Budowa ogrodzenia sąsiadującego z drogą gruntową

Budowa drogi publicznej przebiegającej przez teren prywatny

Trudno jest udzielić wyczerpującej odpowiedzi w sprawie, nie znając jej szczegółów ani nie zapoznając się z jej dokumentacją.

Z pytania nie wynika, czy droga, o której mowa w pytaniu, realizowana jest w trybie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (tzw. specustawa drogowa), która w sposób szczególny i odrębny reguluje kwestię procesu budowy drogi publicznej. Jeśli by tak było, powinien być Pan, jako właściciel nieruchomości przez którą ma biec droga, poinformowany o tym fakcie, poprzez doręczenie Panu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej.

Ponieważ jednak nie wspomina Pan nic na ten temat, uznam, że w Pańskiej sprawie nie zachodzi taki przypadek, ale radzę upewnić się w tym temacie, gdyż miałoby to istotne znaczenie dla sprawy.

Budowa ogrodzenia od strony drogi publicznej

Przechodząc do dalszych kwestii, należy zauważyć, że zgodnie z art. 30 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane – budowa ogrodzeń od strony dróg, ulic, placów, torów kolejowych i innych miejsc publicznych wymaga zgłoszenia budowlanego. W tym miejscu należy zaznaczyć, że zgodnie z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z 02.07.2004 r. (OSK 454/04), droga służąca obsłudze pól, jako lokalna droga dojazdowa do gruntów, stanowi „miejsce publiczne” w rozumieniu art. 30 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego.

Zgłoszenie budowy ogrodzenia od strony drogi publicznej

W zgłoszeniu należy określić rodzaj, zakres i sposób wykonywania robót budowlanych, a także termin ich rozpoczęcia, dołączając także – zawsze – oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz wymagane przepisami odrębnymi pozwolenia, uzgodnienia i opinie. W tym miejscu należy zaznaczyć, że, wbrew niektórym opiniom, z obowiązujących przepisów prawa nie wynika także, by w przypadku budowy ogrodzenia na działce stanowiącej własność osoby fizycznej wymagana była zgoda (uzgodnienie) zarządcy drogi. Budowa ogrodzenia na nieruchomości stanowiącej własność (będącej w użytkowaniu) wnioskodawcy nie wymaga wydania decyzji administracyjnej ustalającej warunki budowy ogrodzenia. Brak podstawy prawnej do władczego kształtowania przez zarządcę drogi sytuacji prawnej jednostki (decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie z dnia 29 grudnia 2008 r. SKO 5/6319/2008/SO).

Zakładam, że dokonał Pan powyższych czynności. Właściwy organ miał termin 30 dni na wniesienie sprzeciwu. Właściwy organ wnosi sprzeciw (w formie decyzji), m.in. jeżeli budowa lub wykonywanie robót budowlanych objętych zgłoszeniem narusza ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub inne przepisy. Jeśli nie skorzystał z tej możliwości – tzn. nie miał żadnych zastrzeżeń – to miał Pan prawo przystąpić do budowy ogrodzenia wedle przedstawionych warunków.

Czy brak reakcji organu oznacza zgodę na rozpoczęcie i prowadzenie robót objętych zgłoszeniem?

Innymi słowy brak reakcji organu w tym terminie oznacza zgodę na rozpoczęcie i prowadzanie robót objętych zgłoszeniem – jest to zasada tzw. milczącej zgody.

Potwierdza to choćby wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 17.05.1999 r. (IVSA 747/97), zgodnie z którym dokonanie zgłoszenia – zgodnie z art. 30 Prawa budowlanego – właściwemu organowi administracji i brak w terminie 30 dni sprzeciwu tego organu na rozpoczęcie zamierzonej inwestycji budowlanej stanowi zgodę organu na przystąpienie inwestora do realizacji planowanej budowli. Samo milczenie organu jest więc uprawnieniem do rozpoczęcia działania budowlanego przez inwestora.

Reasumując, jeśli spełnił Pan powyższe przesłanki i wykonał ogrodzenie zgodnie z wyznaczonymi warunkami, to uważam, że ma Pan prawo bronić swoich racji.

Właściwie bowiem cała sprawa rozgrywa się o to, czy ogrodzenie postawił Pan zgodnie z wyznaczonymi w zezwoleniu warunkami i w granicach własnej działki. Ogrodzenie powinno bowiem znajdować się w granicy działki inwestora (przy czym także zewnętrzna część ogrodzenia winna mieścić się w granicach działki), ponadto powinno ono być również zgodne z linią rozgraniczającą ulicy i innymi ustaleniami planu zagospodarowania przestrzennego obowiązującego w danej gminie.

Błąd urzędnika i nakaz rozbiórki ogrodzenia na które wydano wcześniej pozwolenie

Uważam, że jeśli zostały spełnione powyższe warunki, to nie powinien Pan ponosić z tego tytułu negatywnych konsekwencji. Żeby ustalić, czy podczas wykonywania ogrodzenia nie doszło do przekroczenia granicy Pańskiej działki, może Pan wynająć geodetę w celu dokonania pomiaru geodezyjnego powykonawczego. Taki pomiar będzie niewątpliwie pomocny w ustaleniu, czy ogrodzenie biegnie w granicach Pana działki.

Zawsze może się Pan również zapoznać z aktami sprawy we właściwym urzędzie. Jeśli było dokonane wznowienie granic, to protokół z tego wznawiania powinien się w nich znajdować.

Możliwe jest, że projektant urzędu popełnił błąd i wyznaczył pas drogi z naruszeniem granic działek sąsiednich, ale nikt w porę nie zwrócił na to uwagi. Bez znajomości dokumentów i map trudno jest mi tutaj stwierdzić, w którym miejscu nastąpił błąd i kto go popełnił.

Na pewno jednak nie powinien Pan pozostać bierny na wezwanie urzędu. Jeśli przesłane Panu wezwanie nie jest decyzją administracyjną, to nie przysługuje Panu od niej odwołanie. Nie znaczy to jednak, że nie może Pan bronić swoich racji. Wydanie nakazu rozbiórki może nastąpić wyłącznie po przeprowadzeniu postępowania administracyjnego, przy dochowaniu zasady czynnego udziału strony w postępowaniu, chyba że załatwienie sprawy nie cierpi zwłoki ze względu na niebezpieczeństwo dla życia lub zdrowia ludzkiego albo ze względu na grożącą niepowetowaną szkodę materialną. Każde postępowanie administracyjne musi być prowadzone w zgodzie z zasadą zapewnienia stronom prawa czynnego udziału w każdym stadium postępowania, co wynika wyraźnie z art. 10 Kodeksu postępowania administracyjnego. Powinien Pan więc niezwłocznie udać się do urzędu i spróbować wyjaśnić całą sprawę, przedstawiając jednocześnie posiadane dokumenty w sprawie jak na przykład udzieloną zgodę na posadowienie ogrodzenia.

Gdyby okazało się, że część Pana działki świadomie została zajęta pod budowę pasa drogowego, wówczas, moim zdaniem, urząd powinien wypłacić Panu stosowne odszkodowanie lub wykupić przeznaczony pod drogę pas terenu (wraz z ogrodzeniem).