Budynek mieszkalno-usługowy – amortyzacja

Amortyzacja budynku wykorzystywanego przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą

Zgodnie z art. 22a ust. 1 „amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:

1) budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,

2) maszyny, urządzenia i środki transportu,

3) inne przedmioty

– o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi”.

Niemniej jednak art. 22f ust. 4 wskazuje, że „jeżeli tylko część nieruchomości, w tym budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego, jest wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej bądź wynajmowana lub wydzierżawiana – odpisów amortyzacyjnych dokonuje się w wysokości ustalonej od wartości początkowej nieruchomości, budynku lub lokalu odpowiadającej stosunkowi powierzchni użytkowej wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej, wynajmowanej lub wydzierżawianej, do ogólnej powierzchni użytkowej tej nieruchomości, budynku lub lokalu”.

Amortyzacja budynku mającego charakter mieszkalno-usługowy

Innymi słowy, w opisanej sytuacji, jedynie od części budynku mieszkalno-usługowego wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej dokonuje się odpisu.

Wskazuje Pan, iż przedmiotowy budynek ma charakter mieszkalno-usługowy, zakładam zatem, iż część usługowa ma charakter samodzielnego lokalu czy lokali niemieszkalnych.

Zgodnie z art. 22i ust. 1 „odpisów amortyzacyjnych od środków trwałych, z zastrzeżeniem art. 22j-22ł, dokonuje się przy zastosowaniu stawek amortyzacyjnych określonych w Wykazie stawek amortyzacyjnych i zasad, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1”.

Stawka amortyzacyjna dla lokali niemieszkalnych

Dla lokali niemieszkalnych stawka amortyzacyjna wynosi 2,5%.

Ust. 2 pkt 1 art. 22i stanowi, że „podatnicy mogą podane w Wykazie stawek amortyzacyjnych stawki podwyższać dla budynków i budowli używanych w warunkach:

a) pogorszonych – przy zastosowaniu współczynników nie wyższych niż 1,2,

b) złych – przy zastosowaniu współczynników nie wyższych niż 1,4”.

Za pogorszone warunki używania budynków i budowli uważa się używanie tych środków trwałych pod ciągłym działaniem wody, par wodnych, znacznych drgań, nagłych zmian temperatury oraz innych czynników powodujących przyspieszenie zużycia obiektu.

Natomiast za złe warunki używania budynków i budowli uważa się używanie tych środków trwałych pod wpływem niszczących środków chemicznych, a zwłaszcza gdy służą one produkcji, wytwarzaniu lub przechowywaniu żrących środków chemicznych. Dotyczy to również przypadków silnego działania na budynek lub budowlę niszczących środków chemicznych rozproszonych w atmosferze, wodzie lub wydzielających się w postaci oparów, których źródłem są inne obiekty znajdujące się w pobliżu.

Wydaje się z Pana opisu, że budynek położony jest w miejscu narażonym na znaczne drgania, co uzasadniałoby w przypadku budynku zastosowanie współczynnika 1,2.

Możliwość zastosowania tego współczynnika przewidziana jest jednak dla budynków, a nie dla lokali niemieszkalnych. Wykaz stawek amortyzacyjnych rozróżnia jedynie budynki mieszkalne i niemieszkalne; nie przewiduje istnienia budynku hybrydy jako takiego; przewiduje zaś istnienie lokali mieszkalnych i niemieszkalnych.

Sporne zatem jest, czy dla lokali można w ogóle zastosować ów współczynnik, moim zdaniem nie.

Jeśli natomiast lokale nie są wyodrębnione, budynek ma charakter albo mieszkalny, albo usługowy. Polska klasyfikacja obiektów budowlanych również nie przewiduje istnienia budynków mieszkalno-usługowych, a jedynie budynki mieszkalne i niemieszkalne.

Klasyfikacja obiektów budowlanych użytkowanych lub przeznaczonych do wielu celów

„W przypadku obiektów budowlanych użytkowanych lub przeznaczonych do wielu celów (np. budynek mieszkalny będący jednocześnie hotelem i biurem) klasyfikuje się je w jednej pozycji, zgodnie z ich głównym użytkowaniem.

Główne użytkowanie powinno być określane następująco:

• należy określić jaki procent całkowitej powierzchni użytkowej przeznaczony jest na różne cele, zgodnie z grupowaniami klasyfikacji – na najbardziej szczegółowym poziomie.
• następnie obiekt budowlany klasyfikowany jest zgodnie z metodą «góra – dół» 2: najpierw określa się sekcję – 1 cyfra (budynek lub obiekt inżynierii lądowej i wodnej), następnie dział na poziomie 2 znaków (budynek mieszkalny, budynek niemieszkalny, infrastruktura transportu, itp.) najbardziej znaczący w ramach sekcji, następnie grupę (3 cyfry) najważniejszą w ramach działu, klasę (4 cyfry) mającą największy udział w powierzchni użytkowej w ramach grupy” [rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB)].

Kryterium zaklasyfikowania jest przewaga całkowitej powierzchni użytkowej.

Wydaje się zatem, że jeżeli lokale nie są wyodrębnione, mamy do czynienia z budynkiem niemieszkalnym. W takim przypadku stawka amortyzacyjna wynosi 2,5% i może zostać powiększona przy zastosowaniu współczynnika 1,2.

Pamiętać należy, w odniesieniu do aktualizacji stawki, że:

• w razie wystąpienia bądź ustania warunków uzasadniających podwyższenie stawek, o których mowa w ust. 2 pkt 1 i 2 art. 22 i (czyli pogorszonych warunków), stawki te ulegają podwyższeniu lub obniżeniu od miesiąca następującego po miesiącu, w którym zaistniały okoliczności uzasadniające te zmiany;
• w przypadku podwyższenia stawek amortyzacyjnych, podanych w Wykazie stawek amortyzacyjnych przy zastosowaniu współczynników należy dla poszczególnych środków trwałych stosować jeden wybrany współczynnik, przez który mnoży się stawkę amortyzacyjną właściwą dla danego środka trwałego, przyjętą z Wykazu stawek amortyzacyjnych.