pan Piotr nie wysłał w mailu, SMS czy też listownie, a jedynie ustnie zapytał o to współwłaścicielki. Takie działanie bowiem świadczy o tym, że nie czuje się on posiadaczem samoistnym spornego pasa ziemi. O ile z tego uda się „wyplątać” i jakoś pominąć ten temat w sporze, względnie sąsiadki nie będą miały żądnego dowodu na próbę zakupu gruntu, to uważam, że przesłanki do zasiedzenia są w tej sprawie spełnione.

Istotny w sprawie jest przepis art. 172 K.c., zgodnie z którym:

„Art. 172. § 1. Posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie).

§ 2. Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.”

Umowa mająca na celu przeniesienie własności nieruchomości bez zachowania formy aktu notarialnego

W opisanym przypadku mamy do czynienia z posiadaniem w złej wierze. Nie ulega zatem wątpliwości, iż niezbędny jest upływ lat trzydziestu. Stwierdzić należy, iż rodzice pana Piotra weszli w posiadanie nieruchomości na skutek darowizny, ale bez zachowania formy aktu notarialnego. W takiej sytuacji, zgodnie z utartym orzecznictwem Sądu Najwyższego, nie może mieć w tej sprawie zastosowania krótszy, czyli 20-letni, termin zasiedzenia. Wskazać należy na pogląd wyrażony przez Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 6 grudnia 1991 r., sygn. akt III CZP 108/91, zgodnie z którym „osoba, która weszła w posiadanie nieruchomości na podstawie umowy mającej na celu przeniesienie własności zawartej bez zachowania formy aktu notarialnego nie jest samoistnym posiadaczem w dobrej wierze.”

Posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny).

Przesłanki zasiedzenia

Poniżej wskażę na dwie przesłanki zasiedzenia. Pierwsza z nich to posiadanie.

Niezbędne do nabycia prawa własności nieruchomości w drodze zasiedzenia jest posiadanie samoistne. Zgodnie z art. 336 K.c. – posiadaczem samoistnym nieruchomości jest ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel. Z posiadaniem samoistnym mamy do czynienia w sytuacji, kiedy posiadacz ma rzeczywistą możliwość władania nieruchomością. Władanie nieruchomością winno odpowiadać zakresowi uprawnień. Niezwykle istotny jest także fakt, jak otoczenie postrzega wolę władania nieruchomością będącą przedmiotem zasiedzenia jak właściciel we własnym imieniu (zgodnie z: postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 7 maja 1986 r. sygn. III CRN 60/86, orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 14 kwietnia 1961 r. sygn. CR 961/60). Nie ma przy tym znaczenia, czy samoistny posiadacz zdaje sobie sprawę z tego, że nie jest właścicielem nieruchomości. Przepis art. 339 K.c. wprowadza domniemanie, że ten, kto rzeczą faktycznie włada, jest posiadaczem samoistnym.

Druga przesłanka to upływ czasu. Do nabycia nieruchomości przez zasiedzenie konieczne jest, aby władający nieruchomością był jej posiadaczem, a także aby owo posiadanie trwało przez czas określony w art. 172 K.c. Zgodnie z art. 340 zdanie 1 K.c. domniemywa się ciągłość posiadania. Posiadacz samoistny nie jest zobowiązany udowadniać, iż posiada nieruchomość w sposób ciągły. Ciężar dowodu spoczywa natomiast na osobie, która twierdzi, że doszło do przerwy w posiadaniu. Wskazać należy na art. 340 zd. 2 K.c. zgodnie z którym niemożność posiadania wywołana przez przeszkodę przemijającą nie przerywa posiadania. W myśl art. 345 K.c. posiadanie przywrócone poczytuje się za nie przerwane.

Przeniesienie posiadania samoistnego podczas biegu zasiedzenia

W przypadku rodziny pana Piotra nie ma wątpliwości, iż nabycie nieruchomości przez zasiedzenie wymaga upływu 30 lat. Nadto pan Piotr podał, że doszło do przeniesienia posiadania samoistnego. Wskazać zatem należy na treść art. 176 K.c., zgodnie z którym:

„Art. 176. § 1. Jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swego poprzednika. Jeżeli jednak poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi przynajmniej lat trzydzieści.

§ 2. Przepisy powyższe stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy obecny posiadacz jest spadkobiercą poprzedniego posiadacza.”

Innymi słowy, jeżeli posiadanie nieruchomości przez rodziców pana Piotra zostało przeniesione na niego, w takiej sytuacji możliwe jest zastosowanie art. 176 K.c. Należy jednak pamiętać, iż w tym przypadku taka możliwość istnieje tylko wówczas, jeżeli czas posiadania pana Piotra łącznie z posiadaniem poprzedników (rodziców) wynosi 30 lat.

Dobra lub zła wiara w rozumieniu Kodeksu cywilnego przy ocenie czy zachodzą warunki do nabycia nieruchomości w drodze zasiedzenia

Co do zasady, zła lub dobra wiara w rozumieniu Kodeksu cywilnego nie odpowiada jego potocznemu znaczeniu. „Przy ocenie, czy zachodzą warunki do nabycia własności nieruchomości w drodze zasiedzenia, dobra wiara polega na usprawiedliwionym w danych okolicznościach przekonaniu posiadacza, że przysługuje mu takie prawo do władania rzeczą, jakie faktycznie wykonuje (orz. SN z 7 maja 1971 r., I CR 302/71, NP 4/73, s. 580).”* Posiadacz samoistny jest w złej wierze, jeżeli wiedział w chwili, kiedy obejmował w posiadanie nieruchomość, że nie jest jej właścicielem, równoważne ze złą wiarą jest nabycie nieruchomości poprzez czynność prawną przy niezachowaniu odpowiedniej formy prawnej tejże czynności, np. zakup nieruchomości bez zachowania formy aktu notarialnego. Podobne stanowisko zajął Sąd Najwyższy – Izba Cywilna w orzeczeniu z dnia 19 maja 1998 r.

Mając na uwadze, iż okres wymagany przez prawo minął, a spadkobierczynie nie zażądały wydania nieruchomości, w mojej ocenie doszło do nabycia nieruchomości przez zasiedzenie. Oczywiście dobrze byłoby gdyby pan Piotr dysponował pokwitowaniem opłaty podatku od nieruchomości, ale nie bez znaczenia dla niego jest gospodarowanie nieruchomością jak własną.

* Rudnicki Stanisław Najnowsze wydanie: Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga druga. Własność i inne prawa rzeczowe. Warszawa 2007 Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis (wydanie VIII) ss. 584

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 6 grudnia 1991 r., sygn. akt III CZP 108/91
3. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 7 maja 1986 r. sygn. III CRN 60/86
4. Orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 7 maja 1971 r., I CR 302/71