Budynek gospodarczy przy granicy działki

Usytuowanie budynku blisko granicy działki

W rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2019 r. poz. 1065, dalej rozporządzenie), w § 12 ust. 1 znajduje się zapis mówiący o tym, że „jeżeli z przepisów § 13, 19, 23, 36, 40, 60 i 271–273 lub przepisów odrębnych określających dopuszczalne odległości niektórych budowli od budynków nie wynikają inne wymagania, budynek na działce budowlanej należy sytuować od granicy tej działki w odległości nie mniejszej niż:

1. 4 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy;
2. 3 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą bez okien i drzwi w stronę tej granicy.

Sytuowanie budynku w przypadku, o którym mowa w ust. 1 pkt 2, dopuszcza się w odległości 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy tej granicy, jeżeli plan miejscowy przewiduje taką możliwość (§ 12 ust. 2).

Natomiast w § 12 ust. 4 pkt 1 znajduje się zapis, iż „w zabudowie jednorodzinnej i zagrodowej, uwzględniając przepisy odrębne oraz przepisy § 13, 19, 23, 36, 40, 60 i 271–273, dopuszcza się budowę budynku ścianą bez okien i drzwi bezpośrednio przy granicy działki budowlanej lub w odległości mniejszej niż określona w ust. 1 pkt 2, lecz nie mniejszej niż 1,5 m, na działce budowlanej o szerokości 16 m lub mniejszej”.

Plan miejscowy a budynek 1,5 m od granicy

Przepisy rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, dopuszczają lokalizowanie budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w odległości 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy tej granicy pod warunkiem, że dopuszczenie to wynika z ustaleń planu miejscowego (§ 12. 2)

„Aby budynek mógł być sytuowany w odległości 1,5 m od granicy działki lub bezpośrednio przy tej granicy, taka możliwość musi wynikać z ustaleń planu miejscowego (…)” (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 22 lutego 2017 r., sygn. akt II OSK 1457/15). Wykazuje się także, że „zawarta w § 12 ust. 2 rozporządzenia z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690) norma kompetencyjna nie przyznaje organom wydającym decyzje w przedmiocie warunków zabudowy uprawnienia do swobodnego modyfikowania w tychże decyzjach reguł ogólnych usytuowania budynków względem granicy działki określonych w § 12 ust. 1 tegoż rozporządzenia, lecz jedynie nakłada na organy administracji architektoniczno-budowlanej wydające pozwolenia na budowę obowiązek respektowania rozstrzygnięć dotyczących zlokalizowania obiektu na działce, zawartych w planach miejscowych, względnie w decyzjach o warunkach zabudowy” (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 22 września 2011 r., sygn. akt II SA/Po 478/11).

Tak więc, jeśli wynika to z zapisów planu miejscowego, budowa na działce szerszej niż 16 metrów budynku ze ścianami i dachami z pokryciem nierozprzestrzeniającymi ognia w odległości od granicy działki sąsiedniej w zakresie od minimum 1,5 m w przypadku ścian bez otworów okiennych lub drzwiowych jest uprawniona.

Wymogi przeciwpożarowe a usytuowanie budynku gospodarczego

Osobnym problemem jest wymaganie odporności ogniowej nie tylko dla ściany, ale dla całego budynku, gdyż jest to uzależnione od stanu zagospodarowania sąsiedniej działki. W przypadku niezabudowanej działki sąsiedniej przy lokalizacji projektowanego budynku mieszkalnego jednorodzinnego należy spełnić wymagania § 272. 3 oraz 232. 4 i 232. 5.

Sama odległość od granicy nie wpływa na procedurę budowlaną – pozwolenie czy zgłoszenie – w oparciu o prawo budowlane. Przepisy Prawa budowlanego tego nie rozróżniają. Ale z uwagi na to, że budynek będzie bliżej granicy, musi spełniać wymogi p-poż. A Rozporządzenie w par. 12 ust. 4 i 5 wskazuje, że taka lokalizacja powoduje objęcie sąsiedniej działki budowlanej obszarem oddziaływania obiektu.

W przypadku budowy budynków na pozwolenie właściciele działki sąsiedniej stają się stroną w postępowaniu. W przypadku zgłoszenia nie. W sytuacji, gdy obszar oddziaływania obiektu wchodzi na działki sąsiednią, to trzeba uzyskać pozwolenie na budowę, a sąsiedzi są stronami postępowania administracyjnego.

Nie chodzi o samą odległość, ale o kwestię oddziaływania. Ustawa Prawo budowlane dość enigmatycznie definiuje obszar oddziaływania planowanego obiektu: należy przez to rozumieć teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zagospodarowaniu tego terenu (art. 3 pkt 20 Prawo budowlane).

Odsyła się tu więc do innych przepisów: rozporządzenia określającego warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, prawa wodnego, prawa ochrony środowiska, ochrony przyrody, ochrony zabytków, ochrony przecipożarowej, prawa energetycznego, ustawy o drogach publicznych, prawa geologicznego i górniczego i Kodeksu cywilnego.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
2. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie - Dz.U. 2002 nr 75 poz. 690
3. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 22 lutego 2017 r., sygn. akt II OSK 1457/15
4. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 22 września 2011 r., sygn. akt II SA/Po 478/11